住房租賃行業市場現狀 租房租賃行業未來發展態勢

• 吳澳燕 2023年1月4日 來源：中新經緯 中國經濟網 證券日報 888 55
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近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業亂象仍時有發生。大力發展住房租賃市場，法律法規層面的保障不可或缺。

近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業亂象仍時有發生。大力發展住房租賃市場，法律法規層面的保障不可或缺。

今年以來，全國多地出臺政策措施規范住房租賃，明確行業規范，加強市場監管。11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行;此前，以解決市場問題為導向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市場亂象;另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺相關細則，對維護承租人權益提出明確要求。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年住房租賃產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示：

隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國城鎮套戶比提升至1.1，不少閑置的存量房，因房齡偏高、品質不足等問題，與青年人高品質租住需求之間仍存在結構性錯配。發展專業化長租機構，推動住房租賃市場高質量發展，成為題中之義。

根據七普數據，我國流動人口規模在近十年中顯著增強，增長69.7%，并加速向一線、新一線大城市，以及京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入無疑推動了租房需求的增長，有數據顯示，大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

根據行業觀察測算，在我國千萬人口級城市中，住房租賃市場規模預估或破千億，北京、上海、廣州兩千萬人口級城市，其市場規模更高，預估分別可能超過2800億、3700億、2500億。

廣闊的市場空間下，《藍皮書》發現越來越多一線城市業主的“閑置房出租意愿或已超過買賣意愿”，53%的業主愿意選擇長租機構委托出租。同時在“加快發展長租房市場”的一系列政策指導下，業內認為應盡快提升機構化長租房占比在一線城市達30%、在全國整體達15%以上。

住房租賃行業市場現狀

在傳統住房租賃市場中，主要以個人房東為主的租賃房源，普遍存在配套陳舊、品質差、服務少等問題。而隨著經濟水平提高、居民消費水平提升，2011年前后，住房租賃企業逐漸出現，瞄準租賃市場短板和租賃住房剛需推出了“長租公寓”，開啟了由“機構化”逐漸替代“個人化”的行業發展進程。

2015年起，資本入局使“長租公寓”企業井噴式增長，資本熱潮下的開發商們集體“搶灘”，盲目、快速、過度擴張引起的風險事件頻發。直到2019年住建部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》發布，以及各地的監管和支持政策陸續出臺，對行業進行了有效管理，明確了企業要在規范中發展，使行業在凈化后步入穩定的精耕期。

在整體租房市場上，自2020年以來，城市租住群體對于“品質居住體驗”的關注度提升了34%。其中，認為“房屋需要配備智能門鎖等智能家居”“合租公區應有保潔服務”的租客占比，分別提升了45%和37%。

對于如何滿足居住品質要求，有65%的租客表示會優先考慮“長租機構的房子”。不少租客表示，尤其在經歷過疫情防控期后，機構化長租房的居住體驗相對穩定，生活服務更加全面，同時APP線上找房簽約的流程更加便捷。

租房租賃行業未來發展態勢

住房租賃問題既是群眾民生問題，也是城市發展問題，關系千家萬戶切身利益。近年來，住房租賃市場的穩定發展受到各方關注。

黨的二十大報告明確指出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，重申了十九大報告的有關表述，表明未來五年以至更長時期，住房和房地產領域仍以加快建立租購并舉的住房制度為主要任務，尤其是要加快補齊住房租賃短板。

對于租賃市場的金融風險隱患，多地要求租賃企業將押金及租金通過第三方賬戶托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規定，住房租賃企業收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月，并需要通過第三方專用賬戶托管，超收的租金應當納入監管;上海規定，住房租賃企業應在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，并向社會公示，租賃企業一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月，租金應存入專用賬戶;廣州在《關于規范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個賬戶、一致周期、有條件解凍”的監管方式。

據中國指數研究院統計，截至2022年6月份，全國有超80個省市出臺了關于推動保障性租賃住房發展的地方性文件。“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，其中，2021年已完成94.2萬套(間)，2022年計劃籌集240萬套(間)。除40個重點城市之外，另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬套(間)。

在租賃模式變革方面，過去一段時期里，住房租賃企業推動行業由C2C向C2B2C轉變，而面向未來，則更強調企業與個人的“價值共創”。2021年，自如創新求變推出的“增益租”模式即是如此，從單純的委托出租轉向長遠穩健的伙伴關系。該模式下，“收出價格透明、保底收益、收益分成”的創新機制，不僅是吸引業主將存量房源投入市場的亮點，也是保障業主基本利益、降低風險的關鍵。而自如對于供應鏈十幾年的打磨，讓裝修成本相對更低的同時，保障居住品質，使租客享有更具性價比的居住產品。

總結來看，住房租賃行業是個“年輕”的行業，也是個快速變革的行業，面對未來近10萬億的市場規模，機遇與挑戰并存。業內專家認為，在政策指導下，機構化長租房占比在不斷提高的同時，“頭部”企業經驗應對行業賦能，從而帶動“中長尾部”發展，形成各方共創共助的市場格局，而相關企業更應秉持長遠發展定力，以審慎態度強化精細化運營，讓“長租”始終遵循“住”的本質。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2027年住房租賃產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》。

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