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供應井噴空置率上升 北京寫字樓租金或將面臨下行壓力

2017年1月26日     來源:北京商報      編輯:HeDaoHui      繁體
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根據多家機構的預測,北京今年預計有15個甲級寫字樓入市,未來四年北京全市寫字樓存量或將是現有存量的1.5倍,屆時北京寫字樓平均空置率會因大量新項目的入市出現暫時性上漲,倘若整體市場大量新增供應短期內無法被消化,北京市平均租金或將面臨下行壓力。

樓市

  根據多家機構的預測,北京今年預計有15個甲級寫字樓入市,未來四年北京全市寫字樓存量或將是現有存量的1.5倍,屆時北京寫字樓平均空置率會因大量新項目的入市出現暫時性上漲,倘若整體市場大量新增供應短期內無法被消化,北京市平均租金或將面臨下行壓力。

  空置率上升

  “近來我經常能接到寫字樓項目的推銷電話”,有讀者向北京商報記者反映,以前電話推銷都是住宅產品,但最近推銷樓盤中開始出現寫字樓產品,而其中更不乏甲級寫字樓項目,戶型從幾十平方米到上千平方米都有。“散售能保證北京甲級寫字樓的品質、環境和租金收益嗎?”該讀者向記者表達了他的疑惑。

  而該讀者的經歷也正反映了當下北京寫字樓市場日趨激烈的競爭現實。據第一太平戴維斯日前發布的統計數據,2016年四季度北京甲級寫字樓市場共迎來三個項目入市,合計帶來16.6萬平方米新增辦公面積。至此,全市甲級寫字樓存量達到992萬平方米。

  受此影響,2016年四季度全市甲級寫字樓空置率進一步上漲至5.6%,環比上漲0.7個百分點。對此行業專家分析,一方面,新增供應空置率相對較高,推高市場平均水平。另一方面,臨近年末需求相對較弱,加之CBD及周邊區域部分外資企業縮減租賃面積或搬遷至新興區域,對市場空置率造成一定影響。

  2016年四季度北京市甲級寫字樓租金達每平方米每月336.9元,環比微降0.1%。部分品質較高、空置面積較少的項目仍能保持良好的租金表現。但與此同時,部分業主以較低的增幅續租現有租戶以期保持較高的入駐水平,這在一定程度上影響了整體租金的表現。

  北京核心商圈寫字樓的表現相對更強勢一些,依舊無法擺脫空置率上升的局面。另一家機構的數據揭示了北京五大核心商圈甲級寫字樓的表現。統計顯示,截至2016年四季度,五大核心商圈按建筑面積計算的平均有效租金為每月每平方米409.5元,同比上升4.5%。新項目的入市導致核心商圈整體寫字樓市場空置率為5%,同比上升2.2個百分點。

  高力國際預測,整體空置率的上升將對平均租金施加下行壓力,預計2016-2017年間租金將下降1.1%。

  供應井噴

  據統計,2017年北京甲級寫字樓市場仍將迎來集中供應,預計將有15個項目竣工交付,或將為市場新增超過百萬平方米的甲級寫字樓面積。其中新興區域將是新增供應的主要來源,占比或達八成以上。

  需求方面,內資企業預計將占有更大的比重,包括金融服務、IT及高科技,以及專業服務等在內的第三產業的快速發展將繼續促進北京甲級寫字樓市場的活躍需求。而在全球經濟環境不確定性增加的情況下,外資企業在華擴張的策略或將進一步分化,并影響到其在北京的甲級寫字樓租賃需求。

  項目集中入市,市場整體空置率預計將有明顯攀升。市場競爭加劇的情況下,市場平均租金水平或將進一步下探。與此同時,區域間的表現將進一步分化,金融街由于供應有限,預計空置率仍將保持低位,租金仍有上浮空間。而其他傳統及新興區域將因新增供應及區域內競爭的關系,入駐率及租金水平料將有不同程度的下滑。與此同時,新興的區域將有可能出現更多的升級和搬遷需求,從而進一步縮小與傳統商務區之間的差距。

  戴德梁行發布的《2017中國寫字樓核心趨勢》分析認為,大量寫字樓新增供應將于2017年入市,這將對租戶市場帶來重大影響。而新增供應將改變寫字樓市場格局,寫字樓業主產生非常大的競爭壓力,但同時也為寫字樓租戶提供更多的選擇空間和機遇。

  戴德梁行大中華區租戶研究主管高級董事Shaun Brodie表示:“2017年城市新興商圈的優質寫字樓供應將日趨成熟。鑒于較低的租用成本和大量可用面積,這些新興商圈將繼續吸引大量企業從核心商務區搬離出去,在新興商圈設立新的總部辦公室,甚至是園區式辦公樓。預計北京麗澤金融商務區將會受到追捧,該區將在2017年底交付約60萬平方米的寫字樓面積。

  投資機會仍在

  針對上述現象行業專家提醒,雖然供應集中對市場總體租金水平會有所沖擊,但優質寫字樓的價值以及投資機會仍在。

  2016年四季度,北京甲級寫字樓資本值環比微幅上升0.5%至7.53萬元/平方米。同時,大宗投資市場持續活躍。一方面,機構投資者積極投資位于新興區域的發展中寫字樓項目。而另一方面,受限于一手土地市場的有限供應及激烈競爭,投資者對于二手土地資源的熱度不減。季內共錄得6宗大宗成交,成交金額約108.9億元。

  據高力國際統計,相較2015年7宗交易,2016年北京共有12宗整售交易,涵蓋了寫字樓、商鋪以及住宅物業。其中6宗交易為寫字樓物業。例如某保險公司以35億元購得位于燕莎的中央公園廣場A1座,中央公園廣場包括寫字樓和住宅。

  同時,一手散售市場需求仍然旺盛,成交面積達67.6萬平方米,較三季度大幅上升60.3%。同時,總成交金額亦環比大幅上升99.5%至247.4億元。

  預計未來機構投資者尤其是內資保險、信托及投資管理公司將繼續尋求投資寫字樓市場。其中,核心區的寫字樓項目仍將是其首選,但投資組合的選擇將會越發多元化,進一步延伸到零售物業、酒店及服務式公寓等業態。此外,除了存量市場外,位于具有較高發展潛力區域的在建項目亦會受到越來越多的關注。

  專家提醒,在北京“控地價,限房價”的住宅用地出讓形式成為未來土地市場主流背景下,為保證商業用地的出讓質量,自持比例及年限等條款亦將在商業用地的出讓中更為常見。這些限制都將繼續提升一手土地資源獲取的難度。在此情況下,部分亟待擴充土地儲備的開發商及投資者將進一步轉向尋求二手土地資源,市場將有可能迎來更多項目及股權交易。

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