1.房屋供需和土地價格是房地產各區域產生分化的根本原因

　　地方政府土地規模控制是影響房屋供給的最主要因素，需求盡管無法精確統計和計算，但長期來講和各城市人口數密切相關，因此，衡量各城市住宅的供需情況，大體上可以用推出拍賣的住宅用地面積和常住人口之間的比例(平均土地供給比例)這一指標來衡量。

　　比較2008-2016年一二三線城市的平均土地供給比例，一線城市的平均土地供給比例僅為1.97，二線城市為5.3，三線城市為4.1。可以看出一線城市的住宅供需相對緊缺，而二三線城市的供給相對寬裕。其中，三線城市房地產的供需狀況并不比二線城市更為寬松，我們認為主要原因是很多三四線城市沒有公布拍賣土地面積導致樣本不全面，即主要是由于樣本受限導致數據不能完全反映三四線城市的實際庫存情況。

　　二三線城市住宅價格的分化不能完全由供需解釋，進一步比較各城市土地拍賣價格，可以發現房價與土地拍賣價格高度相關。如三線城市中的舟山，盡管供需相對寬松，但其土地價格偏高，也推動其房價相對高企。

　　2.流動性充裕背景下資金尋求安全增值資產是分化的關鍵推力

　　近年來中國市場中流通的貨幣量增速很快。截至2016年11月末，M2余額約153萬億元，比1979年底M2(1339億元)，增長了1000多倍。從M2/GDP來看，該比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，達2.03。因此，不容忽視的是，中國近年來的流動性非常充裕，但對大量資金而言，可配置的高收益安全資產非常有限。

　　于是，大量資金轉戰多年來只漲不跌的一線城市房地產市場。近十年來，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍，而房價漲幅超過5倍，租售比從5%一路下降到不到2%，也就是說房價的漲幅是房租漲幅的2-3倍。可見，資金的資產配置需求是一線房價持續暴漲的重要推力，否則的話，一線城市的租金水平也應該與房價同幅度上漲。當一線城市再次因房價上漲而限購時，這種需求接著就溢出到部分二線城市，這是2016年部分二線城市房價快速上漲的一個重要原因。因此，流動性充裕背景下，資產配置動機促使資金去發掘供需相對緊張、未來更有上漲**的城市，進一步加劇了各城市間房地產市場的分化。

　　不同區域未來房價會呈現怎樣的走勢

　　1.預計2017年房地產市場難再現2016年的普漲行情，但也不會出現普跌

　　未來可能引起房價普跌的變數在于會引起市場風險偏好變化的事件。對比國際和我國住房市場生態差異以及其房價下跌的教訓，下列三種情況最有可能引發房價普跌。

　　一是貨幣政策大幅收緊。結合日本和美國的經驗教訓，貨幣政策如果較大幅度收緊，可能就會改變樓市繼續上漲的預期。2016年出現的房價上漲，一個重要原因是央行為了配合供給側改革穩經濟而實施了寬松的貨幣環境，未來一旦貨幣政策收緊，隨著貨幣環境變化，房市預期也將發生改變。

　　去年中央經濟工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。其核心是要“穩”：既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。因此，盡管隨著美聯儲宣布加息推動全球流動性寬松周期基本結束，中國貨幣政策也更加強調“穩健”，預計我國貨幣政策不會主動進行大幅度轉向，即使在匯率貶值、跨境資金流出壓力下，貨幣政策也會盡量避免對房市產生過大影響。

　　二是房產稅正式推出。日美韓各國有房產稅、遺產稅、贈與稅等，持有成本要遠高于中國。所以，受房產稅和遺產稅等影響，當前日本人和美國人希望通過投資房產增值的積極性不高。我國一旦明確開征房產稅等增加房屋持有成本的政策，預計住房有效需求將明顯減少，難保不會導致房價向下逆轉。但從當前實際情況來看，房產稅的推出基礎條件還不成熟，預計2017年推出房產稅的可能性很小。

　　三是經濟增速超預期下行。從日美等國的經驗可以看出，經濟增速超預期下行將從整體上引致房價進入下跌通道。從我國經濟運行情況來看，盡管當前經濟下行壓力依然較大，但超預期下行的可能性也比較小。綜上，我們認為至少在2017年不會出現房價普跌現象。

　　但美聯儲加息意味著全球流動性寬松周期基本結束，過去一年的寬松貨幣信貸環境難以持續，且房市調控政策在收緊，房市面臨的內外部環境決定了2017年房地產市場很難再現2016年的普漲行情。