(1)預計一線城市房價可能小幅盤整，全年總體上仍會小幅上漲

　　由于一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢仍在繼續(xù)吸引人口流入，一線城市住房的消費性需求依然堅挺。綜合今年政策收緊對一線城市房價的影響，預計一線城市房價可能會小幅盤整，全年總體上仍會小幅上漲，其中，深圳和廣州作為第二梯隊，房市總體表現要弱于京滬。

　　(2)預計二線城市房價將冷熱不均

　　不同于一線城市相對更為整齊劃一，二線城市之間情況差異較大，房價冷熱不均情況將會出現。未來二線各城市房地產走勢主要取決于各城市的經濟發(fā)展情況、對流動人口的吸引力，同時也要考慮前期房價上漲對各城市房價的透支情況。

　　房價走勢一定程度上取決于城市對人口的吸引力。從長周期來看，住房價值仍主要體現在其居住屬性，支撐房地產發(fā)展的核心要素在于人口，無論是資源的凝聚還是產業(yè)的發(fā)展，最終都將體現為人口的聚集，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量，因此房價走勢一定程度上取決于城市對人口的吸引力。

　　從2011-2015年主要一二線城市新增常住人口數量可以看出，天津、北京、合肥、重慶、上海和深圳在過去五年是全國人口流入最多的城市，人口競爭優(yōu)勢突出?？梢钥闯?，天津已超越北京、上海、深圳等一線城市，成為近五年人口增長最多的城市。這主要源于天津仍處于城市擴張期，同時受益于京、津、冀城市群規(guī)劃的利好。合肥則由于近年來大力投入第三產業(yè)建設，交通設施也不斷完善，商業(yè)、娛樂區(qū)也在逐步成型，推動合肥常住居民數量陡增。

　　另一個發(fā)生顯著變化的城市是重慶，重慶常住人口由2001-2010年年均增長3.6萬上升至近五年年均增長26.3萬，這也在一定程度上反映出產業(yè)轉移導致中西部人口出現回流現象。而鄭州、武漢、廣州、蘇州、成都、石家莊處于第二梯隊，年均新增常住人口在10-20萬之間。這12個城市是目前全國人口增長最快的地區(qū)，城市競爭力正在不斷增強。

　　城市發(fā)展**從根本上決定了一個城市的房價走勢?？紤]城市發(fā)展，要放在國家對城市的規(guī)劃框架下來進行。因此，未來城市群的發(fā)展方向值得關注。國務院提出將在“十三五”期間建設19個城市群，包括：京津冀、長三角、珠三角、山東半島、海峽西岸、東北地區(qū)、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關中平原、北部灣、晉中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、蘭州——西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。

　　僅從城市發(fā)展**來看，我們重點看好長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣和關中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州、深圳、北京、濟南、青島、福州、武漢和長沙、成都、重慶、鄭州、南寧、西安。另外，長三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應，未來的房地產有進一步升值的空間。

　　2016年房價上漲幅度過高的城市房價空間可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅價格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上;上海、廈門、南京、廣州緊隨其后，同比增速在20%以上;天津、杭州、鄭州、武漢、石家莊同比增速也超過了10%。可以看出，二線城市中，合肥、廈門和南京房價漲幅均超過20%，這幾個城市的共同特點是人口持續(xù)流入，尤其是近幾年小學在校生人數快速增長，領先全國。

　　同時，這幾個城市均位于中國經濟最發(fā)達的長、珠三角地區(qū)，過去幾年價格被低估也造就了此類城市在2016年樓市的火熱，成為房企爭相布局的城市。我們認為，2016年房價的快速上漲一方面源于城市基本面向好，而更重要的是寬松的貨幣環(huán)境，但2017年政策收緊成為必然，因此房價快速上漲動力已然不足，而房企過去一年在熱點城市銷售業(yè)績突出，在慣性的驅使下，拿地投資大概率將保持高位運行。這些城市價格過快上漲透支了大量需求并且超出當地居民的購買力，市場積聚了一定風險，預計2017年如果房地產出現量價調整，這幾個城市也將先于其他城市出現。