萬科廣州再拿兩塊宅地 這是首次以“競地價+競配建+競自持+搖號”的拍地方式

參照現(xiàn)在市場周邊租賃價格，本次出讓的居住用地的“最高限制地價”，已相當(dāng)于40年以上租金收入水平

龍頭房企萬科( 000002.SZ )于4月28日在廣州拿下位于白云區(qū)和黃埔區(qū)的兩宗居住用地。其中白云區(qū)地塊需自持50%，黃埔區(qū)地塊需自持55%。

這兩宗地塊總占地面積為6.9萬平方米，總建筑面積為14.4萬平方米，成交總價款為36億元。除部分自持外，兩宗地塊還分別需要配建1350平方米和900平方米的拆遷安置房。

這是廣州首次使用“競地價+競配建+競自持+搖號”的拍地方式。在本次土地拍賣前，財新記者就拿地意愿采訪了三家上市房企有關(guān)人士。他們均表示，對本次土地拍賣持觀望狀態(tài)，理由是：對自持地塊應(yīng)如何操盤，目前開發(fā)商并沒有成熟的商業(yè)模式可供參考。

兩宗地塊在開拍前均已報至最高限價——樓面價分別為29337元/平方米和19575元/平方米。這大約相當(dāng)于周邊房價的50%至70%。 “進(jìn)入競自持環(huán)節(jié)在所難免。”在拍地前夕，合富研究院發(fā)布研究報告稱。

根據(jù)拍地公告，上述地塊的自持部分，將作為租賃住房，須整體確權(quán)，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對財新記者說：開發(fā)商若對自持部分采用租賃模式，會對其現(xiàn)金流會造成巨大影響。

合富研究院報告稱：參照現(xiàn)在市場周邊租賃價格，本次出讓的居住用地的“最高限制地價”，已相當(dāng)于40年以上租金收入水平。這還沒有疊加建安、配套、稅費(fèi)、人力、管理、招租等多項(xiàng)成本。“如果競得企業(yè)難以在經(jīng)營能力上有所突破，使自持物業(yè)租值大幅突破周邊市場，將面臨長期資金回籠壓力。”該報告說。

這并不是萬科首次獲取“競自持”地塊。2016年12月，萬科就以自持100%的比例拿到北京海淀區(qū)的兩宗住宅地，其中一宗與金地集團(tuán)聯(lián)體競得。萬科于2017年4月19日對外稱：企業(yè)自持商品住房將全部用于市場化租賃，且正在推進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。

“競自持對房企資金運(yùn)作與經(jīng)營能力均提出更高要求。”合富研究院報告稱，不同房企在物業(yè)運(yùn)營、業(yè)務(wù)鏈延伸、管理成本、資金運(yùn)作等各方面的能力不盡相同，房企拿地成本已難以通過簡單劃一的方式計(jì)算。

廣州是第四個在土地拍賣中采用“競自持”的城市，其余三個分別為北京、天津、杭州。報告稱：從已出讓的成交結(jié)果看，拿地房企代價不低。土地要素的價值主要取決于城市或區(qū)域價值、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、市場供求等硬因素;“競自持”并不是以犧牲土地價值為代價，只是成本核算方式有所改變。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧志浩認(rèn)為：土地拍賣“競自持”降低了市場可售商品住宅總量，難以改善市場供不應(yīng)求的困境。

“市場住宅供應(yīng)并未減少。企業(yè)自持部分可作為租賃住房，按規(guī)定推向市場。”在本次競拍結(jié)束后，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會對外發(fā)文稱，后續(xù)出讓的住宅用地，將“一地一策”組合使用限地價、競配建、競自持、現(xiàn)房銷售等政策工具。

4月28日，萬科A股票開盤價為19.38元/股，收盤價為19.50元/股，較前一日收盤價19.76元/股，下跌1.32%。