在政府嚴卡備案價格的大背景下，公開承諾沒有任何前置條件就能買到房的樓盤很少，大多數樓盤暗生潛規則，變著花樣讓消費者多花錢。為了讓房子能賣個好價格，部分開發商開始鋌而走險，捆綁精裝修、車位、違規收取團購費……
在今年的全面調控中，長沙樓市進入“四限時代”，開發限購、限售、限賣、限貸。因此開發商的營銷方式也發生了轉變。在政府嚴卡備案價格的大背景下，公開承諾沒有任何前置條件就能買到房的樓盤很少，大多數樓盤暗生潛規則，變著花樣讓消費者多花錢。為了讓房子能賣個好價格，部分開發商開始鋌而走險，捆綁精裝修、車位、違規收取團購費……
潛規則1 備案毛坯，卻要捆綁“天價”裝修變相漲價
自5·20限購升級以來，長沙樓盤備案審批價格管控趨嚴。不過上有政策，下有對策，部分樓盤為規避政策限制，玩起了“房源+精裝”的組合銷售，通過另簽精裝修合同，與政府備案價玩起了捉迷藏。
“為了結婚，我在天心區看中了一套120多平方米的三居室，并支付了認籌金。”長沙東能華府的業主彭先生告訴記者，本來開發商承諾6月底開盤，但到現在還拖延時間，并且以內部房的名義向客戶捆綁銷售精裝房，每平方米多出2000多元的裝修價格。
8月4日，記者就此事咨詢了長沙東能華府的銷售人員。“前陣子下暴雨，樓盤變電器損壞，現在一直在維修，只能將開盤時間推遲。”項目銷售人員表示，“至于精裝修，我們今年7月初開始就不賣精裝了，全部改為毛坯，均價8500-9000元/m2。”
同樣，位于萬家麗路的美聯天驕城也玩起了“捆綁天價裝修”的套路。“5月28日項目正式開盤，開盤公告上寫明毛坯房均價8000元/m2，后來銷售說已在長沙市發改委備案2980元/m2的裝修價，備案后均價為10980元/m2。”近日，美聯天驕城的業主聯名上書，控告開發商捆綁“天價”裝修。
對此，8月4日，長沙市住房城鄉建設行政執法局回復表示，該項目5、6棟確實存在擾亂房地產市場的行為，建議暫停其正在辦理的預售許可證、網簽等手續，實行聯動執法。
對于捆綁精裝修樓盤，早在6月29日，長沙市政府相關部門就印發了《長沙市商品房銷售價格明碼標價監制操作規程》，通知強調，長沙市的商品住房項目申請預售許可證，2016年10月有銷售的，申報單價不得高于該項目2016年10月分面積段銷售均價。初始報建為毛坯住宅的，不予認定為全裝修住宅預售；申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。
“最嚴限價令下，報價高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，很難申請到預售許可證書。為此，開發商利用低價拿到毛坯房預售證后，捆綁精裝合同，以達到提升房價的目的。”藍海購中國騰澤公司總經理伍拼認為，精裝修僅是開發商變相提價的手段，是否會將所增利潤用于產品提質，消費者還需多長個“心眼”。
潛規則2? 要買房，先花十幾萬元買車位
對剛需購房者而言，買套房已經耗盡心力，若再綁個車位，簡直是無力承受。7月初，市民李小姐想購買澳海谷山府一套102的三房，卻被告知必須先購買10萬元的車位才能購房，“當時我慎重考慮了一會，等到7月底決定購買時，想不到車位費已上漲到12萬元，這比周邊車位市場價高出7萬元。”
無獨有偶，位于洋湖板塊的湘熙水郡也同樣存在搭售車位的戲碼。今年6月6日，湘熙水郡25棟正式開盤，但由于政府限價，其開盤價格遠低于開發商預期。“6月6日，我去湘熙水郡看房，被告知已無房可賣。6月10日，再次上門咨詢購房事宜，卻被告知又有新房源，前提是必須購買車位。無奈之下，我只能支付了16.5萬元的車位費來購房。”對于開發商的套路，市民王先生表示很無奈。
對此，售樓部銷售盧小姐表示，之前一期確實需要購買車位，但現在即將推出的13棟是不需要的，因為開發商的營銷模式發生了改變，“這周我們即將推新，均價在9000元/m2左右，車位暫無定價。”
對于捆綁車位的行為，湖南省房地產開發協會首席經濟學家王義高認為，這實際上反映了長沙資源短缺，房地產市場存供需矛盾的問題，“從供需關系看，說明房源依然緊俏，否則開發商違規收取費用不會有消費者買單。而且部分購房者也是投機型購房，買漲不買跌，心理預期決定了他們對開發商行為的容忍。”
潛規則3?? 全款支付優先? 公積金貸款靠邊
除了捆綁行為外，“上車先收票”也成為部分開發商的新招數。“松雅湖壹號還未取得樓盤預售證，營銷中心以車位定金的名義，收取了我們5000元認籌金。”市民周小姐投訴稱，不僅項目遲遲未開盤，認籌金還不退。
8月4日，記者致電松雅湖壹號，置業顧問王小姐表示，松雅湖壹號9、11棟將于九月開盤，“從今日起，購買房源需先繳納認籌金2000元，開盤后，購房成功可用這2000元抵交部分房款，否則全額退款。”而對于周小姐5000元認籌金沒有退還的情況，王小姐沒有正面回答。
記者近幾日調查一圈后發現，由于“僧多粥少”，限購之后，在長沙尤其是熱點片區購房，確實存在不少貓膩。“全款的優先、商業貸款的排前、住房公積金的靠邊。”有網友在朋友圈里這么調侃。
“我想購買一套小三房，但交首付時，開發商就說只能以商業貸款或全額支付的方式付款，不能使用公積金貸款。由于房子地理位置好、房源緊張，只能被迫答應。”在房源質量不錯的前提下，吳先生選擇了退讓。
觀點 開發商勿盲目“走火”，思路決定出路
限購之下，對開發商而言，是等待政策松綁、絞盡腦汁變相加價還是厲兵秣馬、思變向前？
“短期內限價不會放開，開發商要善于尋找破局之道。”湖南中原董事總經理胡治鋼認為，從中長期計劃，開發商應快速擴張布局、細分物業市場、優化產品品質、把握精準營銷，在硝煙四起的戰場上，輸出品牌的核心價值。
胡治鋼表示，在限制的框架內，開發商不要盲目“走火”，所謂的“擦邊球”利潤只能享一時之快，“建議開發商改變整體營銷策略，抓住長沙高投資回報率，轉售為租；著眼長遠利益，把握中長期市場，多樣化擴張布局，向市州邁進。”
隨著房地產行業進入白銀時代，房企的利潤越攤越薄，在這種緊張態勢下，誰能以最快的速度轉型，以差異化戰略深耕細分市場，誰就能在激烈的競爭中占得先機。
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