震驚！王健林宣布萬達告別房地產 中國房地產沒有未來了？

• 2017年8月11日 zengpingping來源：每日經濟新聞 727 43
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“目前的中國房地產正站在珠穆朗瑪峰，無論往哪個方向走，都沒有‘高處’了。”國泰君安證券首席經濟學家林采宜表示。

“目前的中國房地產正站在珠穆朗瑪峰，無論往哪個方向走，都沒有‘高處’了。”國泰君安證券首席經濟學家林采宜表示。

　　“高處不勝寒”——在中國房地產市場打拼了近30年的王健林可能對此最有體會。最近幾個月，通過一系列讓人眼花繚亂且又讓人驚掉下巴的資本運作(涉及總金額高達1000億元以上)，王健林掌舵的萬達集團官方微信在今天宣布：

　　萬達徹底告別了房地產!!

　　千億資產大騰挪

　　最近1個月，萬達集團給外界的是：瘦身，變現，收縮，退出……

　　先是7月19日，萬達商業分別與融創中國、富力地產簽署了轉讓協議，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權以及十三個文旅項目的91%股權分別轉讓給富力和融創。

　　“只要有萬達，迪士尼十年到二十年之內盈不了利。”王健林的這番豪言壯語隨著十三個文旅項目的易主隨風飄散。就當大家錯愕于首富忍痛割愛的決絕之時，王健林的大動作一個接一個。

　　從今年2月以來，萬達集團密集收回至少400億元萬達廣場項目公司的注冊資本金。在已建成的萬達廣場中，至少有84家萬達廣場項目公司的注冊資本金減少，累計減少401.63億元。

　　7月25日每日經濟新聞報道，柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場及焦作萬達廣場這四個萬達廣場已經完全被中信信托持有;7月5日，南昌西湖萬達廣場被珠江人壽納入麾下;北海萬達廣場、撫州萬達廣場、九江萬達廣場、雅安萬達廣場、遼陽萬達廣場則被民生信托持有。

　　萬達最近的一項大動作就發生在8月9日深夜10時52分，萬達酒店發展公布重大資產重組計劃，將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，總金額達到了70.5億元人民元。

　　綜合上述信息計算，王健林已經完成了總金額高達1109.63億元的資產大騰挪。

　　萬達集團：徹底告別房地產

　　萬達所有的動作，并非沒有規律可循，其主線其實非常明確：輕資產。

　　今天，萬達集團官方微信表示，注入上市公司萬達酒店發展的萬達文旅和萬達酒管都是輕資產公司。萬達文旅主要從事主題公園設計、建造及營運管理業務。萬達酒管主要從事酒店設計、建設及營運管理業務。

　　萬達賣掉的是酒店資產，但保留了酒店管理公司，賣掉的萬達酒店仍歸酒店管理公司管;萬達賣掉了萬達城91%的股權給融創中國，但是萬達依然是萬達城品牌擁有者和經營管理者。

　　按照萬達的說法，“萬達只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產的靈魂”。同時，萬達集團在文章中表示，萬達徹底告別了房地產，從此大步走上輕資產之路。

　　從今年年初，“輕資產”三個字就常常被萬達方面和王健林本人提及。1月14日，在萬達集團年會上，王健林宣布，萬達商業2020年以后原則上不再搞重資產，全部為輕資產。

　　王健林還打趣道，萬達商業不再是地產企業，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業地產名字改了得了，叫商業投資管理服務集團，別再當地產商了。

　　今年年初，王健林還稱，萬達商業“輕資產”轉型成功，并且公開宣布，萬達商業與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場，投資合同達1050億元，2017至2019年，每年開業交付30個萬達廣場給投資方，凈租金雙方分成。

　　收租子賺錢還是賣房子賺錢?看了以下數據就明白了：

　　1，租金的成長空間更大。2015年，萬達商業的合同銷售金額就已經只有小幅增長，2016年則是大幅下滑(王健林表示是主動下調了2016年600億的銷售額);但租金收入增長明顯，2015年增幅為30.7%，2016年再度增長30%。

　　萬達商業租金收入和物業銷售收入(億元)

　　2，租金回報更高。2015年，萬達商業租賃收入的毛利率高達72.14%，遠遠超過物業銷售37.95%的毛利率;全年租賃收入占比僅10.94%，但貢獻了35.25%的稅前利潤。王健林表示，預計到2016年，租金收入貢獻的凈利潤將達到55%。

　　萬達商業購物中心平均租金(元·平方米·月)

　　樓市繁榮近20年，但這次不一樣

　　萬達用“輕資產”為口號，表達了不再做房地產的決心。與此同時，另一家房地產巨頭萬科早經開始在“賣房子”之外的業務上布局：

　　養老服務。目前萬科已在多個城市開始運營養老項目，包括帶長住床位的項目和社區居家服務及日間照料中心。

　　物流地產。7月14日，萬科集團宣布，攜手厚樸、高瓴等組成的財團，擬以總代價約159億新元(約785億元人民幣)，收購新加坡物流巨頭普洛斯。

　　自持物業。據觀點地產消息，截至今年6月8日，萬科已經拿下五宗自持地塊，合計付出約170億的代價(不完全統計)。

　　無論是萬達、萬科，還是提出多元化、去房地產化的其他房地產企業，他們的行動是基于當前市場形勢的理性動作。經歷了將近20年的繁榮，中國的房地產市場確實來到了一個關鍵的十字路口——為住房而煩惱的新城市人，看到了房地產長效機制正漸行漸進：

　　1，抑制投機需求。“房子是用來住的、不是用來炒的”，去年以來，從中央到地方，限購、限貸、限售等諸多調控手段并用，已經將投機需求極大地抑制了下來。

　　國家統計局數據顯示，今年6月份，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅已連續回落。其中最典型的莫過于此前房價漲幅第一的深圳了，據央視財經8月5日報道，自去年10月至今，深圳房價已連續10個月下降，每平方米累計下跌7154元。

　　2，發展租賃市場。住建部會同發改委、公安部、財政部等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

　　在發展租賃住房方面，各地方政府也已有動作。比如上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地于7月24日被兩家地方國企競得，這兩塊土地均采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。這兩幅地塊的成交單價都不足6000元/平方米。而成都則提出了組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等一攬子支持政策。

　　3，租售同權。7月中旬，廣州市明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權;7月下旬新華網報道，住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

　　4，共有產權房。北京市住建委委會同北京市發改委等聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，并征求意見。其中提到，30%的“共有產權住房”房源應該面向沒有北京市戶籍的“新北京人”。據悉，共有產權房的配置并不低，不僅公共交通便利，容積率也并不高，還有WiFi全覆蓋、人臉識別等技術。

　　目前來看，新的房地產調控手段多停留于地方層面，但中央已經明確將建立房地產調控的長效機制，這一機制的出臺只是時間問題。對那些寄希望于將來房地產政策“反復”的人來說，北京市住建委主任徐賤云在接受《經濟參考報》采訪時的一段話值得參考：

　　政策出臺后，更重要的是堅持到底，嚴厲執行。北京市除了‘打補丁’，還發揚‘釘釘子’的精神。如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布。‘穩定房價的決心不會變。’

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