住房消費大軍需求加速切換 房地產“勢能”加速轉換

• 2017年8月21日 FanTianQing來源：騰訊網 341 15
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新存量時代的來臨，會對市場各方產生什么樣的影響呢？

　　去年，全國商品房成交額和成交量遠超2013年那個小高峰，創下歷史新高。一線房企去年下半年喊著要“補庫存”，今年上半年在三四線占比較高的房企也高頻補倉，這意味著始于2015的全國房地產“去庫存”趨于尾聲。而權威數據表明，國內部分典型的一二線城市已進入或正在進入存量房市場，意思就是二手房成交已超過或正在接近新房交易，未來租房將成為潮流。新存量時代的來臨，會對市場各方產生什么樣的影響呢？

　　從增量到存量的時空大挪移

　　從國家統計局披露的數據來看，2016年無疑是一個重要的樓市節點，當年全國商品房累計銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%，實現商品房銷售額11.8萬億元，同比增長34.8%。

　　全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，房地產市場都有一個周期性，尤其是中國房地產市場。大周期可能就是三年，小周期可能就是一年半。2013年是一個高峰，2016年又是一個高峰。兩個高峰相比，后一個峰要高于前一個峰。

　　與新房市場的增量成交數據相比，3月24日，鏈家研究院披露的《租賃市場系列研究報告》稱2016年我國二手房交易量占比首次超40%，同比大幅提高。

　　鏈家董事長左暉此前曾表示，按2016年的市值估算，中國存量住房共有2.2億套左右，保守估計，市值超過200萬億元。

　　記者查閱資料發現，世聯行董事長陳勁松在公司2015年年報《致股東信》中明確表示，“如果說過去十年存量市場只集中在二手房交易上的話，那么規模高達200萬億元以上的存量資產的運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房產下半場最值得關注的大市場”。

　　左暉指出，今天存量物業流通率大概只有2%。他認為，中國房地產發展前景應更多依賴于盤活存量。這一指向似乎與陳勁松說的“存量資產運營、買賣、租賃和金融化”形成了共鳴。

　　保利投顧研究院今年2月下旬對外披露了一份《2016年全國存量房白皮書》，稱當前我國典型城市存量房交易量已超新房，且仍有較多城市存量房交易增速快于新房，流量規模超越只是時間問題，意味著存量房市場的動能和勢能已然凸顯。

　　從具體數據來看，記者注意到，北京、上海、深圳與廈門已進入存量時代，去年二手交易量已是新房的2~3倍，南京、蘇州、廣州和成都等地新房和存量房規模相當，發展空間巨大。

　　住房消費大軍需求加速切換

　　保利投顧研究院表示：“我國商品房市場起步相對較晚，房改至今發展時間并不長，然而我們幾乎是用了不到20年，就完成了發達國家曾經50年甚至更長時間的積累?！?/p>

　　伴隨中國房地產市場快速崛起及發育趨于成熟，市場消費主力人群及需求結構也悄然生變。記者觀察到，新房市場快速成為改善型需求市場，原來的剛需型住房也快速進入二手房交易。一個擺在面前的現實問題是更多住房需要提升潛在價值。

　　相對而言，當前有改善動力和支付能力的更多是具備一定經濟條件的“70后”、“80后”住房消費群體。對于“90后”而言，有相關研究數據顯示，他們從學校畢業后并不急于購房而成為房奴，一段時期內更喜歡租房消費，形成屬于自己圈層文化的社群空間。

　　近日，有媒體援引《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》中的數據稱，“90后”租房人群已經占比39.9%，首次超過“80后”，成為租房主力。

　　面對新的消費需求，房企的產品創新挑戰并不小。萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯)董事局主席、首席執行官郁亮早先就敏銳地觀察到了這一重要現象，并表示：“對于企業來說，必須相信‘90后’，根據他們的選擇來做，產品的創新、房子的創新應該是有客戶共同參與的，小米手機就是這樣一個例子?！?/p>

　　各路資本涌進“賽道”

　　從鏈家、世聯等中介大鱷明確發出存量房市場切換信號，并悶聲進入存量房市場斥重金布局。

　　如圍繞二手房交易中的小貸與理財等金融服務需求，讓各路資本垂涎欲滴。

　　2016年以來，從國家鼓勵培育租房市場到支持發展租房市場，特別是近期，廣州“租購同權”、無錫“租房落戶”、北京“共有產權房”等新政先后出爐，早些年進入分布式或集中式長租市場的專業機構開始嶄露頭角。其中如魔方、you+、優客逸家、蛋殼、樂乎等企業較為活躍，個別已啟多輪資本融資，甚至開始了橫向并購整合。

　　急于從重資產脫身的開發商們也不甘落后，從間接入股到直接參與投資，甚至從拿地環節就介入高自持地塊。從地域來看，北上廣深及南京、杭州、成都等重點城市高自持地塊的競拍明顯增多。

　　記者注意到，以鏈家為例，從融創斥巨資戰略入股，再到萬科參與戰投，遠洋集團也緊隨其后。以深圳為例，郁亮說在深圳16%是新房，84%是二手房。如果萬科只盯住16%，未來會失去很多機會。目前存量房市場在核心城市都遠遠超過新房市場，這種轉型會帶來一定的機會。對萬科形成一個挑戰，萬科要提前布局。

　　從萬科泊寓，到龍湖冠寓，再到更多銷售排名TOP50強的房企紛紛殺入租房市場。龍湖集團副總裁袁春公開透露，今年龍湖大概開業1.5萬間公寓，預計到2019年公寓帶來的收入能到10億元。

　　對于資本押注長租市場，排名國內前三的某大型私募股權投資機構西南一位負責人告訴記者，目前由地價、建筑成本、裝修及運營等主要成本構成的資產價格偏高，而租金遞增率有限，投資回報率很較低，很多靠羊毛出在羊身上的思路難以行得通。

　　除住宅之外，商業、酒店、物流與文旅、醫養等產業地產領域也成為資本掘金的重點目標。以物流為例，前不久，萬科領銜的中國財團擬斥790億元收購號稱物流地產巨無霸的普洛斯。

　　多種跡象表明，當前中國房地產市場已進入新存量時代，以往粗放的“開發+銷售”并快速獲取豐厚的資產增值收益的舊模式將逐漸被另一種以客戶服務為核心導向，以投資與運營為鏈接紐帶的收取租金+資本增值的新模式所取代。圍繞房地產價值鏈，開發商、投資商和運營商等各環節需要有效協作，分享收益，而非吃獨食。

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