為什么2017年租售同權堪比1998年房改？ 深圳世聯行董事長為你解疑！

• 2017年8月29日 FanTianQing來源：騰訊網 601 34
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大家都在講租售同權，那租售同權到底意味著什么?

　　大家都在講租售同權，那租售同權到底意味著什么?要先弄清楚這幾個問題：

　　第一，什么是租售同權？租和售怎么就同權了？這個概念本身意味著什么？盡管現在還不太清晰，但我們在理論上探討一下是有必要的。

　　第二，都說租售同權堪比1998年房改，有偉大的意義，到底它的意義在哪里？

　　第三，租售同權的商機在哪里？

　　一、什么是租售同權？

　　有人說2017年租售同權堪比1998年住房制度改革，憑什么？我覺得要先搞清楚什么是租售同權。

　　首先，什么叫“售”的權利？把售的權利搞清楚了，租才能搞清楚，租跟它同。售是什么？Property Right，就是它的產權，售是物業的所有權。

　　物業的所有權意味著什么？都有什么權利？房地產的所有權權力是“一束權利”，就是一個權利束，房地產因為這個權利束的意義誕生了價值。

　　1、“售”的三個重大權利

　　第一項是擁有產權就享有城市公共服務的權利。比如說警察、學校、醫院等服務，不能不讓人使用，這個是Property Right當然的權利，享有公共資源和公共服務的權利。

　　第二項是擁有物業產權，可以對這個物業進行抵押、質押、出租、改造等，這一系列活動是物業本身權利帶來的。

　　房地產所有權在過去30年成為了中國房地產所謂的泡沫，因為這個權利是保障的、清晰的，這個權利使得房地產成為中國投資最大的一塊。

　　第三項其實是第二個權利的部分，叫做物業的重新改造、重新使用和重新定義。比如說將物業大改小、商改住，只要不違法，產權所有人就可以申報，申報部門就得批，不批得有理由，這是物業的處置權。

　　2、“售”的權利很清晰，但“租”的權利一直不清晰

　　因為售的權利非常清晰，以至于過去30年，在中國就兩大權利是最明晰的，一是有限公司，二是物業產權。沒有比這個權力更清晰的描述了——《公司法》和《房地產法》。

　　凡是權利一旦界定清晰，就是可以大規模交換的產品。所以，過去30年中國的有限公司、上司公司、股權和物業的房地產價值升值跟這個高度相關。

　　但是租的權利就不清晰。租的權利到底是什么不清晰？租的權利往往跟合同相關，被合同規定。合同里，法律對租沒太多規定，也沒提供太多保障。

　　要轉讓一個物業，那是有明確規定的；如果是轉讓一個租賃產權的話，就不清楚了，就被原合同規定了。而原合同里甲方跟乙方的權利也不對等，也沒太清晰，以至于租賃在中國就不是一個可大規模擴張的業務。

　　但是事實上，租賃的量又很大，產生了巨量的細碎的合同規定，而這每個細碎的合同里都充滿著甲乙雙方的較量和博弈。租賃雖然收了管理費，但對權利這方面規定的少，沒把這當回事。

　　什么是收了租賃管理費？就是租賃要交稅。按理說，收了稅應該保護，但對租賃又沒說清楚，就只能遵照原合同，以至于這里面的事情就比較多。比如我檢查過了房間的洗手盆沒有問題，結果過兩天就壞了，你說修理費誰付呢？

　　這件事就要根據合同的具體內容了，這就是雙方的較量。一旦出現這種事，這就不是一個大規模、可拓展、可轉讓的、可抵押的生意了。以至于中國的租賃市場雖然規模很大，但仍是一個權利、義務等都不明晰的市場。

　　廣東一出“租售要同權”，大家都開始討論學區房，那是權利之一，公共服務不止學區房。我們以為租也可以上好學校，其實不是，這是跟公共服務、跟學校的資源相關的。所以，雖然你在那個學區，也不一定能進去，在這點上你跟買的人是一樣的。

　　其實在很多地方這都不是個事了，用水電煤氣費賬單證明我住在這，就可以上這個學區。實際上并不是說學區的問題，最重要的是租賃產權的明晰化，既然售的權利有三條，那租就得跟它相同，這樣叫租售同權。

　　只要租售同權，就意味著租賃這件事是有保障的，是可以大規模復制和有清晰界定的。怎么簽合同，雙方怎么做都好，就算說這合同不對都可以，因為這符合租售同權基本規定。一旦這樣，租賃合同同樣也可以質押、抵押。

　　當然也可以轉讓，因為權利清晰就可以轉讓，這個是租售同權的本質核心。一旦這樣，原先分散的租賃市場需要被整合，一個規模性的租賃公司才會誕生。

　　否則就成不了，權利不保障怎么能成呢？沒《公司法》的時候，你辦公司這事能成嗎？《公司法》就保證了每個人可以辦公司，這樣公司就多了。

　　3、“租售同權”里的租賃權利應清晰

　　第一，享有公共服務，不應該被歧視。當享有公共服務，不被歧視時，也就是租房成為了一個可接受的、有尊嚴的生活方式了。不管是短租，還是長租，沒有公共服務，租售同權就白說了。

　　第二，享有租賃產權。租賃產權應該被保護，而且租賃產權應該跟房屋產權一樣，享有租賃期限內的轉讓、抵押、質押等權利。如果沒有這個權利，大規模的租賃公司誕生不了。否則，就只是黑二房東，全是私底下的，不被保護的。

　　為什么說是黑二房東呢？因為不能透明，他的權利也說不清楚。這也是為什么黑二房東也很難做大的原因。所謂的租金金融化，因為權利不保障，也就談不上金融化了。

　　第三，享有房屋的處置權。在不違反法律的前提下，對房屋進行改造、更新、重新分割、重新裝修等權利，包括消防報批等，這個權利非常重要。這個權利物業產權方是有的，因為這個房子是他的。那租賃方有沒有？

　　這對于集中式、分散式公寓同等重要。假設是分散式，在小區公共契約沒有規定的情況下，就應該有這個權利。比如說N+1的改造權利，管的嚴就沒有，管的松就有，關鍵是群眾不知道。

　　世聯紅璞公寓在濟南就碰到這種情況，小區居民不讓你開公寓，這個事就非常糟糕，為什么呢？因為權利不明晰。

　　在公共權利沒有清晰的情況下，申報可以批，也可以不批，但是必須得明確誰批誰不批。什么地方說不清楚，什么地方就容易產生腐敗、尋租、私下交易、黑市場，租賃怎么能健康發展呢？所以租售同權就是這三個權利。

　　二、租售同權的偉大意義

　　為什么租售同權具有偉大的意義？偉大在哪里？如果沒有租售同權，房子就是所有權的意思，租賃權就不是一個可以說的清楚的權利。這什么意思呢？沒有租售同權，房子就是為了炒的，不是為了住的，誰都得買房，誰也不能租，租房就有漂泊感，因為權利不清晰。

　　1、改變中國人根深蒂固的買房觀念

　　中國人幾千年對于租賃合同始終不太重視，以至于骨子里就要買房，不買房好像就沒根了。其實是制度決定了人性，哪有說中國人生下來就要買房子的。因為這種租售不同權使得租賃不是一種有尊嚴的生活方式。

　　沒尊嚴這件事很嚴重，中國人重視家庭，愛孩子，怎么能老是沒尊嚴地租房子呢？租房子是一個短期過程。但是我們在國外可以看到，1/2至1/3左右的人都是租房子生活的，他們沒覺得尊嚴有問題。

　　舉個例子，世聯曾有一個董事，他是臺灣人，他在香港就是租房子，從來不買。他說因此錯過了很多房子升值的機會，他說這個我認，但是我沒錯過買騰訊股票的最好時機，我為什么非得買房子？對房子我是非專業的人士，房子升值不升值我看不懂，但是騰訊、阿里巴巴的股票我看得懂，它們漲的不比房子少，我有這種選擇，不用非得買房。

　　他租的是香港半山一個豪華公寓。他說我算了一筆賬，買是每平方呎3萬塊錢。租呢？不到20塊。他說如果你買了這個房子，收租的回報是不合算的，那我為什么不租呢？同樣擁有半山的環境，為什么不租？我租了之后，其他的錢干別的，回報比這個高多了。

　　2、改變房價不斷上漲的局面

　　目前中國幾乎所有城市的租金回報率大概在3%左右或者之下，這是不合理的，為什么還要買？租售不同權。租售同權更偉大的意義在于房子是住的，不是炒的，住的人無論是自己擁有，還是租賃，都是同等人格的，都是受法律保護的，都是被公共服務平等服務的。

　　比如說一個長的租賃期內，都有對這個房屋的改造可能性，否則租賃是不夠的，租約夠長就可以改造，這就租售同權的意義怎么評價都不過分，這是中國房地產后30年最主要的意義。如果沒有租售同權的概念，接下來30年我們的房地產不好收場，房價還一個勁地往上走，這不是典型的“灰犀牛”嗎？

　　很多人拿著很低的租金回報率，期待著房子上漲，他們寧可房子空著也不租，因為大家都是短期行為，租賃的人也短期，租房的人也短期，這種漂泊感使得房子只能是買的。

　　3、挖掘非商品房的價值，打開一個巨大的市場

　　租售同權，一旦租跟售是同等權利，你會發現一個巨大的市場誕生了：那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農民房、不適應城市發展的房子的價值就可以得到挖掘了。

　　中國的城市有一個特別怪的現象，就是房子十來年就拆，號稱舊城改造，原因是什么？它們不值錢，因為它們是農民房、廠房，實在是沒商品價值，以至于中國是建筑壽命最短的國家，建筑壽命只有十幾年，這在全球都聞所未聞，因此造成巨大浪費。

　　但在商業上又說得合理，房地產公司馬上就交個商品房地價，容積率一提升，房價就漲，干嘛要改造廠房和老的辦公樓？沒價值啊，所有人都打房地產的主意，全民房地產由此形成。

　　我們看到各類機構和企業都變成了房地產公司的原因就在于此，我不干房地產就是傻瓜，因為只有拿地賣房我才能掙大錢。但租售同權使得它們的價值開始發揮作用，這一部分租也可以租了，但是因為沒有租售同權明確概念的提出，以至于租也是短期行為，是臨時的，甚至是暗箱操作、臺底操作的。

　　這跟1998年房改一樣，都是激活了一個巨量的市場，這就有了特別偉大的意義。由此，中國人就不是世界上特殊的一類人，非買房不可，不買房丈母娘都不待見，所謂的丈母娘理論就不存在了。

　　女婿就可以去買阿里巴巴的股票了，人家有這么好的回報，為什么要買房？“中國丈母娘”就是中國的丈母娘太了解中國法律了，這是民眾智慧。跳廣場舞的那幫大媽太了解了，為什么？這東西可以攥在手里，跑不了，別的都說不清楚，但她們對法律、權利確實深刻地了解了。

　　三、租售同權的商機到底在哪里？

　　1、“租”的權利金融化

　　租售同權的概念一旦產生，租的權利金融化就是一個很大的商機。比如說ABS、REITs、租賃公司的上市等，但是權利得不到保證，怎么金融化？什么叫金融化？金融化是債務的買賣。這個債不清晰，那是因為債依附的基礎資產不被保護。

　　因為租售同權，金融化在幾個方面就會開始突破，分析商機在哪里，就看租賃市場。中國租賃市場全部碎片化、臺底化、租金不透明……全都不清晰，因為說起來更麻煩：地段不同、裝修不同……除了以上所說的，還有供應集中租賃的住宅非常少，這就導致集中式公寓少，行業發展不起來，因為沒有金融化，資金回不來，權利不保障，規模性的企業就產生不了。

　　2、多層次的租賃供應生成

　　美國的租賃市場很豐富，有學生公寓、藍領公寓、白領公寓、高級公寓等各種層次的，因此租賃企業逐漸成為美國房地產市場中最重要的參與者。租賃成為衡量物業價值的主要標桿，租金多少，分析租金就知道有沒有泡沫，我國房地產市場連泡不泡沫都不清楚。

　　如果沒有租售同權，不可能誕生那么豐富的供應，這叫供給側改革。供給側改革喊口號沒用，必須規定權利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，細分市場由此開始。這件事的意義是使得中國各個層次的租賃人口都會有尊嚴。

　　3、各類REITs的誕生

　　未來30年我們可以預見的是各種REITs的誕生，REITs最主要的是租金，以租金為主的信托，租金必須要透明、可管控，運營公司會誕生，中國房地產由此走向國際化。這并不是物業稅的問題，而是租售同權的問題。

　　房價那么高，到底合不合理？我們不知道，但是因為各種類型的租金透明了，這就是巨大的商機，這就是租售同權的意義。

　　過去說大城市房價高，要解決年輕人的居住問題，一講就是政府安居房、政府租賃，那都是表態，其實這件事是制度問題、是結構問題、是生活方式，是未來房地產最主要的指標，不是簡單的一個部門怎么干，那就沒有意義了。

　　因為租售同權的推出，因為租售同權概念的落實，使得中國人在居住方面跟國際完全接軌，這相當于第二次房地產改革。

　　（注：作者陳勁松系深圳世聯行地產顧問股份有限公司董事長）

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