重資產還是輕資產 房企華潤置地的抉擇是？

• 2017年8月31日 FanTianQing來源：騰訊網 615 35
• 繁體

如果說收縮三四線城市讓華潤置地失去了“去庫存”帶來的樓市爆發機遇，那么倚重一二線城市的戰略又讓華潤在樓市調控嚴厲的上半年遭遇了營收、利潤下滑的窘境，這也引起了華潤置地管理層的反思。行業人士認為，城市布局不平衡只是華潤置地需要反思的一方面，除此之外，如

　　成敗皆一二線

　　在眾多龍頭房企業績漲幅明顯的上半年，上半年營收、利潤“雙降”的成績單對于新晉千億級房企的華潤確實說不過去。數據顯示，上半年華潤置地綜合營業額為352.6億港元，同比下降21%，股東應占凈利同比下降33.1%，約為51.1億港元。“上半年開發額、營業利潤跟其他開發商亮麗的報表相比不太好看，我們也在反思。”公司執行董事兼副主席唐勇在中報投資者電話會議上顯得很坦白。

　　“華潤置地公告2017年中期業績，顯著低于預期。”行業知名券商申萬證券表示，將把華潤置地目標價下調至26.27港元，并將評級從買入下調至增持。申萬證券表示，該公司上半年收入同比降21%至353億港元，較預期低28%，主要是結算面積少于預期導致物業開發收入下降。統計顯示，2017年上半年，華潤銷售金仍然排在行業第11位，但銷售面積已經從去年的第9位，滑落至今年上半年的第16位。

　　“重倉一二線城市的華潤遭遇史上最嚴苛的限購，正是華潤上半年銷售業績下滑的主要原因。”有業內人士指出，導致華潤置地業績變臉的原因，與華潤置地過分依賴一二線城市的布局不無關系，在一二線城市遭遇嚴厲調控時，華潤的營收和利潤難逃沖擊。統計顯示，上半年一二線城市受到限購的影響，區域內項目的貢獻比例從原來的88%下降至85%。

　　對此有分析人士指出 ，上半年華潤置地在全國一二線城市營收占比高達85%，這在龍頭房企中也比較少見。從行業排名靠前企業布局來看，除了一二線城市之外，核心城市周邊中小城市，甚至三四線城市，實現均衡布局是十分普遍的現象。同時，產品線上來看，高中低端產品的多元布局也比較常見。但華潤置地的布局則更多集中在一二線城市，產品線也主要集中在高端改善型項目甚至是豪宅產品。另有數據顯示，在華潤置地今年的業績預算中，會有七成的業績來源集中在20個主要受調控城市內。

　　行業人士分析，此前正是得益于“聚焦一二線城市”的策略華潤才贏得了2016年的業績大增，乃至首次“破千億”。但面臨“史上最嚴調控”的持續，一二線城市陷入停滯狀態也讓企業面臨空前壓力。以北京為例，高端項目“8萬紅線”的持續曾讓不少豪宅無奈低頭，包括華潤在北京在售的當年豐臺地王級項目首開華潤城就一直未能突破單價8萬元的銷售價格。由此可見，昔日聚寶盆正變成燙手的山芋，未來類似于華潤這樣的重倉一二線城市的開發商，調控帶來的風險還遠未結束。

　　要規模還是要利潤

　　“聚焦一二線城市”一直是華潤置地長期以來堅持的戰略。2016年年報顯示，華潤當年耗資626億元增持39宗土地，新增土地儲備計容面積1052萬平方米。截至2016年末，公司的總土地儲備達4485萬平方米，其中，一二線城市土儲占比75%，相比當年年中上升3個百分點。其中，華潤置地土地儲備超過六成集中于華南、華北、華東三大區。其中，華南大區土儲最多，約有1200萬平方米。

　　值得注意的是，除了調控線之外 ，華潤可能也在有意識地主動放緩出貨的速度。業內人士分析，事實上，同樣主打高端產品，重倉一二線的融創中國上半年業績并未有明顯下滑。這與企業調整銷售節奏也不無關系。中金公司研報也指出，華潤置地在下半年有1800億元可售貨值，預計下半年銷售額同上半年持平，原因是華潤為了保護銷售毛利率正在延遲推新盤。

　　截至2017年6月30日，華潤置地綜合借貸額折合港元1057.5億元，現金及銀行結存折合港元451.8億元，總有息負債比率為42%，較2016年底的36.4%有所上升，凈有息負債率為41.5%，較2016年底的23.8%有較大幅度上升，但仍維持在行業較低水平。

　　但實際上，在發展規模速度上華潤似乎也是糾結的。華潤置地相關負責人此前也表示，“是不是需要調整規模，華潤也回顧檢討自己投資的策略，是否要有更大的投資力度去增加負債比率，讓財務結構比較健康，而負債率在行業里是偏低的”。

　　華潤公布的2017年中期業績報告中有這樣表述，“業績期內，開發物業和投資物業均保持平穩發展的趨勢，各項目銷售情況和工程進度符合預期，為2017年全年業績奠定了良好的基礎”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測，這或許意味著企業下半年加快推盤節奏的欲望并不會太強烈，下半年華潤業績取得爆發性增長的可能性不大。另外，調控政策的繼續從緊也是華潤所要警惕的。

　　重資產還是輕資產

　　拆解華潤上半年的成績單會發現，上半年華潤置地的開發物業營業額為290.9億港元，同比下降25.9%，但是投資物業的資金收入卻為40.1億港元，同比出現了13.2%的增長。而后者也是華潤置地這幾年的重頭戲，大量的投資物業帶來的固定租金收入也一直是華潤置地引以為豪的。

　　截至今年6月末，華潤運營中的投資物業總建面達574萬平方米，包括已開業萬象城13個，五彩城/萬象匯8個，其他購物中心2個，平均出租率從去年上半年的92.7%進一步上升至94.2%。截至上半年，華潤置地購物中心營業額23.3億元，同比增長22%；酒店業務營業額6.09億元，同比增長35%。今年下半年計劃新開業4個購物中心，并于2018年和2019年分別新開業8個和9個項目，由此購物中心數量將從2017年的27個，進一步增長至2018年的35個，2019年的44個。按照資產賬面總值計算，當前華潤的投資物業資產賬面總值為1062.7億港元，占資產總值的21.5%，未來這一比例還有可能繼續上升。

　　對于商業資產的態度，各家企業態度不一。萬達商業提倡輕資產、而華潤則偏向大規模的開發，對于輕資產的話題，華潤似乎并不感興趣。唐勇表示，輕資產是做保姆，重資產是自己的孩子。

　　在行業人士看來，重資產的資金壓力不言而喻，這對于背靠華潤集團的華潤置地而言并不是難題。但是如何在做大規模的同時，釋放重資產的價值才是華潤商業所需要考慮的。對此，唐勇透露，目前華潤置地已經在研究將華潤商業拆分上市一事，試圖釋放華潤商業的價值，但目前還沒有時間表。今年6月，華潤置地對旗下商業地產組織架構和主要管理人員進行了調整，組建商業地產事業部，為商業地產業務獨立分拆邁出了第一步。

　　另一個值得一提的問題是，華潤商業部分的城市分化也不得忽視。此前就有機構分析師透露，華潤置地的租金收入主要是受惠于一線地區商鋪，但受制于整體大的商業環境，項目租金收入增長開始放緩。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡