葉檀：房地產白銀時代正式開啟

• 2017年9月1日 FanTianQing來源：今日頭條 682 40
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上半年，房地產自籌資金下降了2.3%。由于IPO、土地競拍貸款、企業債、信托等“創新”融資渠道要進行合規審查，企業自籌資金出現負增長，倒逼開發企業加速賣樓，通過其他資金中的預收款、定金等回籠資金。

　　房地產市場雖然銷售瘋狂，這是價格被壓制的結果，就像摁住的彈簧。你想啊，周邊樓盤二手房每平方米5萬，這里賣4萬5，那買到就是賺到啊。誰不買誰傻瓜！

　　這邊排隊買房，可有點心慌慌，誰知道接下來還會出臺什么政策？萬一買到手就出臺房產稅，不就砸手里了嗎？

　　購房者害怕，殊不知開發商更害怕呢。你買套房幾百萬，人家一個項目幾十億、上百億，貸款越來越難、銷售房越來越困難，博弈的難度前所未有。

　　人害怕，就會抓狂，行為變形。

　　開發商求快賣，增加回款速度，回款一到，管你市場怎么樣，我自巋然不動。手里有糧，心里不慌。這里的糧既指地，也指現金。

　　回款兩年？不行。一年？不行。半年，哎，這還差不多。這個速度已經是驚慌速度了。

　　錢緊，人不傻，日子難過，有開發商手里有幾個項目，但不一定有上百萬的現金。中房研究院第二季報告顯示貸款困難，6月末，人民幣房地產貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%；地產開發貸款余額1.36萬億元，同比下降17.9%。可見金融機構正在收緊通往土地市場的貸款閘門，降低土地競拍價格。

　　雪上加霜，上半年，房地產自籌資金下降了2.3%。由于IPO、土地競拍貸款、企業債、信托等“創新”融資渠道要進行合規審查，企業自籌資金出現負增長，倒逼開發企業加速賣樓，通過其他資金中的預收款、定金等回籠資金。

　　中小開發商哪有這樣的銷售能力和管理能力，大開發商集中度提高。

　　據媒體披露，截止到8月28日，已公布的品牌房企中期業績顯示，上半年歸屬股東凈利潤排名前十的上市房企，已經排成了階梯。

　　第一梯隊恒大和中海，以超過180億人民幣領跑行業。第二梯隊是上半年歸屬股東凈利在70億左右的碧桂園和萬科兩大房企，漲幅同比均接近四成。第三梯隊集中在40億至55億之間，保利、華夏幸福、綠地、龍湖、華潤這五家房企。最后則是以34.66億元排名第十的招商蛇口。

　　大魚吃小魚，小魚吃蝦米。

　　任澤平的數據是，從2009年到2016年，排名前五的房企市占率由4.5%持續提升至12.9%，從第六到第十名，市占率由3.3%提升至5.7%，從十一到二十名企市占率由2.1%提升至5.7%。從2010年到2016年，二十一名到五十名市占率由3.4%提升至7.7%，從2013年到2016年，排名五十一名到一百名的房企市占率由2.5%提升至3.6%。

　　未來市場集中度至少有1倍的提升空間。2016年底，美國前五名和前十名，市占率分別為20%和29%，中國分別為13%和19%，以后提升空間還大著哪。亞布力房地產論壇上，發展商在這方面達成了共識，大者恒大，強者恒強。

　　中小開發企業路越走越窄，一共兩塊地，回款速度還慢，兩年都收不回錢。現在地方政府厲害得很，停批銷售許可證半年，現金流緊張的企業立馬玩完。這種事情現在挺多，甚至有一年不批的。好不容易批了，銷售價格比市場二手價還低10％，這游戲，沒法玩了。

　　中小開發商賣兒賣女賣資產，現在的這一關，他們是躲不過去的。下定決心建立長期規劃，以買地、賣房為主的公司，估計房地產業留下50家左右就可以了，我認為鋼鐵行業、水泥行業，十家左右也就夠了，足夠滿足市場的需求。

　　另一類房地產企業以服務為主，自持比例越來越高，以租金、服務收入為主，未來可以通過穩定的現金流，做不同的金融產品，這樣的公司從開發商向服務一體化。

　　看看萬科在干什么？

　　萬科現金流非常充裕，為什么寶能當初要搶萬科的股權？截止6月底，萬科持有貨幣資金約1076億元，高于短期借款和一年內到期長期借款的總和501億元，表明公司資金充裕；凈負債率19.61%，這也太低了。

　　萬科從開發商向服務轉型。物業上半年合并報表收入30億，增長69.9%，已經獲得華為、京東等商業客戶的認可。以印力集團作為商業開發與運營平臺，共管理商業物業面積超過850萬平方米。今年7月，萬科還聯合多方共同參與普洛斯的私有化，布局物流地產領域。

　　銷售、回款也不錯，截至6月底，萬科已售未結資源金額達3800多億元，較年初增近四成，確認收入，未來業績大增。

　　金融街同樣如此，物業銷售在開發商內不算大，但一二線城市核心區域自持量高，自持業務營收9.6億元，同比增長14%，房地產后續全服務鏈條，今后做金融產品順理成章。

　　開發商瞄準后五年，開始大變革，那買房的人怎么辦呢？房價被控制，中間價差是政府贈送的大紅包。

　　也不能亂買，記住三個好，好城市，好地段，好開發商。

　　我們寫過十大看好的城市，果然，現在人口流入，花團錦簇。我們說過，購房，是地段，地段，還是地段，有歷史價值的中心城區和政府砸重資的新城區，才是好地段。好開發商，準備做百年企業，建筑質量好，后續服務到位，不要到物業也不肯付的小區去。這樣的開發商，失信成本太高，跟著這樣開發商建設的樓盤，晚上睡得著覺。

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