房企：百億現金流成常態 萬億債務將到期

• 2017年9月1日 FanTianQing來源：騰訊網 1287 84
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房地產市場的降溫，融資渠道收緊，都將逐漸對企業的資金鏈帶來考驗。而根據Wind的數據，截至今年年中，128家房企的中短期負債比例達到7成，這也意味著，房企的償債高峰期將很快到來，資金狀況也將受到考驗。

　　據媒體綜合房企半年報發現，截至今年上半年末，上市房企的現金狀況較為充裕，手握的現金規模普遍高于去年年末。其中，萬科、恒大、碧桂園三家“第一梯隊”房企的現金（及等價物）均超過千億。

　　考慮到上半年房地產市場向好，大部分企業的銷售業績錄得明顯增長，這種情況并不令人意外。與此同時，房企在融資窗口期補充資金并進行長短債切換，也給現金流帶來一定的補充。

　　按照多數業內人士的觀點，房地產企業正迎來近幾年來的現金流高點，手握數百億現金已成大中型房企的常態。

　　但這種資金充裕的狀況恐怕很難持續。房地產市場的降溫，融資渠道收緊，都將逐漸對企業的資金鏈帶來考驗。而根據Wind的數據，截至今年年中，128家房企的中短期負債比例達到7成，這也意味著，房企的償債高峰期將很快到來，資金狀況也將受到考驗。

　　百億現金流成常態

　　根據中報，截至今年6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和（501.4億元）；凈負債率僅19.61%，繼續保持在行業低位。這一現金規模還高于去年年末870.3億元的水平。

　　截至今年年中，港股上市的碧桂園現金余額為1201.3億元，較去年同期增長143%。按照該公司的說法，碧桂園另有2219.7億元銀行授信額度未用。

　　恒大的公告則顯示，在年中節點上，“現金及現金等值物”為1644億元。但低于去年年末1984億元的水平。有分析認為，這是由于恒大在上半年償還了1129億元的永續債所致。

　　這三家房企上半年的銷售規模均在2400億以上，且毛利率都有所提升。“增收又增利”的表現，使得半年報極為亮眼，也被認為是造成現金流充裕的主因。

　　“第一軍團”的表現，在某種意義上可視作大中型房企的縮影。由于銷售旺盛，且在融資市場表現積極，上半年大中型房企的現金流普遍充裕。即使部分企業在土地市場“一擲千金”，也并未給資金鏈帶來實質性影響。

　　就“銀行結余及現金”這一指標而言，今年上半年，龍湖為226億元、旭輝為250億元、金茂181億元。而這三家企業的“應收賬款”分別為149億、146億、28.9億。若再算上銀行授信的規模，這些大型房企幾乎沒有資金壓力。

　　“房企迎來了現金流的高點，今年年中的資金狀況甚至好于去年年末。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向記者表示。

　　統計局的數據顯示，今年上半年，全國商品房銷售額59152億元，同比增長21.5%。業界普遍認為，雖然有樓市調控影響，但全年的銷售規模仍有可能超過去年，再創歷史新高。在銷售的帶動下，上半年房企到位資金增速為11.2%，繼續維持兩位數增長。

　　但隨著行業分化的加劇，有部分房企的經營業績出現下滑，其資金狀況也不容樂觀。

　　在統計的143家A股上市房企中，上半年有78家房企的“經營性活動產生的現金流凈額”為負，這被認為是銷售不暢、融資低迷、拿地支出過大等因素所致。這其中以中小企業為主，部分企業已深陷盈利泥潭。

　　萬億債務將到期

　　就整個行業而言，資金狀況處于階段性高點已成為業界共識。盡管尚不會危及資金鏈，但嚴躍進認為，由于銷售、融資的環境雙雙不佳，不排除資金狀況惡化的可能。

　　根據統計局此前發布的數據，7月單月，全國商品住宅銷售面積10085萬平方米，環比6月的16834萬平方米，下滑40.1%；當月商品住宅銷售額7789億元，環比下滑38.4%。這兩組數據均創下今年3月以來的新低。

　　這種下滑有傳統淡季的因素，也有企業做高6月業績（為半年報增彩）的影響，但從最近幾個月的走勢來看，月銷售規模呈現出總體下滑的趨勢。因此，雖然大型房企的貨值普遍充裕，但這些存貨能否變成現金，仍要取決于市場狀況。

　　北京某房企人士向記者表示，政策層面沒有松動的跡象，市場也處于高點后的下行趨勢。下半年的業績主要取決于“金九銀十”的市場表現，年末翹尾的可能性不大。

　　事實上，在年初制定銷售目標時，大部分房企將業績重心放在了上半年，說明對下半年的市場下行已有心理準備。

　　融資層面的環境也不容樂觀。根據公開消息，今年以來，房企的發債融資規模比去年同期下滑超過7成。從資金成本上看，國內發債的成本從去年的5%左右，提升到6%-7%的水平。海外融資成本更高，部分房企的發債利率甚至超過10%。且近一段時間以來，海外融資已經成為房企的主要渠道。

　　中原地產認為，在最近半年多的調控期內，全國已經有五十多個城市出臺了超過160多次調控政策，并逐漸影響到銷售。巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張，如果調控持續，甚至有可能出現違約。

　　據悉，上半年雖有部分企業將短期債務置換為長債，但就整個行業而言，債務壓力仍會很快到來。根據wind的統計，截至今年年中，128家房企的長期債務比例為30.85%，中短期負債比例則接近7成，這也意味著，房企的償債高峰期即將到來。

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