王健林拋售謎局 這盤(pán)棋為什么這么走？

• 2017年9月4日 lihuizhen來(lái)源：企業(yè)觀察家 780 47
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通過(guò)出售部分酒店和文旅項(xiàng)目，通過(guò)“去地產(chǎn)化”大幅降低萬(wàn)達(dá)的負(fù)債率，從某種程度上也會(huì)更符合證監(jiān)會(huì)對(duì)其上市的要求。以商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為主業(yè)上市，更加容易通過(guò)審核關(guān)。

　　逃離地產(chǎn)陷阱

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　　經(jīng)過(guò)數(shù)十年的高速增長(zhǎng)后，地產(chǎn)走下坡路，似乎已經(jīng)成了業(yè)界的共識(shí)。

　　若聯(lián)系之前李嘉誠(chéng)、潘石屹、許家印等巨頭紛紛拋售地產(chǎn)，最起碼表明他們不再看好房地產(chǎn)的未來(lái)，同時(shí)，也預(yù)示著一個(gè)明確的信號(hào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)很快要“變天”了。從這一點(diǎn)來(lái)看，今天王健林快速出清旗下地產(chǎn)，就不會(huì)感覺(jué)意外了。

　　事實(shí)上，搶先快速拋售地產(chǎn)的是李嘉誠(chéng)。早在2013年8月，李嘉誠(chéng)就接二連三地甩賣地產(chǎn)項(xiàng)目，200億元出售上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場(chǎng)，357億港元賣掉香港中環(huán)中心……眾所周知，李嘉誠(chéng)超強(qiáng)的商業(yè)嗅覺(jué)是出了名的，并早已被驗(yàn)證過(guò)的。當(dāng)一個(gè)行業(yè)冬天，即將到來(lái)時(shí)，他總是在危機(jī)發(fā)生前提早出手，使自己成功度過(guò)行業(yè)周期帶來(lái)的劫難。

　　繼李嘉誠(chéng)之后，潘石屹是第二個(gè)拋售地產(chǎn)的巨頭。前一段時(shí)間，潘石屹先是將SOHO中國(guó)的上海虹口SOHO以35億元的價(jià)格賣出去，沒(méi)過(guò)幾天，又宣布將出售北京光華路SOHO和凌空SOHO兩個(gè)大項(xiàng)目。值得關(guān)注的是北京光華路SOHO是SOHO中國(guó)的核心物業(yè)，原本并沒(méi)打算出售。“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠(yuǎn)不能夠銷售的”。潘石屹對(duì)外表示。

　　除了李嘉誠(chéng)、潘石屹外，許家印也在迅速跟進(jìn)。2017年6月9日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，公司以292億元將手中持有萬(wàn)科A的15.53億股股份(持股比例為14.07%)，轉(zhuǎn)讓給深圳市地鐵集團(tuán)。至此，恒大地產(chǎn)已經(jīng)徹底從萬(wàn)科股權(quán)中退出。

　　雖然王健林去地產(chǎn)化走得比較早，但是最近這一次卻是最堅(jiān)決，效率最高的。事實(shí)上，王健林對(duì)地產(chǎn)未來(lái)的憂慮越來(lái)越深。“目前中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)是人類歷史上最大的泡沫，而且已經(jīng)失控。”王健林對(duì)記者表示。

　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)到了刻不容緩時(shí)，一定是房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重越來(lái)越小的時(shí)候。眼下，當(dāng)政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心越來(lái)越強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動(dòng)力的時(shí)候，就是房地產(chǎn)變天的時(shí)候到了。

　　事實(shí)上，監(jiān)管單位對(duì)地產(chǎn)融資的要求也提高了，而且對(duì)購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)的人貸款也限制了，對(duì)交易量也進(jìn)行了限制，可以說(shuō)地產(chǎn)這行業(yè)的資金被大大削減了。對(duì)此，王健林的萬(wàn)達(dá)，早已是心知肚明。面對(duì)管理層對(duì)萬(wàn)達(dá)系資金外流監(jiān)管的加碼，王健林成功拋售地產(chǎn)，獲得637億元現(xiàn)金流，暫時(shí)可以松口氣了。

　　與此同時(shí)，更宏觀的背景是中國(guó)正決心要避免新一輪房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)和成交量的增長(zhǎng)似乎已達(dá)峰值。雖然房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，但在“房子是用來(lái)住的”這一點(diǎn)明確之后，降杠桿的大政策必然會(huì)波及到開(kāi)發(fā)商。

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)房屋銷售回籠現(xiàn)金的能力正越來(lái)越差。房地產(chǎn)行業(yè)的貸款越來(lái)越難。有關(guān)報(bào)道稱：中國(guó)地產(chǎn)商2017年的日子不好過(guò)，償債金額創(chuàng)紀(jì)錄高點(diǎn)，2017年有173億美元的債券到期，2018年有279億美元的債券到期。

　　若沒(méi)有了金融彈藥的支持，現(xiàn)在挖坑囤地，在很大程度上會(huì)埋了自己。負(fù)債越多越好、買(mǎi)的資產(chǎn)越多越好的思維，正需要新的思維所代替。更讓人憂慮的是，尤其是房?jī)r(jià)較高的一線城市，很多房屋的銷售并未登記在冊(cè)。這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法迅速?gòu)你y行拿到房屋建設(shè)和銷售的首付款。雖然王健林的資產(chǎn)從電影院到連鎖酒店廣泛涉獵，但他應(yīng)該不會(huì)想要躋身催款大軍。

　　從這一點(diǎn)來(lái)看，王健林拋售地產(chǎn)，可以躲過(guò)未來(lái)可能發(fā)生的地產(chǎn)危機(jī)，也是一種明智之舉。

　　備戰(zhàn)A股

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　　這次王健林的地產(chǎn)拋售行為，也讓人不由得想起萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市的坎坷路。

　　早在2008年，萬(wàn)達(dá)就開(kāi)始發(fā)力A股IPO，但隨之而來(lái)的樓市調(diào)控，徹底打亂了萬(wàn)達(dá)上市的陣腳，房企融資渠道全面收緊。

　　目前，萬(wàn)達(dá)的確進(jìn)入了A股的排隊(duì)名單。據(jù)證監(jiān)會(huì)對(duì)外公布的資料顯示：目前萬(wàn)達(dá)在上交所IPO排隊(duì)企業(yè)為第65位，但萬(wàn)達(dá)仍被認(rèn)定為房地產(chǎn)業(yè)，而地產(chǎn)類并不是監(jiān)管鼓勵(lì)的上市對(duì)象。在王健林看來(lái)，賣掉文旅和酒店項(xiàng)目主要是剝離“地產(chǎn)屬性”，掃清上市障礙。“萬(wàn)達(dá)回A股中最大不確定性在于“定性”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊。”萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士對(duì)外透露。

　　自2017年3月以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，限購(gòu)、限貸步步收緊，對(duì)房地產(chǎn)上市融資恐怕也難以在調(diào)控期間放開(kāi)。

　　此外，還有一個(gè)不利因素。相對(duì)2017年1～5月每周10家左右的核發(fā)批文數(shù)量，進(jìn)入6月以來(lái)每周核發(fā)企業(yè)數(shù)量有所減少。更何況，房地產(chǎn)行業(yè)在A股IPO上市已經(jīng)從2010年后暫停了。如果按目前監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企上市的態(tài)度，短期內(nèi)或難可見(jiàn)有所松動(dòng)。

　　更讓萬(wàn)達(dá)憂慮的是，萬(wàn)達(dá)自從港股退市后，一直尋求在A股上市。但是萬(wàn)達(dá)在香港退市之前，曾和投資機(jī)構(gòu)簽有對(duì)賭協(xié)議，即保證在A股的重新上市的時(shí)間，以便于投資人后續(xù)退出。否則，將承擔(dān)對(duì)應(yīng)的“責(zé)任”。據(jù)對(duì)賭協(xié)議顯示，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實(shí)現(xiàn)在境內(nèi)主板市場(chǎng)上市的目標(biāo)，萬(wàn)達(dá)將回購(gòu)全部股權(quán)。

　　由此可見(jiàn)，王健林渴望萬(wàn)達(dá)商業(yè)回歸A股是多么的迫切，但是留給萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市的時(shí)間有限。

　　記者從萬(wàn)達(dá)此前公布的招股說(shuō)明書(shū)中發(fā)現(xiàn)有明確的風(fēng)險(xiǎn)提示：酒店通常會(huì)產(chǎn)生數(shù)額龐大的開(kāi)業(yè)前開(kāi)支，新開(kāi)業(yè)酒店通常需經(jīng)過(guò)起步階段，才能達(dá)到預(yù)期的表現(xiàn)水平，其投資回收期較其他持有型物業(yè)更長(zhǎng)，文旅產(chǎn)業(yè)前期需要大量的資金沉淀。

　　王健林拋售地產(chǎn)，與萬(wàn)達(dá)上市是有緊密聯(lián)系的。王健林通過(guò)出售部分酒店和文旅項(xiàng)目，通過(guò)“去地產(chǎn)化”大幅降低萬(wàn)達(dá)的負(fù)債率，從某種程度上也會(huì)更符合證監(jiān)會(huì)對(duì)其上市的要求。王健林賣掉這些資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)剩下的核心資產(chǎn)僅剩以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的萬(wàn)達(dá)城市綜合體，主營(yíng)業(yè)務(wù)更加聚焦在商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)、租賃和管理持有上，以商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為主業(yè)上市，更加容易通過(guò)審核關(guān)。

　　目前萬(wàn)達(dá)在往科技、技術(shù)含量更高的商業(yè)物業(yè)、酒店的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)上發(fā)力，重視運(yùn)營(yíng)管理的品牌輸出，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作。萬(wàn)達(dá)旗下萬(wàn)達(dá)酒店設(shè)計(jì)院、萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院已分別獲得“國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)”認(rèn)定，這一方面顯示了萬(wàn)達(dá)商業(yè)在科技創(chuàng)新、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、成果轉(zhuǎn)化等各重大領(lǐng)域中的技術(shù)實(shí)力，也代表著萬(wàn)達(dá)商業(yè)與傳統(tǒng)以銷售不動(dòng)產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)別。

　　如果萬(wàn)達(dá)商業(yè)里面都是輕資產(chǎn)的項(xiàng)目，包括現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)域，不管是金融、文化，還是影視、體育資產(chǎn)，這些輕資產(chǎn)項(xiàng)目居多的話，市盈率就會(huì)增加，這也為萬(wàn)達(dá)上市開(kāi)了一條路，同時(shí)也為其上市后的估值，做了一個(gè)好的鋪墊。

　　期待王者再戰(zhàn)

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　　在王健林的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)中，有這么一條：要么成為第一，要么就不做。從這個(gè)角度來(lái)可看，王健林退出地產(chǎn)，似乎有這樣的哲學(xué)在里面。

　　然而在王健林拋售地產(chǎn)的同時(shí)，還有兩個(gè)讓業(yè)界關(guān)注的細(xì)節(jié)。即在與融創(chuàng)的公告中有一條：雙方同意在電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。展望未來(lái)，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)和樂(lè)視將會(huì)產(chǎn)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)值得拭目以待。

　　王健林在快速拋售地產(chǎn)的同時(shí)，對(duì)旗下影視資產(chǎn)板塊，卻做起了加法。2017年7月10日當(dāng)天晚間，萬(wàn)達(dá)電影披露的公告表明，公司擬發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)影視100%股權(quán)，重啟收購(gòu)事宜。其實(shí)，早在2016年5月，萬(wàn)達(dá)電影上述收購(gòu)未能成行，因故被擱置起來(lái)。

　　對(duì)此，公司在關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)重組的停牌公告中表示，公司本次籌劃的重大事項(xiàng)為擬發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)影視100%股權(quán)，涉及重大資產(chǎn)重組。經(jīng)公司申請(qǐng)，公司股票自2017年7月11日開(kāi)市起轉(zhuǎn)入重大資產(chǎn)重組程序繼續(xù)停牌。

　　萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)最早系統(tǒng)性的從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，并在高端服務(wù)業(yè)領(lǐng)域廣泛布局的業(yè)內(nèi)巨頭之一。目前萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)旗下電影產(chǎn)業(yè)包括萬(wàn)達(dá)院線、萬(wàn)達(dá)影視、五洲發(fā)行、美國(guó)AMC、傳奇影業(yè)、青島東方影都等。2016年底，萬(wàn)達(dá)電影董事長(zhǎng)張霖對(duì)外表示，未來(lái)，萬(wàn)達(dá)電影將實(shí)施戰(zhàn)略發(fā)展三部曲，即提高終端份額——全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展——打造電影生態(tài)服務(wù)圈。“打造電影全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侨f(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略目標(biāo)，公司希望在上下游進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈的布局，并做到全球第一。”張霖曾對(duì)外表示。

　　對(duì)王健林家族來(lái)說(shuō)，盡管貴為“首富”，但萬(wàn)達(dá)并未成為一個(gè)真正意義上的財(cái)團(tuán)，在A股，家族真正可以掌控的上市平臺(tái)只有萬(wàn)達(dá)電影一家。“萬(wàn)達(dá)除了投資海外，在中國(guó)的發(fā)展肯定是重頭戲，因?yàn)閵蕵?lè)、旅游、體育市場(chǎng)剛剛開(kāi)始，這方面肯定作為重點(diǎn)發(fā)展。”王健林曾多次對(duì)外表示。

　　時(shí)下，在拋售房地產(chǎn)后，王健林也許正在下一盤(pán)大棋。

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