社會資本嗅到集體土地入市商機？

• 2017年9月8日 FanTianQing來源：鳳凰網 778 47
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在北京市的試點中，集體土地租賃住房項目基本由鎮、村集體兩級經濟組織開發，政府統一承租作為保障性住房占據較大比例。而面對北京市未來的50萬套建設目標，公租房顯然不能完成承載，因此更多市場化的運營方式也將被引入。

　　在北京市的試點中，集體土地租賃住房項目基本由鎮、村集體兩級經濟組織開發，政府統一承租作為保障性住房占據較大比例。而面對北京市未來的50萬套建設目標，公租房顯然不能完成承載，因此更多市場化的運營方式也將被引入。

　　目前運營模式較單一

　　記者調研發現，北京現有的試點項目運營商和開發商大部分都屬于當地村鎮集體企業。2015年，海淀區以溫泉鎮351公租房項目為載體，開展創客小鎮人才公租房試點，項目具體由溫泉鎮集體企業控股的創客小鎮科技有限公司管理運營。海淀區唐家嶺試點項目開發商為北京眾唐興業房地產開發有限公司，其控股股東為海淀區西北旺鎮人民政府唐家嶺村村民委員會。

　　記者了解到，想入住創客小鎮，需要符合一系列條件。申請人所在的創業企業須是在海淀區辦理工商注冊和稅務登記且不滿5年的企業，創業計劃應當符合海淀區產業發展方向。而經過初審之后創客們還需進行路演，專家評委團打分超過80分的項目才能最終入駐。

　　據相關負責人介紹，每個創業團隊的申請數量不超過10套。創客小鎮2017年1月開始入住以來，房子交付的時候全部是精裝，目前入住率在50%-60%。雖然有地鐵，但考慮到具體的通勤問題，創客小鎮開通了到中關村、上地兩地的通勤車。

　　創客小鎮科技有限公司大股東興泉置業的一位工作人員接受記者采訪時表示，創客小鎮運營團隊每年會上交一個保底資金，剩下的算他們的營業收入。

　　朝陽區平房鄉試點項目也是由鄉屬企業主導。平房鄉試點項目相關負責人告訴記者，試點項目開發最終經區政府及鄉政府授權鄉屬開發公司負責建設，按照公開招標形式確定物業公司進行管理。

　　長租公寓企業動力十足

　　北京市住建委官網信息顯示，在建設主體和投資模式上，可通過集體經濟組織將土地使用權作價入股，與投資機構、開發企業等單位合作開發經營，收益共享。這意味著這項政策將對市場化租賃機構敞開大門，實現多元化開發和運營。記者注意到，一些房地產企業和長租公寓的運營商已經嗅到商機，正在躍躍欲試。

　　“各類機構都想參與到政府的土地供應模式改變的機遇中。”樂乎城市青年社區CEO羅意接受記者采訪時表示。北京市整個租賃市場的供需矛盾突出，需求旺盛。如果用專業地產做租賃用房，很大程度上會出現價值倒掛。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，按照當前政策的規定，農村集體經濟組織是有權力參與經營的，所以預計實際情況是，農村集體經濟組織入股，進而分享每年從租金收入中的紅利，而具體的經營則可能是房企委托具體的專業公司進行。

　　對于與集體土地租賃住房建設的結合，長租公寓運營商有著更大的動力。

　　“對于我們來說，找一些合適的房源還是比較困難的。”魔方公寓的相關負責人接受記者采訪時表示，其已經在和一些開發商和國企進行合作。地方國企盤活租賃房源，往往會想到專業的運營公司。

　　龍湖冠寓相關負責人告訴記者，冠寓在項目拓展上已經將觸角伸向集體建設用地，并將集體用地納入未來拓展的方向。他透露，目前除了河北省以外，9月即將開業的廣州（樓盤）冠寓番禺鐘村店就是村集體用地項目。

　　一名萬科泊寓的內部人士也告訴記者，他們現在正在就關于集體土地的事情和政府溝通。

　　一旦社會資本的介入，收益周期和收益率是不得不考慮到問題。中原地產首席分析師張大偉提醒，集體以土地作為投資，社會資本參與開發，如果租金回報率不高，回收周期會很長。

　　總之，集體土地建設租賃住房現在仍然處于探索階段，如何探索出一個成熟的開發模式和運營模式將是各方共同的景愿。

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