投資商業(yè)公寓成趨勢？ 但這些風險你又知道嗎？

• 2017年9月12日 FanTianQing來源：鳳凰網 1051 67
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對于憧憬低總價入手珠江新城二手公寓的投資者來說，各地即將出臺的“商改住”細則是推動他們入市的一個主要因素，不過，雖然近期各地有放出“商改住”的政策氣球，但從細則的征求意見稿來看，降低“商改住”單位的流動性是主旋律，這意味著“商改住”后變現(xiàn)能力進一步削

各地“商改住”無細則，投資者投資需謹慎！

近來以“98萬入手珠江新城公寓”為噱頭的跑馬地大廈再度在商業(yè)地產市場掀起風云。“3·30新政”后，廣州一手商業(yè)地產成交下挫明顯，尤其是公寓物業(yè)成交量大幅下降。從中原地產監(jiān)控數據顯示，雙位數成交的商業(yè)公寓盤已可擠進全市前十，偶爾出現(xiàn)一些過百套網簽成交，則屬于批量網簽或者滯后網簽。一、二手商業(yè)地產在新政下，成交更見萎縮。

對于憧憬低總價入手珠江新城二手公寓的投資者來說，各地即將出臺的“商改住”細則是推動他們入市的一個主要因素，不過，雖然近期各地有放出“商改住”的政策氣球，但從細則的征求意見稿來看，降低“商改住”單位的流動性是主旋律，這意味著“商改住”后變現(xiàn)能力進一步削弱。

各地“商改住”無細則

“商改住”是國家鼓勵行業(yè)發(fā)展的一個方向，但是各地暫時都未出臺細則。6月30日，廣州市發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其中第9條規(guī)定“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售”。這一條規(guī)定，顯示希望開發(fā)商長期持有，目前不少大開發(fā)商都參與長租公寓的開發(fā)，且不少地塊在出讓開始就已約定“只租不售”，廣州的“商改住”細則日后若落實，對開發(fā)商是一個利好。

8月18日，佛山市發(fā)布《佛山市推進商業(yè)用房、辦公用房改建為租賃住房有關工作的通知（征求意見稿）》，其中規(guī)定“自然通風、采光和配套設施滿足居住生活的商業(yè)、辦公等項目，不改變使用年限，建設單位、法人或個人可申請改建為租賃住房，經規(guī)劃、公安消防、住建等部門審批和驗收，憑流管辦的租賃登記備案證明，到供水、供電和燃氣部門申請用水、用電、用氣價格按民用標準執(zhí)行。改建后的租賃住房10年內不得轉讓”。佛山的“商改住”征求意見稿對申請“商改住”規(guī)定了6個步驟，較富有實操性。

“返租”有不確定性

據中介透露，跑馬地大廈公寓單位擬定的售價相差較大，無明窗的單位售價不到5萬元/m2，有明窗的單位售價則接近7萬元/m2。據一位到過現(xiàn)場查看項目的投資者說，無明窗單位居住舒適性不高。

中原地產研究發(fā)展部人士表示，該項目周邊有一二手商業(yè)公寓項目在售，位于5號線潭村站出口的珠光新城御景二期，一手公寓售價4.5萬～5萬元/m2。二手公寓為馬賽國際公寓、富力公園28和力訊T，售價主要集中在3萬～5萬元/m2，單位租金大致在70～90元/m2/月，租金回報率水平主要為1.4%～3.6%。行業(yè)人士認為，從珠江新城周邊一、二手公寓的價格來看，馬會鉑金公寓整體售價略微偏高，但因小面積單位，總價低，位置優(yōu)勢及產品稀缺性，可接受程度較高。不過投資者應注意未分契偷步入市所帶來的風險，且即使投資商宣傳“返租10年”，有些項目之前已發(fā)生投資商單方面取消返租或大幅下調返租租金的情況，個人投資者入市需謹慎。

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