房企進入長租公寓新戰場 搶占長租公寓高地

• 2017年9月14日 FanTianQing來源：騰訊網 1072 68
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隨著租賃市場的發展，不少房企都加入了長租公寓這一新戰場。

　　隨著租賃市場的發展，不少房企都加入了長租公寓這一新戰場。

　　房地產行業擅長創造紀錄、刷新紀錄，開發商把過往專注到銷售規模的熱情延伸到長租公寓上，釀成一個個長租公寓的保有規模。它們絕大多數從零開始，但又很快且勇氣十足地喊出“十萬間公寓”的目標口號。

　　萬科、碧桂園、中海、龍湖、招商蛇口、佳兆業等主流開發商已先后加入長租公寓的新戰場，在一二線城市做弄潮兒。而藍海和紅海只有一線之差。顯然，留給開發商思考的時間已經不多了，2017年7月開始，接二連三的租賃政策出臺，催促更多開發商上路。但行業匆忙，仍需理智。決心于投奔怒海的開發商必須自我回答關于業務盈利的關鍵問題：習慣了高周轉、賺快錢的運營模式，能否適應回報周期長、利潤率低的長租公寓行業?企業能夠承受多長的微利甚至虧損的過渡期?

　　搶占長租公寓高地

　　深圳大芬，因每年生產和銷售的油畫數量以百萬計，有“中國油畫第一村”之稱。大芬地鐵站C出口繼續前行，路過新樓盤倚龍華庭，繼續直行數百米，路過一個報刊亭，一個賣花姑娘，還有信和購物廣場后，到達茂業城。茂業城是1995年建的老小區，鏈家二手數據顯示，目前茂業城的成交均價約為30465元/平方米，幾乎是大芬均價最低的二手小區。而馬路對面的星都豪庭，二手均價已達49567元/平方米，茂業城斜對面的桂芳園小區均價也已接近43000元/平方米。

　　龍湖長租公寓“冠寓”選址于此，在今年3月，以租賃方式簽下茂業城小區內一棟1~8層的物業，改成480個單間公寓出租。第一財經了解到，冠寓大芬店將在9月15日正式開業。換言之，從項目簽約到開業，龍湖在大芬店上付出的時間約為6個月，與行業平均水平相當。

　　天下武功，唯快不破，這個原理安放在長租公寓領域同樣奏效。

　　關于長租公寓成本的計算，從運營方從原業主處拿下房源的那一刻開始。過往，業內對長租公寓成本的計算，主要關注其房源租金以及裝修成本，但時間成本卻往往被忽略。但實際上，縮短開業時間，相當于減少回報周期。

　　建筑面積在30~35平方米之間的大開間，精裝，拎包入住，房間里的過道同時充當廚房。房間之外，公寓項目里，留出一定的公共空間，用作配套設施(咖啡廳、健身房或其他社交性場所)，冠寓產品與市場上多數長租公寓產品相似。

　　隨著行業玩家增加，大量復制拓展下，公寓與公寓間的區別不大。價格差多數由房間面積和區位地段拉開。更深刻影響長租公寓的品牌和口碑的是運營方的服務水平，但這個重要的隱性因素要慢慢培養和體現。

　　龍湖深圳公司總經理張智聰曾告訴記者，目前為止，龍湖已在深圳拿下6個長租公寓項目，除了大芬項目外，還有后瑞和平湖等5個項目。張智聰透露，這6個項目一半是重資產項目(自持)，一半是輕資產項目(租賃)。

　　9月15日，冠寓后瑞店和大芬店同日開業，此后，龍湖在深圳的長租公寓項目將逐漸進入開業狀態。在此之前，9月2日，冠寓在北京的首個項目正式亮相，是龍湖在北上廣深推出的第一個長租公寓項目。而龍湖正式提出以冠寓為品牌進軍長租公寓，是在2016年8月。

　　一年鋪墊，多點開花，這是龍湖的速度。但行業有行業的節奏，2017年7月開始，自中央到地方，租賃政策接二連三出臺，原本想“再等等看”的房企們已經坐不住了。

　　2017年8月，多家房企在業績發布會上宣布布局長租公寓，如中海、越秀、碧桂園等。部分房企，連戰略、目標城市、盈利模式都尚未思考清楚，多少顯得行色匆匆。

　　行業中，原本主要由如魔方、YOU+等長租公寓運營方參與，如今多了開發商、中介的加入，熱鬧又擁擠。

　　碧桂園希望長租公寓業務可以成為公司業績發展的新的增長點。碧桂園深圳公司長租事業部總經理白洋透露，今年4月，碧桂園已成立長租事業部，在深圳，很快就有公寓項目落地。

　　魔方副總裁陳雷表示：“開發商大肆加入這個市場，魔方想要在二級市場上獲得房源，已經越來越困難。我們接下來會挖掘更多拓展渠道，未來的方向之一，便是加強與地方政府的聯系，在公租房等保障性住房上展開合作，獲取城市公租房的運營盈利權。”

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