房企押寶 “租售并舉” 布局長租公寓

• 2017年10月9日 FanTianQing來源：鳳凰網 1252 81
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鏈家研究院院長楊現領表示：“目前租房市場格局是 40% 的中介，40% 的二房東，10% 的業主，10% 的自如等長租租賃機構；而未來租房市場格局可能 50% 是專業機構化管理市場，40% 是中介、二房東和業主等常規的租賃市場，還有 10% 是房屋分享。” 他表示

　　焦點 2 利潤薄？　成本控制是運營關鍵

　　目前這種較低的資金回報率是長租公寓最大的門檻，就長租公寓來講，無論采用輕重資產哪種模式都存在資金回收周期和利潤率的問題。普遍困惑的是，長租公寓的拿項目、改造、運營成本都不低，依靠租金來回收成本，回收周期漫長這一問題是無法回避的。而在這樣的背景之下，長租公寓應該如何去做才能夠達到現金流和成本方面的相對平衡？

　　易居智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“首先，長租公寓涉及的持有方式和傳統的出租方式都是有區別的。如今的長租公寓可以分為自持項目的重資產運營模式和整租項目的輕資產運營模式。” 如果是前者，那么考驗的更多是企業的資金實力，因為依靠租金回款周期較長。而如果是后者，則更多考驗的是企業的運營能力，因為無論是承租、改造還是后期管理運營都需要控制成本。“長租公寓本身就是一項利潤較薄弱的生意，因此成本控制就成了企業需要搶占的行業制高點。”

　　王璽龍介紹說，長租公寓最重要的投入有兩項，一個是所拿物業的租金，一個是改裝投入。而龍湖冠寓的運營者則更明確地指出，除資金成本之外，時間也是一種成本。

　　王俊英就表示：“用自持做租賃肯定跟銷售的邏輯不一樣，一個是看未來，一個是看現在。長租公寓項目一次投入特別大，需要一個漫長的回收周期，誰能把這個成本控制住，誰一定是未來終極的勝利者。控制成本是在前端要拿下項目，中間建造項目，一直到后期運營，才能保證整個項目是賺錢的生意。從建造來說，時間成本也是很重要的，因為涉及租金回收，所以成本是在拿下項目的那一刻就已經開始計算了，拖得時間越久肯定越不好。龍湖的輕資產長租公寓從拿項目到入市時間大約在 130 天。”

　　焦點 3 如何盈利？　擴張規模成首要目標

　　盈利問題同樣是許多行業人士最為關注的問題。此前王璽龍曾經透露，熊貓公寓的產品回收現金方式主要依靠著租金和增值服務。而王俊英則表示，龍湖冠寓的盈利主要是依靠租金來實現的。如果僅依靠租金來實現現金的回收，那么在單筆收益相對有限的情況下，規模就成為決定性的因素。

　　“從盈利角度來說，集中式公寓可能做到 2 萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到 10 萬間房才有可能變好。” 楊現領指出，從企業角度來說，基于一定的產品和服務能力帶來的規模效應，才能贏得市場。而除規模之外，長租類項目要想盈利，主要需要三點：第一是產品和服務，第二是系統化的運營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。

　　目前市場上，很多涉足長租公寓領域的開發商都將擴展規模作為其首要目標。比如中駿方面就在其中期業績會上表示，中駿長租公寓項目的目標是三年做到 5 萬間，長遠目標則是 1000 個項目，50 萬間產品。

　　而韓石也表示：“目前政策利好，很多開發商都涉足長租公寓這個領域來，市場需求量非常大，目前還是藍海的狀態。冠寓年底的時候房間數量會超越 15000 間。布局一、二線 16 個城市。中期我們把 5 萬間作為一個臨界點，希望能夠迅速突破這一量級。”

　　焦點 4 如何定位？　靠品質 or 價格吸引年輕人

　　在租賃市場上，新興的長租公寓有著一些傳統租賃形式所不能比擬的優勢，比如集中式的管理帶來良好的公共空間以及生活環境，再比如背靠房企所擁有的強大運營能力和資金支持。對個人租賃者來講，長租公寓的出現最重要的問題在于解決了租客權益被房東、中介人員隨意侵害的問題。

　　但需要指出的是，更好的居住環境和完善的物業管理也意味著需要承擔相應的費用，這一費用往往直接體現在較高額的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項目相對周邊有 15% 左右的溢價。而無論萬科泊寓、遠洋邦舍抑或是熊貓公寓，其產品的月租金都要高于同等面積的傳統房屋租賃。

　　“長租公寓的定價主要還是同位置有關系。” 對此，一位長租公寓運營者告訴記者，“僅從面積來看，長租公寓的性價比與普通住宅沒有可比性，這種產品更多的是依靠良好的裝修、公共空間和一些免費配套來吸引注重生活品質的年輕人。”

　　如果要靠品質吸引年輕人，就需要成本和投入；如果降低價格、放棄品質，那么會陷入同傳統租賃產品的惡性競爭中去。這看上去是目前長租公寓面臨的最現實的矛盾。而矛盾的突破點在于客戶的消費觀念和生活觀念，在于他們是否愿意為長租公寓所提供的生活品質買單。

　　長租公寓的運營者們最愛提及的一句話是：“房子是租來的，而生活不是。” 但現實是，目前租賃市場上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買單。而擁有支付能力的年輕人，目前雖然能夠支撐這一市場，但當長租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能夠得到保證就是一個值得商榷的問題了。

　　對一些有足夠支付能力的人來說，長租公寓這樣的產品也可能難以打動他們。“相比來講，長租公寓可能更適合新租戶，對于老租戶來講收納空間不足，實用性大打折扣。” 租住在酒仙橋附近的陳女士向記者表示，目前她所租住的房子月租金在 5000 元左右，小區較老，但是面積要遠高于周圍的長租公寓產品。“長租公寓具有吸引力的點在于擁有健身房等配套設施，但是相對普通房屋租賃來講性價比依然不夠高。這種公寓難以滿足做飯、洗衣等生活需求，而且面積比較小，如果價格在 5000 元以下可以考慮。”

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