房企押寶 “租售并舉” 布局長租公寓

• 2017年10月9日 FanTianQing來源：鳳凰網 1252 81
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鏈家研究院院長楊現領表示：“目前租房市場格局是 40% 的中介，40% 的二房東，10% 的業主，10% 的自如等長租租賃機構；而未來租房市場格局可能 50% 是專業機構化管理市場，40% 是中介、二房東和業主等常規的租賃市場，還有 10% 是房屋分享。” 他表示

　　不少房企爭相搶灘長租公寓市場，長租公寓市場價值在哪里？

　　押寶 “租售并舉”，布局長租公寓

　　今年夏天以來，從廣州試點推出租購同權政策開始，連續不斷的政策出臺讓租賃房市場一時間變得塵囂甚上。最近集體用地建設租賃房的政策出臺，更是讓話題的熱度進一步上升。人們看到了租賃市場未來巨大的潛力。甚至有業內人士將其視為解決如今高房價問題的一種可選方案。

　　政策的風吹了起來，租賃市場的活躍讓人們赫然發現：這個原本松散、混亂的行業里不知不覺竟有了如此眾多房地產企業的龐大身影——2017 年開始，一批品牌房企先后在租賃市場的長租公寓領域攤開了自己的版圖。

　　8 月 17 日，中駿置業于香港舉行中期業績發布會，其管理層在會上指出：“目前中駿置業長租公寓已有 7000 多間，主要布局一二線城市。”

　　8 月 25 日，萬科董事會主席、CEO 郁亮也在萬科中期業績發布會現場明確表示：“萬科是從三年前開始布局長租公寓的，并且相信租售并舉的時代一定會來臨。”

　　8 月底，遠洋邦舍公寓青年路店面市，9 月初龍湖冠寓酒仙橋店入市，并且還將在今年下半年持續推出同類產品。除此之外，像石榴地產這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領域，如今其旗下熊貓公寓產品已經在北京推出兩家門店。

　　“近期全國各地都特別支持租售并舉，都在出臺政策。” 龍湖冠寓總經理王俊英表示，企業做項目也會受此影響，主要看未來城市遠期規劃，還有近期政策。而熊貓公寓總經理王璽龍也表示：“我們在去年就已開始布局這一領域，從去年‘9·30’之后，國家就釋放了明顯信號，市場要進入存量房時代。”

　　而另一方面，土地出讓政策所產生的影響也同樣在助推長租公寓市場。從去年開始，北京土地市場上出讓了大量房企自持用地，不論土地屬性是商辦還是住宅，這些地塊上究竟應該做什么樣的產品一直是業界討論的焦點。“在商業盈利困難，眾創空間供大于求的背景下，長租公寓似乎是一個不錯的突破點。” 易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示。

　　挑戰 “散租”，房企改變市場格局

　　密集的政策利好讓 2017 年成為長租公寓市場上一個非常明確的分水嶺。在此之前，市場上存在的是來自互聯網企業、中介機構打造的長租公寓產品，比如新派公寓、自如寓這一類產品。它們帶有很強的試驗色彩，運營企業受限于資金和運營能力的問題，并沒有能力進行大規模的產品復制。抑或，有些產品只是基于中介自身業務的一種延伸，比如鏈家的 “自如寓”、我愛我家的 “相寓”。但伴隨著地產企業 “搶灘” 這一市場，原有的格局正在重構。

　　“房企進入市場之后最大的特點就是讓租賃市場的運作模式出現了改變。” 一位機構分析師向記者表示，相對于中介機構，絕大部分房企都有著強大的項目運營和管理能力，它們進入租賃市場打造長租公寓產品，以整租的形式對以往被 “散租” 統治的租賃市場發起了挑戰。

　　如今的長租公寓市場，實際上已經成為房地產企業的競技場。這些企業擁有比互聯網公司和中介機構更為完善的產業鏈條，它們用打造、運營房地產項目的模式來運作長租公寓這一類型產品，在搶灘這一細分市場的過程中雖然后發，卻依靠著雄厚的資金實力和運營優勢先聲奪人。

　　鏈家研究院院長楊現領表示：“目前租房市場格局是 40% 的中介，40% 的二房東，10% 的業主，10% 的自如等長租租賃機構；而未來租房市場格局可能 50% 是專業機構化管理市場，40% 是中介、二房東和業主等常規的租賃市場，還有 10% 是房屋分享。” 他表示，伴隨著更多的資本和玩家進入這一領域，新的賽道規則也正在慢慢建立。

　　焦點 1 回報率低？　長期回報多定在 6%-7%

　　在長租公寓大量入市之前，無論行業內外都普遍存在著這樣一種觀點：做長租公寓其本質依舊是一個 “二房東” 式的生意，門檻較低。不過從目前正在運作長租公寓的幾家企業反饋來看，長租公寓并不是一門可以建立在 “二房東” 邏輯上的生意。其中，僅產品模式較低的回報率就足以令多數想要涉足這一領域的企業思量再三。

　　無論是整租還是散租，資金回報率低的問題普遍存在于整個租賃行業內。楊現領就曾透露，鏈家旗下的長租產品 “自如” 在運營初期的五年非常痛苦，當時一線城市的租金回報率都不到 2%。當然，現在隨著自如運營的成熟，這種情況已經有所改變。

　　從目前市場情況來看，開發商對長租公寓長期回報率的目標多定在 6%-7%。當然，剛剛起步的長租公寓遠不能達到這樣樂觀的數字。萬科董事會主席郁亮在中期業績發布會上說，萬科的長租公寓如果能夠達到 1%-2% 的回報率，他就已經很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到 6%-8% 的水平的話，我們就往這個方向走。”

　　而龍湖集團副總裁兼冠寓公司 CEO 韓石也表示，龍湖冠寓的動態投資回收期是五到六年，希望在 2020 年成為業內前三名，租金收益超過 20 億。2020 年之前，龍湖集團方面對冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規模。換言之，三年內，龍湖冠寓這一產品并沒有考慮盈利。不過，從遠期來看，龍湖依然是比較看好這一項目，此前在中期業績會上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產的內部回報率可以達到 15% 以上，毛利率 35% 以上。重資產模式的內部回報率在 10% 左右，毛利率高達 65%。

　　多數長租公寓比普宅有更好的居住環境和物業服務，租金自然也較高。?

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