本輪房地產調控后 這些城市房價或率先“反彈”

• 2017年10月17日 FanTianQing來源：鳳凰網 1484 98
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在這些長效調控機制作用下，熱點城市未來房價的大體走勢也很明朗：幾乎不會出現2015年年末-2017年年初這樣的暴漲局面，更大的可能是碎步上揚，也即進入慢牛通道。

未來樓市走勢將走向何方？

烏魯木齊5年房價沒大變化

近期，有媒體黃金周期間實地走訪了新疆。據當地房產銷售透露，新疆首府烏魯木齊房價十分穩定，最近5年都沒有大的變化。新房房價一直維持在7000-10000元/平方米之間,市內甚至呈現出二手房、新房價格倒掛的情況。

烏魯木齊比較貴的是學區房，重點小學的學區能賣到2萬元/平方米，還是那種比較破的老房子，小戶型比較受歡迎。”

烏魯木齊并沒有限購，其房價一直波動較小。主要原因在于，一方面幅員遼闊供給充足；另一方面，周邊城市的城市化進程速度加快，年輕人更喜歡落戶在昌吉市。

昌吉市距烏魯木齊開車只要半小時車程，其新房的均價約為3000元/平方米，比烏魯木齊便宜一半多，同樣的價格，年輕人在昌吉市買房后，還能再買一輛車。

影響樓市最重要的因素

影響樓市最重要的兩個因素是供應量和需求。

房地產市場有句俗語：短期看政策，中期看土地，長期看人口。它告訴我們，決定房價中長期走勢的是供需。

如果人口流入，你還不供地，那么這個地方房價是有壓力的。因為決定房價走勢的直接變量是供應量和需求。

中心城市，由于人口增加購房需求不斷，土地供應量必須相應增多，才能夠控制房價，一旦供不應求，房價只能向上。

烏魯木齊之所以房價穩定，是因供應能夠滿足需求。有人或許會說，房價還與投資客的熱錢有關。其實無論炒房客入場，還是熱錢流出，本質上都是在改變需求，從而影響房價。

熱點城市樓市又如何？

目前，熱點城市成交量幾乎都入冬，房價也都基本趨穩，在調控政策的作用下，短期內房價只剩一個字——穩。

在政策的嚴厲管控之下，各地樓市逐漸趨冷。某數據研究中心監測的28個重點城市商品住宅雖然新增供應量環比上升5%，結束連續數月環比下跌局面，但是同比依然減少29%，說明整體絕對供應水平仍處低位。

數據顯示，一線城市成為調控影響最明顯區域，9月供應量環比下降31%，北京連續3月供應量不足30萬平方米，深圳新增供應僅10萬平方米，環比跌幅近9成；上海（樓盤）、廣州（樓盤）環比企穩回升，受上月極低基數影響，上海環比增長一倍有余，但同比仍下降62%。

今年上半年持續火爆的二三線城市亦頹勢盡顯，環比下降1%，同比減少44%。多數城市同比、環比雙降，長沙、常州等市環比跌幅超30%，同比跌幅更是超70%。

尤其是今年國慶黃金周，全國樓市成交量是近4年里最低迷的。目前政策仍在持續收緊，樓市成交“量縮”階段還沒有結束，估計要持續到明年，成交量才會慢慢筑底。成交量持續低迷后，成交價格就會出現下跌，目前部分城市已經開始跌價。

如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價格微跌狀態，預計二手房成交價格下跌的城市數量還會進一步增加。

本輪調控后未來走勢

在這些長效調控機制作用下，熱點城市未來房價的大體走勢也很明朗：幾乎不會出現2015年年末-2017年年初這樣的暴漲局面，更大的可能是碎步上揚，也即進入慢牛通道。

當然，具體各城市的房價會因供應和需求的不同而不一樣。

下面通過一張住宅成交量同比圖更直觀看各城市住宅土地成交量變化情況，從這些數據中，我們能夠看出各城市房價未來走向的一些端倪。

從上圖可以看清晰看到，一些城市增加供應量時，另有一些城市在減少。其中最具代表性的是深圳，今年前三季度住宅土地成交量為0。這種尷尬狀況，主要是因為深圳面積小人口多，幾乎無地可供。

前三季度深圳尚未推出一宗住宅用地。近年來，深圳新建住宅大多都是通過城市更新、舊城改造獲取的土地。另外，沈陽、蘇州、寧波、蘭州、天津、石家莊、濟南、長春的土地供應量同比均比去年同期要少。杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門雖有增加，但增幅不大。

因此，僅從住宅土地供應量來看，此輪調控過后，深圳將率先反彈，進入慢牛通道，漲幅也會領先，蘇州、寧波、天津、石家莊、濟南、杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門、沈陽、長春緊隨其后。

再來看需求變化，即人口變化。2017年最新數據尚未出爐，但過去幾年的人口變化能夠大概地反映出各城市未來的人口變化情況。

上圖是31個主要城市過去六年小學生變化情況，之所以采用小學生人數反映人口變化，是因為統計局公布的常住人口與各地政府政績掛鉤，真實性有待商榷。圖中可以清晰看到，廈門、深圳、蘇州、合肥、鄭州、北京、長沙、南京、天津、武漢、杭州、石家莊過去6年人口增幅均不錯，未來也應該不錯。除了北京、上海之外，其他城市都在爭奪人口，深圳、廣州、天津、武漢、杭州、長沙、鄭州、成都、濟南、合肥、石家莊、沈陽等城市均加入了人才爭奪戰，再加上廈門、青島、蘇州等競爭力超強的城市，未來這些城市的購房需求量繼續膨脹。

因此，從住宅土地成交量和人口增長預期來看，本輪調控之后，深圳將率先反彈，蘇州、天津、沈陽、濟南、杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門緊隨。

正如前面所說，本輪調控發布了許多長效機制，在租賃機制等調控下，暴漲時代已經終結。當然，這里說的反彈，是指率先進入慢牛通道。

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