房地產市場有序降溫 近七成房企凈利同比增長

• 2017年10月24日 FanTianQing來源：鳳凰網 389 18
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房地產行業集中度越來越高，得益于過去兩年市場庫存的充足，房企今年的銷售額將創下新高，或將有15家以上房企跨入“千億元俱樂部”。

樓市降溫明顯，各大房企情況如何？

截至10月23日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計54家上市房企披露了2017年三季度業績預告，凈利潤實現同比增長的企業有36家，占比接近七成，18家企業凈利同比下滑，15家虧損。值得一提的是，這54家房企幾乎都是中小房企，并無銷售規模千億元量級房企，但可折射行業發展狀況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，房地產行業集中度越來越高，得益于過去兩年市場庫存的充足，房企今年的銷售額將創下新高，或將有15家以上房企跨入“千億元俱樂部”。不過，接下來的市場銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。

近七成房企凈利同比增長

從預告凈利潤變動幅度來看，在上述54家上市房企中，36家呈現上行趨勢，占比為67%；從預告凈利潤下限來看，39家房企盈利，占比72%；15家虧損，占比為28%。另外，有23家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比43%。

記者注意到，區域性龍頭房企盈利能力仍較強，凈利潤超過10億元的目前有5家。華僑城A凈利潤預計在45億元-48億元之間，目前暫列首位；榮盛發展凈利潤預計在24億元—28億元之間，暫列第二位；金融街凈利潤預計在11.6億元-14.4億元之間；華聯控股凈利潤預計在10.6億元-10.9億元之間；濱江集團凈利潤預計10億元-13億元之間。

嚴躍進稱，濱江集團和榮盛發展都是以地產為核心業務的企業，且杭州和京津冀區域在限購前市場表現較好，去年年底和今年一季度享受到了房價上漲帶來的盈利收益，因此其區域性房企有較好的盈利表現。

有業內分析師認為，去年以來，上市房企大量發行公司債，其融資成本相對較低，企業財務費用因而降低。此外，部分房企借力于今年三、四線城市房價上漲，消化了大量庫存，而這些項目當初土地獲取成本都很低，一旦價格有所提升，反映到毛利率水平上，就會呈現上升趨勢，因此提升了盈利空間。

市場有序降溫

事實上，雖然相對而言，多數上市房企在2017年獲得了“豐收”，但其接下來的日子并不好過。

從政策層面看，自去年9月底以來，從限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”到“購租并舉”“租售同權”，已有超過一百個城市發布了150余次樓市調控政策，其中多數是收緊性的樓市調控政策。

從統計局發布的最新數據來看，初步測算，9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.2%。

不過，方正證券房地產分析師任澤平曾認為，盡管銷售會回落，但房地產投資不會悲觀。任澤平表示，開發商已經“屯糧而兵馬未動，資金足以支撐投資”。

他表示，“2017年，外部融資收緊對一部分房企形成壓力，對資金雄厚的開發商，則是彎道超車的好機會。基于此，房企資金足以支撐未來1年的開發投資需求。”

事實上，確實有不少房企借此機會加快并購步伐，包括以融創中國、陽光城、旭輝集團和泰禾集團等多家大中型房企，都在試圖打開低成本獲取土地儲備的擴張渠道。

鑒于此，今年以來，房企融資渠道收緊后，為了滿足擴張需求，永續債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉化為主要渠道。更值得注意的是，新的表外融資正在進入這一領域，比如ABS融資，這種方式的融資并不會計入負債表中，是目前很多房企已經或者試圖借力的融資渠道。

任澤平表示，2017年是房地產行業集中度提高之年，房企深度洗牌和兩極分化，項目并購和土地交易增加。

更重要的是，上市房企表外融資規模增加后，將成為利潤黑洞，削弱房企盈利能力。此外，負債高企后，若調控仍不放松，房企的高周轉能力將被遏制，屆時，房企的資金鏈風險會加劇。

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