國內各地房地產市場加快新供給 今年經濟或呈現前高后不低

• 2017年10月30日 YaoEnHua來源：中國建材網 715 42
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  2017-2022年中國土地一級開發及重點城市房地產市場深度分析及發展趨勢研究咨詢預測報告

  第一章 中國土地開發行業發展背景分析 17 1.1 土地開發的定義 17 1.1.1 土地開發的定義 17 1.1.2 土地開發行業的分類 17 （1）土地一級開發 17 （2）土地二級開發 18 1.1.3 土...

堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。”在十九大報告中對于房地產發展的定調進一步向市場釋放了明確的信號。

“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。”在十九大報告中對于房地產發展的定調進一步向市場釋放了明確的信號。

在前期一系列政策的作用下，當前房地產市場進入平穩期。就在10月23日，國家統計局發布的數據顯示，9月70個大中城市中一線城市房價環比繼續下降，二三線城市環比漲幅繼續回落。

雖然房價出現回落，但稍早出爐的9月房地產投資增速依然表現亮眼：2017年1~9月份，全國房地產投資同比增長8.1%，增速比1~8月提高0.2個百分點。

房地產投資增速不降，是否意味著還需為未來房價上揚擔心?受訪經濟界專家認為，9月房地產投資數據表現亮眼可能主要得益于土地供應的改善。受此影響，預計四季度地產投資下行空間或相對有限，這或對經濟增長轉型形成支撐。全年經濟或呈現“前高后不低”的態勢。

加大供給托底房地產投資

10月25日，南京10月份以來首次進行土地拍賣。8幅地塊最終的成交價格都沒有超過20000元/平方米，截至目前全年超過20000元/平方米的地塊僅19幅。而在2016年，這個數字為28幅，其中2幅地塊地價突破4.5萬元/平方米。

土拍價格縮水的同時，土地供給的速度卻在加快。此次拍賣舉行時，下一場土拍已經準備就緒。與嚴格限制的價格相對應的是，土地的競拍條件正在抬高。根據公開資料，此次投入競拍的土地中，不少地塊都明確規定了配建人才保障房、租賃住房的要求。

作為2016年房價上漲“四小龍”之一的南京土拍市場的變化正是當前房地產市場調整的“縮影”。

“在本輪供給端調控邏輯下，近期土地供應表現明顯好于去年同期，特別是住宅用地供給大幅提升，使得地產投資表現出較強的韌性。”長江證券首席宏觀分析師趙偉表示。

進入9月后，土地供給的速度明顯加快。9月土地供應數量1856宗、面積7993萬平方米，分別較去年同期提升41.5%和42.5%;其中，9月住宅用地供應面積同比增長94.2%，占全部土地供應面積比重大幅提升至45.7%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向記者表示：“從當前庫存規模來看，實際上正處于底部，后續會有拉升的可能，這和此類地產企業實際上較好的投資信心有關。從當前投資數據來看，供地計劃和各地督促新開工等實際上都較好，隨著各地預售管控趨于寬松，預計總體上一些城市會有較好的交易活躍度，而這也會刺激房企積極增加供應。”

截至9月底，易居研究院監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40325萬平方米，環比增長1.3%，同比減少9.4%。自2015年以來全國80城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，當前全國庫存規模相當于2013年9月的水平，即回落到了四年前的水平。

4月住建部和國土部共同發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求根據住房庫存情況調整土地供應。

根據Wind數據，今年前9月，全國供應土地面積達45678.7萬平方米，較上年同期增長14.14%。在土地供應提速的背景下，土地成交持續回暖，拿地面積單月增速創本年新高。來自西南證券統計，1~9月，房地產開發企業土地購置面積16733萬平方米，同比增長12.2%，增速比1~8月提高2.1個百分點;9月單月土地購置面積達2504萬平方米，而2016年月均購置面積為2002萬平方米，同比增加25.6%，創本年新高。

西南證券分析師胡華如認為，拿地面積的超預期增長，主要由于土地供應力度加大，疊加市場通透背景下房企購置意愿有增無減，并將對明年開發投資形成支撐。”他預計，全年房地產開發投資增速達7.5%。

“考慮到當前部分區域實際土地供應面積仍大幅低于全年計劃，四季度地產投資或仍將表現出較強韌性，下行空間相對有限。”趙偉補充。

長江證券報告顯示，從北京、上海、廣州、深圳4個一線城市情況來看，截至10月20日，土地供應實際面積僅占全年計劃的55%。“如果全年土地供應計劃的完成度較高，四季度土地供應仍將保持較高增速。”趙偉指出，全國主要一二線城市中，大部分庫存去化周期仍然低于12個月，仍需要增加土地供給，在當前“有保有壓”“因城施策”的結構性地產調控下，四季度土地供給仍將保持修復趨勢，并對地產投資增速形成持續支撐。

國家統計局新聞發言人邢志宏10月19日就2017年前三季度國民經濟運行情況答記者問時也表示，在房地產調控過程當中，由于采取了因城施策、因地制宜的辦法，而不是一刀切的調控，在調控方式上，也不是一味地限制需求，特別是針對一線城市住房供求矛盾比較突出的問題，國家鼓勵在供求矛盾突出的地方，通過加大住宅土地的供應來解決房地產的問題。

加速結構調整促經濟轉型

房地產投資短期內仍有較強韌性，這也為經濟轉型提供了支撐空間。

“第三季度數據也表明，在短周期回落之中，結構性的新亮點正在顯現：結構調整加快、消費升級提速、生產效率攀升。”工銀國際首席經濟學家、研究部主管程實對記者表示。

10月高頻數據顯示：地產土地購置上升，汽車銷售平穩，國慶期間家電熱銷，消費結構繼續改善，出口持續復蘇。發電耗煤量同比增26.3%，高于9月同比24.3%，同比繼續高增。受環保限產影響，鋼價和水泥價格震蕩走強，工程機械銷售持續高景氣等。

新時代證券首席經濟學家潘向東對記者表示，“十九大后，促進實體經濟發展的各項措施預計會逐步落實，可能包括進一步簡政放權、減稅降費，努力降低實體企業財務性和非財務性負擔，促進民間資本投資，激發民營企業創新活力;也可能包括進一步完善市場經濟制度，加強法治建設，建立更為公平的營商環境，有序合理放開部分壟斷行業;還可能包括進一步加大對外開放，為外資創造更好的投資環境，為國內企業合理投資海外提供便利。”

據新華社報道，東莞市新近就出臺了“實體經濟十條”政策共36項措施，為制造業減負，預計從2017年到2020年為企業減負約350億元。東莞市“實體經濟十條”政策實施對象是全市所有企業。這36項措施中，有10項是通過直接減稅降費給企業經營成本做“減法”。

十九大報告指出，“我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期”以及“必須堅持質量第一、效益優先”。

程實認為，隨著“減速增質”的白熱化，中國經濟政策目標的多重性日益凸顯。兩方面的政策協調有望合理平衡多重政策目標，護航中國經濟的長周期筑底。經濟結構層面。“貨幣政策+宏觀審慎政策”的雙支柱框架將保持定力，推動供給側結構性改革的持續深化。貨幣政策將堅持穩健中性，呈現“短期不松、長期不緊”的鮮明特征，并通過多類型的工具創新，實現流動性調節的精準化，平衡經濟增長的穩定和新舊動力的轉換。宏觀審慎政策將維持強勢，金融領域“嚴監管+去杠桿”的政策基調不會放松，金融行業讓利實體經濟的基本方向不會動搖。

在貨幣政策工具上，10月25日，央行以利率招標方式開展了1600億元逆回購操作，具體包括1000億元7天期逆回購操作與600億元14天期逆回購操作，當日有1600億元逆回購到期，當日零投放零回籠。此前，央行已經連續6日凈投放。據Wind統計，連續6日央行公開市場逆回購凈投放量高達8400億元。不過有業內人士分析稱，雖然10月整體流動性相對寬松，但未來資金面可能仍是中性偏緊。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊對記者表示，考慮到實現6.5%的全年經濟增長目標基本已成定局，在貨幣和財政政策立場上不會有明顯方向性的改變，但可能會繼續出臺有針對性政策來拉動民間投資和推進產業升級以及節能環保相關的制造業投資。

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