樓市格局生變 存量房時代來臨

• 2017年11月1日 FanTianQing來源：網易新聞 1089 69
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  2017-2022年中國餐館酒樓市場運營狀況及投資戰略研究報告

  餐館酒樓行業研究報告中的餐館酒樓行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統計分析方法，在描述行業概貌的同時，對餐館酒樓行業進行細化分析，重...

存量房時代來臨？

存量房時代來臨？房地產市場現狀如何？

繼阿里巴巴高調進入住房租賃市場后，近日京東也拿到了進軍租賃市場的入場券。大量資本的涌入，源于萬億元的租賃市場規模以及未來十年二十年的巨大發展空間。

剛剛結束的十九大，為中國房地產市場發展指明了方向：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”住建部也明確表示目前正在加快研究和制定《住房租賃管理條例》。

一方面是國家大政方針的指引，另一方面則是房地產市場進入存量房時代的客觀現實。

東方證券數據顯示，北京、上海、深圳作為房地產市場發展時間最長、規模最大、最成熟的代表，2016年二手房銷售額分別是新房銷售額的3.3、1.6、2.3倍，一線城市房地產市場已進入存量時代，二線城市也正向存量時代快步前行。

“目前我國租賃人口已達1.9億，主要由流動人口及高校畢業生構成，租賃市場規模已達1.3萬億元。其中一二線城市的份額占比分別為31%、20%，合計已達5成。”東方證券分析師竺勁表示。

但與發達國家的成熟市場相比，我國無論是租賃人口還是整體租賃市場規模都還有較大的發展空間。

根據鏈家研究院等機構統計，我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右，而發達國家成熟市場普遍在20%～30%。中國的住房租賃人口只占全國的11.6%，遠低于發達租賃市場約30%的標準。

不過，隨著我國城市化進程進入第二階段，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，給一二線城市提供增量租賃人口。竺勁預計，至2030年我國租賃人口將達2.7億，住房租賃市場規模將達4.2萬億元。

流動人口催生萬億需求 一二線城市成主戰場

城鎮化進程衍生出大量流動人口，而房價高企，限購限貸，部分住房需求從購房市場外溢到租賃市場。另一部分流動人口則來自高校畢業生。

以城鎮化為主要驅動因素，加之大學畢業生異地置業，我國每年都進行著大規模的人口流動。根據國家衛生計生委公布的《中國流動人口發展報告》，截至2016年底，我國流動人口規模為2.45億，占全國人口比重約18%。租住私房是流動人口解決居住需求的首選，流動人口在居住地購房的比例僅占8.6%，而選擇租住私房的比例高達67.3%，是購房比例的近8倍，也就是有1.65億流動人口在租房。再加上高校畢業生，當前全國租賃人口已達1.9億。

一線城市內擁有大量的流動人口。截至2015年末北京和上海的流動人口分別為822.6萬、981.7萬。一線城市高企的房價使得租房成為流動人口解決住房問題的最優途徑，目前，一線城市已形成了相當規模的租賃市場。

二線城市面臨同樣的問題，土地供給收緊造成新房市場規模收縮，外來人口的增加催生存量市場的需求，房地產市場結構正在快速向存量房市場發展。

東方證券研究所通過對27個一二線城市租賃市場測算發現，4個一線城市及23個二線城市2015年住房租賃市場規模分別為3994億元、2574億元，租金規模在全國占比分別為31%、20%，一二線城市占比合計已達5成。尤其一線城市因其無與倫比的發展機遇和優質的公共資源，聚集了大量的流動人口，將持續存在巨大的租賃市場。

官方數據顯示，2016年，我國城市化率達到57.4%，并仍在以年均超過1%的速度增長。這說明我國城市化進程已進入第二階段，即人口從中小城市向大型城市進一步聚集。根據《中國流動人口發展報告》，中國在2020年和2030年的流動人口將分別達2.82億、3.27億，未來租賃人口還將迎來更大規模增長。

“至2030年，我國租賃人口將達2.65億。根據我們的測算，2020年、2030年的近五年高校畢業生人數分別將達到0.45億、0.67億，假設流動人口租房比例維持在67.3%，由此測算出2020年、2030年我國租賃人口規模將分別達到2.2億、2.65億，相較目前1.91億租賃人口規模，仍有近40%的增長空間。這其中未考慮戶籍人口中的租賃人口，因此測算的租賃人口規模是相對保守的。”竺勁預計。

租賃住房供應遠不及需求 一二線城市加速供地

與巨大的租賃市場需求相比，我國租賃市場的供給卻是難以滿足租房人群的需求。

我國住房市場化以來主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求。根據鏈家研究院數據，我國租賃人口及房屋比例較低，分別僅為11.6%和18%，而該數據在英國、美國、日本等成熟市場都在35%以上，并呈現供需平衡的狀態。

對比租賃市場與交易市場規模，目前我國租賃市場比重僅有6%，相比于日本市場的72%、美國市場的50%來說，中國的租賃市場相對于交易市場的發展嚴重不足。

東方證券測算發現，目前上海、北京、深圳的租賃市場規模分別為1168億元、1054億元、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發達國家的一線城市，存在2倍以上的發展空間。從租賃人口來看，雖然紐約、洛杉磯等城市的人口規模要小于北京、上海，但由于其租賃人口占比遠高于北京、上海，因此其總租賃人口仍是北京、上海的約3倍。

一線城市的租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場供給端存在較大缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬，租賃人口占比約34%，最近一次人口抽樣調查顯示我國家庭平均規模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋約有150萬套左右，存在約1/3供需缺口。

根據住建部的一項抽樣調查，出租房中商品房占比僅為40%，老式公房、農村自建房、回遷房和小產權房等占了很大比例，配套不完善、居住環境差成為普遍問題。

因此，提高租賃市場的地位將是我國住房新體系的一大趨勢，由“重售輕租”向“購租并舉”邁進。

2015年至今，租賃行業的政策推出在持續加快，2016年6月份，國務院出臺頂層設計《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，將整個行業的戰略地位提升到新高度。2017年初，中央經濟工作會議對租賃行業再次定調，構建購租并舉住房體系將成為未來發展的主要方向。在核心城市房價高企、整體購房壓力較大的行業背景下，通過租賃解決住房問題成為了保障居民居住需求的重要手段。

今年7月份以來，多地頻頻出臺細則，從改善租賃住房供給、試點租購同權、鼓勵扶持租賃企業等多角度加強對租賃行業的政策扶持，激發地方租賃行業活力。其中，廣州“租購同權”、13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點、住建部等九部委在12個城市首批開展住房租賃試點、國土資源部開展集體用地建設租賃住房試點的政策最為矚目。

一線城市紛紛在未來土地供應計劃中增加了租賃用地的供給。北京2017～2021年新五年的用地規劃，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，租賃住房計劃供地1300公頃，占比21.7%。

上海未來五年供地計劃顯示，預計“十三五”期間上海供應住房用地5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃。上海未來五年租賃住房面積占住宅供地總面積的比例達30.9%。

廣州未來五年全市計劃供應住宅用地3200萬平方米，其中五年內全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米，租賃住房用地計劃供應825萬平方米，占比達25.8%。深圳也已明確未來五年人才住房和保障性住房用地面積不少于總用地面積的60%。

除一線城市外，部分熱點二線城市也明確要加大租賃住房供地比例。

樓市格局生變 開發商搶灘長租公寓

對于開發商而言，住房租賃市場的崛起意味著未來房地產開發業務的主戰場將轉向二三線甚至四線城市，而一線城市現階段處于布局租賃市場的絕佳時機。上海、北京已推出多塊純租賃用地。“從政府的角度出發，一線城市更適合推出租賃性質的用地，作為住宅土地供應的有益補充，預計未來一線城市租賃性質用地比例將逐步提升。對于大部分二三線城市，土地出讓收入仍是政府財政收入的重要來源，因此未來幾年政府仍將以提供居住用地為主，但集體用地的盤活有望為二三線租賃市場帶來新的機會。”國泰君安分析師侯麗科表示。

“從現在推出的地塊來看，租賃用地的成本遠低于周圍的住宅開發用地，且競爭激烈程度遠低于商品住宅用地。對于運營能力較強的開發商而言，既能通過租賃土地的運營獲取較為穩定的現金流，也可以借此取得公寓物業的資產增值收入。”侯麗科進一步表示。

長租公寓是租賃關系中更符合公司運營的B2C模式，較傳統的C2C模式具有較高的商業價值，在大力發展租賃市場中具有較高的推廣價值。目前，已有包括萬科、保利、龍湖、金地、招商蛇口、旭輝、佳兆業、遠洋集團等多家開發商涉足長租公寓。

萬科是最早提出長租公寓理念的房地產開發商，且從2015年至今近2年的發展使“泊寓”品牌在長租公寓領域已初具規模。目前萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內的全國13個城市上線。而碧桂園上海區域于今年5月成立了長租公寓管理部，金地集團與招商蛇口旗下的長租公寓產品也已經在深圳等地亮相。

“當前長租公寓已經處在發展的黃金期。”萬科泊寓負責人張成皓表示。“考慮到租賃市場零散的競爭格局，假設萬科未來將按過去的速度發展以獲取先發優勢，則未來5年，萬科旗下的公寓規模將有望達到5.6萬間，假設平均租金在2000元/間/月，則長租公寓方面的年收入將達到13.44億元。”西南證券研究員胡華如表示。

2015年初開始，各大房地產開發商陸續跟隨進入。在國內租售同權相關政策鼓勵下，長租公寓品牌作為租賃市場具有資金、房源、地段等優勢的B端參與者，將迎來一個快速發展的階段，并有望逐步提高在租賃市場的市場份額。

胡華如分析認為，房地產開發商對長租公寓的投入以集中式開發為主，地段是最稀缺的資源，獲取交通方便、社區成熟但設施老舊的存量房進行改造是未來發展的核心，且最先布局的市場參與者具有先發優勢。預計未來5年是市場參與者競相在全國一二線城市搶占優質地段資源的階段，也有望逐漸產生長租公寓的優勢品牌。同時，隨著租戶生命周期的演進，除了單身公寓，也會有契合多種需求的公寓產品出現，包括家庭式公寓、旅游短租公寓、養老公寓等。

中信建投研究顯示，我國購房人口的平均年齡偏低，全國平均購房年齡在30歲或以下，美國、英國基本在33歲左右，亞洲區域的日本和中國臺北地區分別為39、35歲。

“隨著全國住房租賃體系的完善，租賃供應的提升并不會消滅住房需求，但會驅使全國重點城市購房人群的平均年齡會逐步延后，從而影響房屋成交熱度，進而控制房價上漲預期。事實上這點已經在北京、上海、天津、合肥等重點一二線城市發生。”中信建投分析師陳慎表示。

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