上海樓市深度調整：部分高價地項目割肉開盤沖業績

• 2017年11月4日 YaoEnHua來源：騰訊網 305 12
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  2017-2022年版廉租房項目可行性研究咨詢報告

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近日，《中國經營報》記者走訪上海濱江公園壹號、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項目了解到，部分項目在開盤時間推遲一年后，依然未有明確入市時間表。另有部分地王項目在近期傳出開盤消息，市場觀察人士預測，房企最終的開盤均價或受限價影響，需“割肉”入市。

近日，《中國經營報》記者走訪上海濱江公園壹號、金輝海上銘著、西郊金茂府等地王項目了解到，部分項目在開盤時間推遲一年后，依然未有明確入市時間表。另有部分地王項目在近期傳出開盤消息，市場觀察人士預測，房企最終的開盤均價或受限價影響，需“割肉”入市。

受訪行業人士提出，在上海市場，地王項目更要頂住雙重壓力：政府的預售證管制依然存在，新房銷售價格有窗口指導，過高則無法通過審核;銷售延遲導致財務成本也與日俱增，在等待預售證的過程中，削減了利潤空間。

針對項目開盤計劃，記者致電金輝集團相關負責人，其回復稱：“目前沒有明確的開盤時間，我們也希望今年底或者明年初能取得預售證。”對于項目開盤時間多次調整，其表示， 一是受調控影響，另外項目的外立面也在做一些調整。

濱江、金輝等項目暫無入市時間表

2015年和2016年取得的地王項目，入市日期正在臨近，隨著房地產市場告別狂熱，趨于冷靜，如何從高成本中“解套”，正成為地王開發企業難以回避的難題。近日，記者走訪上海多個地王項目發現，地王們雖曾風光無限，如今卻受困于嚴厲的調控環境，備受煎熬。

2015年9月，濱江集團拿下寶山大場鎮地塊，以地王身份首進上海。隨后，濱江集團將該項目命名為濱江公園壹號，計劃2016年下半年推出。不過時至今日，濱江公園壹號仍然未能取得預售證。

10月31日中午，記者以購房者身份走訪位于寶山區華秋路的濱江公園壹號看到，營銷中心購房者寥寥，顯得較為冷清。根據銷售員介紹，項目首次開盤的時間和均價都待定，樣板房暫時無法對外開放，也沒有戶型圖等紙質宣傳材料可以參考。

當記者提出項目早在去年就傳出開盤消息，為何遲遲難以開盤。銷售人員介紹稱：“上海像我們這樣的樓盤其實比較多，主要是受限價影響，馬上11月份會有一批項目開盤，幾乎都在外郊環，鮮少有中外環以內的項目，我們也很無奈。”

針對公司業績表現以及上海項目的進展情況，記者致電致函濱江集團董秘辦，截至發稿未獲回應。

同策咨詢研究部總監張宏偉告訴記者，“對于熱點城市來講，一旦樓市進入調整階段，批量的‘地王’項目有可能因此而陷入困局。”

采訪中，記者了解到，上海2015年出現的一個區域地王項目，入市時間也是一拖再拖。彼時，金輝地產以總價28.15億元奪得上海閔行區莘莊鎮閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊，樓板價43790元/平方米，溢價率143.28%，刷新區域單價地王紀錄。

近日，在閔行區莘朱路上的金輝海上銘著營銷中心，銷售人員告訴記者，由于政府調控，目前暫無報價，但周邊稍微好一點的二手房，均價已經達到7.5萬~8萬元/平方米。根據銷售人員介紹，開發商也希望早日回籠資金，但目前受限價影響較大。

當記者致電金輝集團相關負責人提出，久不開盤，公司在資金方面是否會面臨壓力的疑問。該負責人坦言：“壓力肯定會有，但公司同時運營多個項目，會做相應調整，資金都是活的，不會有什么問題。” 不過，地王項目的煎熬，仍在持續中。

同為區域單價地王的還有上海松江區泗涇鎮的融創壹號府項目，2016年5月11日，泗涇鎮SJSB0003單元12-01號地塊以總價30.05億元被融創競得，溢價率111%，樓板價38291元/平方米。11月1日，該項目售樓處銷售人員表示，售樓中心已經建成，還未對外開放，具體開盤時間要到2018年。

部分項目“割肉”開盤沖業績

記者實地走訪了解到，有部分高價地項目，在近期傳出了開盤的市場消息。其中，2015年12月，由龍湖地產以46.5億元竟得的上海嘉定區江橋鎮北社區地塊，溢價108.34%，樓板價27084元/平方米。

近日，記者走訪位于嘉定區嘉濤路的龍湖天璞售樓處時，銷售人員表示，項目為精裝交付，將在近日首開7棟樓，約400余套房源，但具體的開盤時間并不清楚，均價也不好判斷。不過銷售人員透露：“目前排號的購房者已達1600人左右，是開盤房源的好幾倍。所以我們也會有一個選擇，相對于首付僅35%的首套房用戶，可能首付70%的改善型客戶會更占優勢。”

《第一財經日報》此前報道，今年上海一共8個項目有銷售計劃，目標銷售額100億元。其中，僅龍湖天璞一個項目，銷售目標就占到80億元。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，不斷推遲開盤會對房企的業績造成壓力，為了回款很有可能降價補量。

值得關注的是，上海2016年出讓的一幅高價地也在近日傳出了開盤消息，但目前尚未領取預售許可證。2016年6月，建發房產以41.98億元的價格奪得嘉定區嘉定新城E27-1地塊，溢價率68%，樓板價達到30289元/平方米。公開資料顯示，西郊金茂府項目是由建發房產、保利置業和中國金茂聯合開發，是中國金茂繼大寧金茂府之后，在上海打造的第二座金茂府。

上海房地產分析人士此前預計，項目未來的保本價可達4.5萬元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本價可達5.6萬元/平方米以上。因此，若按照上述西郊金茂府項目客戶經理“高層成交均價在5.4萬~5.5萬”的說法，該項目的開盤價格已近乎成本價。

盈利空間攤薄的情況下，記者發現，該項目目前的建設進度也較為緩慢。日前，記者在西郊金茂府項目工地上看到，靠近公路一側的工地里有高層住宅在施工。工地內一名建筑工人告訴記者，項目總共規劃有38幢樓，目前只建了6幢高層住宅，大多建到第10層。而據了解，自2016年6月份拿地到現在，該項目建設周期已達16個月之久。

針對工程建設進度和項目未來的盈利問題，中國金茂上海公司相關負責人回應《中國經營報》記者稱，西郊金茂府自確認合作開發以來，工程進度正常，工地建設過程中操作較為標準，一切按照正常的程序進行。

土地市場低溢價交易成常態

事實上，開發商敢于爭搶高價地，預期判斷樓市仍將繼續走高，而當市場調控政策密集出臺，樓市轉入下行時，地王項目則會顯得分外尷尬。

盧文曦舉例稱，當年的上海嘉定新城雙料地王(溢價地王和嘉定地王)，樓板價為12076元/平方米，溢價率高達435%。“賣了4年之后，今年上半年成交均價為19591元/平方米，讓人掬一把辛酸淚。”與此同時，昔日的“長風地王”，樓板價22409元/ 平方米，當前整個項目成交均價為44377元/平方米，賺錢幾無希望。

“過去兩年間，住房銷售較為火熱，這個時候土地市場也會有較為明顯的熱度，總體上確實會有一些過激拿地的現象。這也導致了地王項目比較多，且風險較大。尤其當地王項目遇到預售證管控，這個時候相關房企就會比較尷尬，面臨不降價就沒有銷售資格，降價即虧本的現狀。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進置評稱。

對此，也有地王項目開發商引入合作者分攤風險和壓力。此前，位于浦東新區內，由保利地產操盤的上海周浦地王傳出退地風波，隨后首創置業27.8億元入股保利上海周浦地王，持股權益51%。

今年5月，記者走訪周浦地王項目了解到，地塊已開工兩個月。近日，記者再次探訪保利周浦地王項目看到，工地內矗立著約10多座吊車，部分建筑已經蓋至三到四層樓，有些則仍在打地基。施工工人告訴記者，該工程已經進行約半年左右，工期比較慢。

記者從產品類型梳理了解到，保利項目與周邊的中駿柏景灣以及世茂云圖有重疊，3個項目相鄰，未來或會爭奪客源，形成三足鼎立之勢。

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