136家上市房企平均每家負債445億元 36家資產負債率超過80%紅線

• 2017年11月7日 lihuizhen來源：證券日報 613 35
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  2017-2022年版商業物業產業園區定位規劃及招商策略咨詢報告

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在A股136家房企中，有36家資產負債率超過80%紅線，占比接近26.5%。此外，剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有51家，占比超過37.5%。

近日來各家企業陸續發布三季報，有人歡喜有人憂。

2017年上市企業三季報披露已收官。A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增加14038億元，同比增長幅度達23.21%。換言之，截至2017年9月底，A股平均每家上市房企負債達445億元。

值得注意的是，記者注意到，在A股136家房企中，有36家資產負債率超過80%紅線，占比接近26.5%。此外，剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有51家，占比超過37.5%。

國海證券分析師代鵬舉認為，房地產是高杠桿行業，外部融資是否順暢不但決定了房企是否能做大規模，也決定了房企的償債能力。今年前三季度，地產債發行收縮，房企的長期償債能力和短期償債能力都有所下滑。

但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規模發行公司債，這些債務還未進入集中還款期，預計明后年將是還債高峰期。

16家房企負債過千億元

根據Wind資訊統計數據顯示，136家上市房企的總資產總計為7.61萬億元，同比增長幅度達27.02%，與負債增長水平相差約3.8個百分點。此外，根據Wind資訊統計數據計算，截至2017年9月底，這136家上市房企的平均資產負債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點。

在這136家上市房企中，總負債同比上升企業為87家，占比為64%。負債100億元以下企業有69家，占比為51%;負債100億元-300億元企業有31家，占比為23%;負債300億元-500億元房企有9家，占比約為7%;負債500億元-1000億元企業有11家，占比約為8%;負債1000億元以上房企16家，占比為11%。

具體來看，萬科、綠地控股和保利地產負債均超過5000億元，分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。據記者計算，超過1000億元以上的16家企業總負債為3.7萬億元，占136家房企總負債的比重約為60%。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。記者根據統計數據測算，截至2017年9月底，資產負債率大于80%房企占26%，在70%-80%之間占比為23%，60%-70%之間的占比為13%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學，高達97.3%。

值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升。據記者統計，截至2017年9月底，綠地控股資產負債率為88.85%，萬科A資產負債率為83.53%。

但值得警惕的是，地產行業有息負債整體攀升。截至2017年9月底，136家上市房企帶息負債總額為2.7萬億元，而2016年同期則為2萬億元，占當年負債總額的比重均為45%。

負債居高不下

事實上，據中原地產最新數據顯示，今年前10個月，50強房企拿地金額已經超過2萬億元。同時，今年房企的銷售額將創下歷史新高。顯然，房企的快速擴張，主要是高杠桿模式運營帶來的結果。

對此，有業內人士稱，房企加杠桿追求規模，周轉能力是關鍵，因此多數房企都在加快周轉率上傾注心血，比如縮短拿地到開盤的時間。正如一位房地產企業的高管所示，若不加快項目周轉速度，每天醒來上億元，甚至數億元的資金成本支出就會拖垮企業。

但嚴躍進向記者表示，前兩年寬松的融資環境已經過去，去年11月份以來，房企融資環境收緊，去杠桿力度加大，加上今年調控政策全面加碼，預計明后年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。

更重要的是，大量的表外融資正流向地產行業。去年10月份以來，公司債發行窗口收緊，不少房企重啟了永續債，ABS等表外融資渠道。長租公寓和物業是房企發行ABS產品的最好通道，提高資本流動性的同時，還可以提前回款，為企業提供資金，為下一步擴張提供助力。

而目前來看，今年前三季度，房企負債率再創新高，板塊資產負債率高達79%以上。其中，二線房企的凈負債率和投資現金流出擴大幅度最大，可見其擴張較為激進。

對于這些上市房企來說，加快銷售，加快現金回流仍舊是做大規模的重要支撐力。畢竟，一旦企業周轉能力受阻，銷售回款率難以維持高位，償債能力將失控。屆時，過高的負債率就將成為壓倒企業的稻草。

對此，同策研究院總監張宏偉向記者表示，從資金兌付壓力來看，明年房企就將步入集中還款期。鑒于2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期為2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大。

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