昆山：商辦新出讓地塊不得建公寓式辦公和酒店

• 2017年11月15日 FanTianQing來源：鳳凰網 313 13
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

近日，昆山官方發布了公示，擬出臺《關于進一步加強商業辦公類房地產項目管理的通知》新政。

昆山將出臺房地產新政！昆山商辦新出讓地塊不得建公寓式辦公和酒店！

近日，昆山官方發布了公示，擬出臺《關于進一步加強商業辦公類房地產項目管理的通知》新政。其中提到“新出讓商業辦公用地上不得建設公寓式辦公和公寓式酒店”、已經出讓的地塊“不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建筑”、“內部不得設計復式空間及挑高空間，不得利用層高進行潛伏設計”等。

關于進一步加強商業辦公類房地產項目管理的通知

（公示稿）

昆山開發區、昆山高新區、花橋經濟開發區、旅游度假區管委會，各鎮人民政府，各城市管理辦事處、市各委辦局，各直屬單位：

為進一步規范房地產市場秩序，保護購房者合法權益，維護社會和諧穩定，促進房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，現就加強商業辦公類項目管理通知如下：

一、切實加強擬新出讓商業辦公地塊審批管理

1．加強對擬新出讓商業辦公用地的分類監管。根據《關于優化土地供給方式提高土地利用綜合效益的實施意見》（昆政辦發〔2017〕26號），對各區鎮商業用地供應進行分類監管。對擬新出讓商業用地，各區鎮要結合各用地類型形成商業項目開發方案，明確商業用地具體功能業態、分割銷售條件等各項要求，控制新增可分割銷售項目的規模和數量。商業功能性用地、專項產業用地、公共服務用地、總部經濟用地等，原則上不得分割銷售。

新出讓地塊在規劃設計條件及合同中明確商業辦公用地上不得建設公寓式辦公和公寓式酒店。新出讓地塊上的商業辦公項目原則上不得分割銷售。商業開發方案經市政府招拍掛專題會議或市級部門會商后綜合審定，納入土地掛牌公告及土地出讓合同中，作為商業用地約束條件。

2．落實“出讓合同+監管合同”雙合同監管。掛牌文件明確，競得人需與區鎮簽訂項目監管協議，約定項目開發要求和運營方式及相應違約條款。在項目開發及運營期間，區鎮聯合國土、規劃、住建、市場監管等部門定期跟蹤監管，排查風險。對允許分割銷售的商業辦公用地，區鎮結合市規劃、住建部門對商業辦公用地風險防控標準，對可能涉及產權分割風險的，要提前做好風險防范。

二、強化已出讓商業辦公地塊、尚未取得建設工程規劃許可證項目管理

1．商業辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

2．新報規商業辦公類項目，最小分割單元的套內建筑面積不得低于150平方米；獨立式或聯排布局的小型辦公樓，其分割銷售單元的計容面積不得小于500平方米。

3．商業辦公類項目應具備公共建筑的外立面形式與特點，不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建筑，應采用公共走廊式布局。分割單元套內建筑面積小于500平方米的，內部不得設計復式空間及挑高空間，不得利用層高進行潛伏設計。

4．商業辦公類項目應按層集中設置公共衛生間和茶水間，不得設置居住空間、廚房、凸窗以及獨立陽臺等。公共陽臺（含露臺）及各類型管井、煙道、風井等應集中設置。

5．設計單位、施工圖審查機構、建設單位在設計、審圖和建設時應嚴格遵守相關規定要求，不得弄虛作假，不得在技術上預留違規加建煙道、管井等設施的條件。如發現違規設計、審圖和施工的，由行業主管部門依法處理。

6．規劃、住建部門在工程竣工驗收環節，要嚴格審查工程項目是否按照規劃用途完成施工；對于預留孔洞、預埋管線等涉嫌改變為居住等其他用途的項目，相關部門不予驗收。對規劃核實后擅自在內部加層、增加建筑面積等違法建設行為，各職能部門需按照相關規定嚴肅查處。一經依法認定違法建設，各供水、供電、燃氣企業要配合行政機關依法實施強制拆除，在3個工作日內停止供水、供電、供氣服務。

7．房地產開發企業在銷售商業辦公類項目前應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。

8．市場監管部門加強對房地產廣告內容的監督管理，依法查處違法房地產廣告。

9．開發企業、建設單位、設計單位、中介機構或者個人存有上述違法行為的，其處罰信息納入本市企業信用和個人信用信息系統。

10．消防部門在進行建筑消防審核時，要加強與規劃、住建部門溝通，嚴格消防審批管理。商業辦公類項目二次裝修時原則上不得改變原防火分區和消防通道。同時，各相關部門要加強圖審資料共享與互通。

11．強化價格預警和動態監測，及時掌握市場價格情況。物價部門在辦理商業辦公等非住宅類建筑項目價格申報環節，對于申報價格明顯高于周邊地區實際成交均價的樓盤，及時預警，引導開發商科學合理定價。

12．準予按套分割銷售的房源應遵循“宜以梁、柱為基本單元，必須為滿足獨立使用功能的封閉空間，除出入口外四至界限須采用砌體墻，不得采用輕質隔墻等材質進行分割，必須設置獨立空調、不得安裝中央空調，具備獨立的出入口，供電方式應為配變，裝表到戶”的原則，確保單間商業辦公的獨立使用性能，交付使用后原則上不得拆改墻體進行改造。

三、加強預售環節商業辦公類項目監管

1．實行商業辦公類購銷合同備案登記管理制度，商業辦公類商品房購銷合同草稿經合同雙方（購房人和開發企業）確認后，購房人帶好相關身份證件至各區鎮便民服務中心房產交易中心窗口現場鑒證，并當場確認“開發企業或任何第三方機構無租金抵扣房款、無任何委托經營托管行為”等相關證明后，由各窗口單位及時報市住建局房管處在商品房信息管理系統中網上備案。各相關單位要做好商品房預售登記備案管理有關政策宣傳和解釋工作，及時提供相關服務并自覺接受社會監督。

2．提高新建商業辦公類房地產項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度，商業房地產項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無售后包租現象，在項目竣工交付后一個月內全額解款。如出現售后包租現象，貨幣資本金余額部分將予以凍結，直至整改完成。

3．商業辦公類房地產開發企業在申請預售許可時，施工形象進度應達到主體竣工，并須向住建部門提交預售方案，注明采用自行銷售或其他銷售方式。采用其他銷售方式的，須提交相關合同。同時，房地產開發企業應向住建部門提交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

4．對不可分割出售類的商業辦公類房地產項目，禁止虛擬分割，禁止以出售使用權、租售權、收益權等名義拆零銷售。建立商業辦公類房地產項目經營風險防范機制，對于可分割出售類的商業辦公類房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。在凍結時間內不得銷售、抵押和轉讓，凍結時間為房地產開發企業取得商品房屋交付使用備案證書3年。3年后應由房地產開發企業向項目所在區鎮提出申請，并經同意后予以解凍。

四、強化風險防范，確保商業房地產項目平穩運營

1．各區鎮應從維護社會穩定和保護廣大投資者利益的高度出發，充分重視售后包租問題帶來的潛在社會風險，引導廣大投資者充分認識市場風險并采取扎實有效的措施，予以防范和化解。

2．各區鎮應對現有商業辦公類房地產項目逐一進行梳理排查，加強項目監管，開展社會穩定風險評估，確保商業房地產項目平穩運行。

3．各區鎮應建立相應的領導小組，會同相關部門加強對現有商業辦公類房地產項目的分類指導。對于運行正常、市場前景良好的商業辦公類房地產項目要予以支持并規范其運作；對于運行狀況較差、存在潛在風險的商業辦公類房地產項目，要督促房地產開發企業或項目管理機構，通過完善管理、引入戰略合作伙伴等多種方式，改善項目運營狀況；對于個別管理混亂、市場風險極大的商業辦公類房地產項目，要采取必要的經濟、法律等手段及時予以處置和化解，切實維護社會和諧穩定。

五、建立健全房地產市場監管聯席會議制度

（一）召集人和成員單位。成立市房地產監管聯席會議，召集人為市政府分管副市長。聯席會議成員單位為各區鎮、城市管理辦事處，法院，市委宣傳部、信訪局，市法制辦、市重點工程督查辦、市教育局、公安局、財政局、國土局、住建局、規劃局、水利局、環保局、市場監管局、物價局、統計局、消防大隊，國稅局、地稅局，銀監辦、人民銀行等。聯席會議下設辦公室，設在市重點工程督查辦，承擔聯席會議日常工作，組織落實聯席會議議定事項。

（二）聯席會議主要任務。落實國家、省、市有關房地產政策，分析研究全市房地產市場發展形勢，根據房地產市場運行情況進行監測管理和預期引導，確保對房地產市場的有效調控。分析存在問題和研究房價上漲、下跌過快的應對措施，向市委、市政府提出促進房地產市場平穩健康發展的政策建議；落實地方政府主體責任，加強部門協作，擴大信息共享與交流，協調解決房地產項目開發建設過程中遇到的矛盾和問題；遵循市場規律，建立健全房地產市場管理的長效機制，加強對房地產市場管理工作的監督檢查，維護房地產市場正常秩序，促進房地產市場平穩健康發展。

（三）工作制度和成員單位職責

1．房地產監管聯席會議議題由聯席會議辦公室收集提出，報請聯席會議召集人批準后召開。會議原則上每月召開1次，每次會議提前7天通知各成員單位，特殊情況時可根據需要臨時召集。

2．各成員單位要按職責分工，積極落實聯席會議研究確定的各項工作任務，及時協調處理房地產開發項目建設中出現的問題。同時加強配合，形成工作合力，促進房地產市場平穩健康發展。成員單位職責分工如下：

宣傳部：加強輿論引導和監督，加大輿情監測和應急處置力度，為房地產健康發展營造良好氛圍。

法制辦：負責對涉及房地產行業發展、市場監管的重大決策事項和規范性文件合法性審查工作。

教育局：負責全市教育資源布局和整合。

公安局：負責組織對全市房地產領域違法犯罪行為的偵查調查，依法處理房地產市場發生的治安案件。協調落實房地產開發項目技防設施審批驗收。

財政局：負責研究分析相關房地產政策對我市經濟財政形勢的影響，并提出意見建議。健全財政、國地稅、區鎮等部門的收入征管聯動機制。

國土局：負責房地產項目土地招拍掛的組織和土地供應工作；根據房地產調控目標及市場情況，完善房地產項目用地出讓方式，會同有關部門合理制訂土地出讓條件；負責土地市場監管，查處房地產開發企業違反土地出讓合同要求的行為。

住建局：負責全市房地產行業管理工作。加強商品房銷售管理、房地產交易管理。負責勘察、設計、監理、施工企業的管理，房地產開發項目建筑工程質量安全生產的監督管理。協調落實建筑工程質量、綠化、市政設施、燃氣驗收等手續辦理。依法查處違法違規開發經營行為。

規劃局：負責全市房地產開發項目的規劃管理工作；嚴格按照規劃設計條件及相關規范規定要求進行規劃審批及核實，確保公共服務設施的落實；受理并協調解決房地產開發項目涉及的規劃問題，查處房地產企業不符合規劃要求的建設行為。

水利局：負責全市房地產開發項目的河道及涉水岸線、防汛、供水、排水、市政雨水和排污設施管理工作，協調落實房地產開發項目河道及涉水岸線、供水、排污、市政雨水和防汛設施審批驗收工作。

環保局：負責全市房地產開發項目環境影響評價的審批及驗收工作。

市場監督管理局：負責市場監管職責范圍內全市房地產開發項目的特種設備安全監察工作，依法對特種設備生產、使用單位實施監督監察，對違反法律法規規定的行為進行查處。加強房地產廣告內容監督管理，加大對房地產領域虛假廣告監測力度，凈化廣告環境，打擊合同違法等行為，加強對侵害消費者合法權益（個人信息的保護、消費者的知情權等）違法行為的查處。

物價局：負責接受新建商品住房價格備案申請，審核備案申請材料和備案價格。負責商品住房價格監管，督促房地產開發企業嚴格執行商品房銷售明碼標價規定和“一價清”制度。負責對商品住房價格的監督檢查和對違法違規行為的查處工作。

消防大隊：負責全市房地產開發項目的消防工程備案工作，依法服務房地產開發企業辦理消防設計和驗收備案手續，依法查處違反消防安全管理的違法違規行為。

統計局：貫徹執行GDP關于房地產統計指標體系，執行統一的基本統計制度，組織、協調、指導各房地產開發企業的統計數據庫網絡建設。

信訪局：負責房地產開發項目來信來訪的登記、受理、交辦、督辦。協調責任主體按信訪規范處理化解此類信訪矛盾糾紛。

法院：依法指導房地產問題項目的處置工作。

國稅局、地稅局：負責房地產企業稅收專項清查工作，查處以房屋租金抵扣房款等偷稅漏稅行為等。

銀監辦、人民銀行、金融監管機構：及時提示風險并提出指導性意見，防范和化解金融風險，保持良好的金融生態環境，維護金融穩定。指導預售資金管理等工作。

（四）加大檢查執法力度。建立由住建、規劃、市場監管等部門組成的房地產聯合監管隊伍，加強日常巡查、專項檢查。發現違法違規行為視情節輕重，及時依法公開處理，相關不良行為記入房地產開發企業、房地產中介機構、房地產從業人員誠信檔案，并通過媒體予以曝光。

本通知自發文之日起實施。之前有關政策與本通知不一致的，以本通知為準。

昆山市人民政府辦公室

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