蘇寧300億目標基金中的物流地產江湖

• 2017年11月15日 FanTianQing來源：鳳凰網 1027 65
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蘇寧云商將與深創投成立300億物流地產基金，蘇寧此舉背后有何深意？

蘇寧云商將與深創投成立300億物流地產基金，蘇寧此舉背后有何深意？

“雙十一”的狂歡還意猶未盡，商家大促后所獲的“戰績”已然占據各新聞頭條。據統計，2017年“雙十一”期間電商總成交額達到2539.7億元，同口徑同比增長43.45%，再次創下銷售新高。在這場狂歡的背后，是近年來電商快速發展的必然結果，同時亦是高速發展的物流業務的一場戰爭。

資料顯示，今年“雙十一”期間，蘇寧物流訂單增長量達到450%，發貨及時率進一步提升到98.7%，第一單送貨用了13分鐘。這一連串被刷新的數字背后無不考驗著商家的物流能力。

不知是否如此迅速的增長讓蘇寧對物流有著更多的需求，在雙十一后兩天，蘇寧云商便發布公告，宣布要設立300億元物流地產基金，繼續擴大對物流倉庫等的投資。

11月13日，蘇寧云商集團股份有限公司稱，該公司全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司擬與深創投不動產基金管理(深圳)有限公司簽署《深創投不動產基金管理(深圳)有限公司與江蘇蘇寧物流有限公司關于共同設立物流地產基金之合作協議》，雙方計劃聯合發起設立物流地產基金。

據了解，蘇寧云商物流地產基金首期基金目標募集資金規模50億元，基金目標總規模(含首期基金)日后將達300 億元。

300億物流地產基金

媒體查閱了解，江蘇蘇寧物流將與深創投設立蘇寧深創投基金管理(南京)有限公司作為基金管理人。募集的首期基金50億元，將主要用于收購蘇寧建成的成熟倉儲設施、市場化收購及投資開發符合條件的高標準倉儲物流設施。

此外，雙方將在首期基金的基礎上，根據投資項目情況設立后續物流地產基金，基金目標總規模(包含首期基金)為300 億元，用于投資公司擬建、在建及已建成高標準倉儲物流設施，并尋求并購其他市場主體擬建、在建及已建成的高標準倉儲物流設施。

蘇寧云商于公告中稱，將同時通過在具體項目層面匹配相應的融資安排，實現管理倉儲規模達到 1200-1500 萬平米。

而對于基金設立的初衷，蘇寧云商直言：公司擬通過參考行業標桿企業運營模式，計劃建立“開發—運營—基金運作”的良性資產運營模式，從而有效盤活存量資產，加速資金循環，實現輕資產、高周轉運營，最終推動公司物流倉儲規模的快速擴張。

根據協議內容，首期基金由江蘇蘇寧物流或蘇寧云商集團股份有限公司下屬控股子公司認繳 51%，由深創投不動產以管理的資金或深圳市創新投資集團有限公司以自有或管理的資金認繳 49%。基金期限為3+2+1+1年，即前3年為投資期，后2年為退出期，到期后基金管理人可按項目進展情況續期兩次，每次續期1年。

首期基金投資所得收益，首先會向首期基金份額持有人進行分配，直至其收到的歷次分配的金額之和等于其實繳出資總額為止;隨后，向首期基金份額持有人進行分配，直至其實繳出資總額實現 8%/年的內部收益率。

在上述的分配均完成后，當向基金管理人進行分配，直至向基金管理人進行此項分配的金額達到優先回報金額的 25%;最后，按照 80%:20%的比例分配給首期基金份額持有人和基金管理人。

蘇寧云商表示，該物流基金的設立，一方面投資收購公司已有的倉儲物業，盤活資產，回籠資金，并進行再投資，持續獲得新的倉儲資源;另一方面該物流基金還將市場化投資并購成熟物業、開發建設新的物業，由公司輸出物流倉儲及運營管理能力，實現了輕資產發展模式，持續提升蘇寧物流能力。

蘇寧云商物流地產江湖

作為電商零售，倉儲、物流這一系列相關的配套是蘇寧云商不得不面對的江湖。事實上，資料顯示蘇寧云商自2004年上市以來，一直致力于零售核心競爭力——物流能力的建設。同時，經過多年積累，該公司已擁有倉儲建設及運營、干線運輸、物流配送等全產業價值鏈物流服務能力。

截至2016年末，蘇寧云商擁有物流倉儲及相關配套總面積達到583萬平方米，擁有的快遞網點17000個;截至2017年9月末，蘇寧物流及天天快遞擁有倉儲及相關配套總面積628萬平方米。

顯然，蘇寧云商并不滿足于此，其在最新公告中就提出要實現管理倉儲規模達到1200-1500萬平米。并且要充分挖掘公司高標準倉儲物流設施的價值，加速物流倉儲資源的獲取，建立中國零售行業最大的物流基礎設施網和服務網。

對此，蘇寧董事長張近東在今年雙11慶功會上也表示，公司接下來最關心的問題還是“用戶的體驗好不好，物流、IT等能否扛得住銷量成倍增長的壓力。”

但在物流地產的江湖里，蘇寧只是其中的一份子而已，電商三巨頭中的京東更是大手筆投入。

據了解，京東于2007年決定自建物流，2009年，京東正式開始購入倉儲用地。彼時，其于江蘇宿遷、上海嘉定拿下共約560畝地用于建設倉儲。

2010年，京東于北京亦莊經濟開發區買下200畝土地建造占地超過30萬平方米、亞洲最大的電子商務物流中心;2013年，京東投資20億-30億元在重慶巴南區建設集物資集散、倉儲加工、城市配送等多種功能于一體的綜合性電商產業園。

進入2017年，京東于4月份在廣東汕頭投資2億建造“互聯網+產業園”模式的新型產業園區，占地100畝;5月在西安航天基地中心廣場舉行投資205億建設全球物流供應鏈總部和全球無人系統生產基地等項目簽約儀式。

還有媒體統計，在8年時間里，京東于全國擁有的土地超過9千畝，這些地塊中大多都用于倉儲物流的建設。

相對于京東近年來頻繁的攻城略地，蘇寧云商顯得有點落寞。但業內人士尹霄飛在接受媒體采訪時卻透露，蘇寧實際上也在用自己的專業優勢和所在領域的熟悉度側面發力，它會去拿到一些工業地塊，進行物流園區的開發，而且成本上要比招拍掛方式拿地更有優勢，所以蘇寧沒有活躍在土地招拍掛的一線，這是它的一種企業戰略。

該人士還表示，蘇寧云商在物流地產這塊宣傳不多，但物流園區的物流物業服務方面還是比較有經驗，以南京為例，南京普洛斯物流園區就是蘇寧旗下的銀河物業在服務，這都是蘇寧云商在物流地產方面的優勢所在。

蘇寧云商高速發展的物流業務，還是在其業績上有明顯的體現。公開資料顯示，蘇寧云商2017年前三季度營收為1318.82億元，同比增長26.98%，實現歸屬上市公司股東的凈利潤為6.72億元，同比暴增321.23%。其中，社會化物流收入增長144.83%。

此外也有市場人士分析認為，蘇寧云商該次投資基金的成立，將加快蘇寧物流倉儲基礎設施的布局，使其發展更具競爭力和后勁，同時也將進一步提升消費者體驗。

另一方面，深創投積極與蘇寧合作，共同創立此基金，充分顯示出資本認可蘇寧智慧零售發展的巨大發展，以及由此推動蘇寧物流未來的發展空間。

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