長租公寓不能“長租”？ 鼓勵長租支持政策仍須落地

• 2017年11月28日 FanTianQing來源：新浪網 525 28
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

雖然在過去一年間，包括開發商、互聯網公司在內的多方力量角逐京城“長租公寓”市場，劉帥卻始終沒能找到真正的“長租”——幾乎所有的長租公寓租期頂多簽一年，這與傳統租房市場并無大異。

長租公寓不能“長租”？這是怎么回事？又該如何解決？

想通過租房讓未來3年的生活穩定下來，可連找數月也沒找到能長租3年的房源。這是剛結婚沒多久的劉帥遇到的租房難題。雖然在過去一年間，包括開發商、互聯網公司在內的多方力量角逐京城“長租公寓”市場，劉帥卻始終沒能找到真正的“長租”——幾乎所有的長租公寓租期頂多簽一年，這與傳統租房市場并無大異。

在上月底北京執行的“租房新政”《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》中，明確“鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同”，“住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年”。記者調查發現，這樣的房源在市場上十分罕見，長租公寓企業普遍面臨盈利能力低、靠租金上漲“過日子”的窘境，也急需多部門在政策上給予支持。

租戶找不到真正的長租

來京打拼5年，剛結婚，想先租幾年房攢些錢再買房——按理說，劉帥的計劃符合“租購并舉”的大方向，但現實中卻屢屢碰壁。

“以為長租公寓租期能更長，問了一圈才發現，最多也就租一年，到期再續簽?！眲浻行┦?。

他原本想著，如果能簽下3年合同，租金約定為每月4900元，那他就能踏踏實實好好裝飾一下自己的小家。但如今，他的新婚生活還是隨時會面臨換房、漲租金的困擾。

正是為了解決這樣的租房痛點，本市在10月底正式執行《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》鼓勵長租。然而，租房新政執行近一個月，市場上真正能達到3年及以上的“長租”鳳毛麟角。記者調查發現，即便是長租公寓，新政落地后也并未有改觀。

“6個月起租，最長簽1年，到期后可以續簽。”龍湖旗下的長租公寓產品“冠寓”客服人員說，雖然可續簽，但未來續簽時的租金價格需要根據屆時的市場情況而定。記者同時咨詢了自如寓等近10家京城長租公寓運營方，均得到了同樣的答案：租期最長1年。

雖然名義上是長租公寓，但僅從租期上看與普通中介租房并無差別。鏈家廣安門一中介經紀人介紹，目前各種散租的房源基本上也是一年一簽，很少有業主同意簽三年及以上的合同。

長租公寓難緩解購房剛需

對租戶而言，長租能讓租賃生活更穩定。對房地產市場而言，租戶中很大一部分人正是購房剛需。先租房、后買房的消費模式，恰恰能穩定房地產價格預期，甚至還能平抑房價。

“從現在的情況來看，市場上這些所謂的‘長租公寓’更多屬于短期過渡產品。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，長租公寓雖然在房源品質上比一般房源有所提升，也有專業團隊提供運營服務，但租期不長就跟普通租房性質上是一樣的，很難起到穩定預期、平抑房價的作用。

對于追求穩定生活的租客來說，目前的“長租公寓”在戶型等方面也無法滿足需求。

“所有房源都是開間，既不能有小孩，也不能養寵物?！惫谠⒖头藛T說。這也是劉帥遇到的另一難題：北京長租公寓戶型更適合單身青年，沒有家的溫馨感，不太適合小兩口居住。在記者的調查中，僅有魔方公寓表示“有一室一廳的戶型”，但也只在亦莊一處有這樣的房源。

北京一家知名長租公寓負責人向記者透露，目前市場上的長租公寓同質化嚴重，幾乎都是瞄準剛工作的青年上班族。但這些人工作變動大，實際對長租的需求并不大。

根據我愛我家方面此前發布的研究報告，北京租房市場對于中大戶型的需求并不低。今年8到10月，通過我愛我家租房交易的兩居室比例最高，均達到50%以上；兩居室和三居室加起來更是在70%左右。年齡結構方面，年齡偏大、更需要穩定租房的80后和70后，占到租房群體的60%。

“公寓不應該只針對短期上班族，也需要有符合真正長租需求的長租產品?！北本┦蟹康禺a法學會副會長、首經貿大學教授趙秀池說。

鼓勵長租支持政策仍須落地

工作變動大、不太可能長租的租客住進了長租公寓，渴望穩定、想長租的租客卻找不到合適的房源——這恰恰是目前長租公寓的尷尬現狀。

“長租需求肯定有，各家不推的主要原因還是錢。”上述長租公寓負責人向記者解釋，目前北京市場上的長租公寓大多是輕資產，產權并非掌握在運營方手中；再加上房源改造和后期運營需要投入較高費用，讓這類公寓的投資回報率極低，行業盈利水平平均在2%左右?！斑\營方主要就靠每年市場租金水平上漲來賺錢，誰還愿意簽長租合同？”

記者在北京“租房新政”中看到，“當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持”。不過具體哪些政策支持，目前還沒有消息。

趙秀池認為，如果想鼓勵租賃企業、甚至是普通房東把房子長租出去，可以在減稅、融資等方面有所支持。“但這些政策并非住建部門一家可以說了算，仍需要多個部門一起使勁兒，朝著‘租購并舉’的方向努力?！?/p>

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