樓市高峰已過 二線城市土地市場不斷降溫

• 2017年11月30日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1348 88
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  2017-2022年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  在一個供大于求的需求經(jīng)濟時代，企業(yè)成功的關鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當前需求、潛在需求以及新的...

今年以來，一線城市住宅土地成交額達3715億元，溢價率跌至18%，二線城市溢價率為34%，住宅土地成交逐漸出現(xiàn)了持續(xù)降溫的趨勢，多個城市住宅土地溢價率明顯下滑。

房地產(chǎn)市場目前整體情況如何？

隨著樓市調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，曾經(jīng)一度火爆的土地市場不斷降溫。從近期的土地拍賣市場看，全國土地市場的交易規(guī)模仍在，但熱度減少。溢價率下降、競價次數(shù)減少、難以突破最高限價，部分城市還出現(xiàn)流標、流拍現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)有關數(shù)據(jù)顯示，今年以來，一線城市住宅土地成交額達3715億元，溢價率跌至18%，二線城市溢價率為34%，住宅土地成交逐漸出現(xiàn)了持續(xù)降溫的趨勢，多個城市住宅土地溢價率明顯下滑。

“2017年宅地供應不僅增加，且普遍采用了限房價、競地價、競開發(fā)商自持面積的模式，地價基本都有最高限制。”專業(yè)人士告訴記者。

“大家拿地越來越謹慎，主要是因為對未來預期不確定，銷售壓力悄然增加。”一位房企高管告訴記者。

從開發(fā)商的業(yè)績也可看出端倪。萬科2017年10月份實現(xiàn)銷售面積247.8萬平方米，銷售金額人民幣367.9億元，同比分別減少28.75%、24.9%。銷售均價約為1.48萬元/平方米，而今年2月萬科的銷售均價達到了歷史的高點1.63萬元/平方米。

融創(chuàng)2017年10月銷售均價約人民幣15350元/平方米，而其前10月銷售均價約為17270元/平方米。旭輝10月合同銷售均價約1.59萬元/平方米，其前10月銷售均價約1.75萬元/平方米。大部分開發(fā)商在10月以后銷售均價和銷量都開始下滑。

多位業(yè)內(nèi)人士預計，明年春節(jié)開始，很多扛不住的開發(fā)商將開始被迫出掉自己的高價拿地貨值，以價換量情況將出現(xiàn)。

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，前10月，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。從環(huán)比看，9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；天津和成都分別上漲0.1%和0.7%。從同比看，13個城市漲幅繼續(xù)回落，回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。

同時，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和持平。二線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

包括深圳、成都、南京、福州、杭州、合肥、鄭州、無錫、北京住宅價格出現(xiàn)了同比下調(diào)。

分析師分析認為，這是2016年來熱點城市首次出現(xiàn)價格下調(diào)，主要體現(xiàn)了調(diào)控的影響，從核心熱點城市看，樓市高峰已經(jīng)過去。

同時，房企此前拿到的很多高價土地目前尚未入市，進一步拖累房企現(xiàn)金流。總體來看，整體高價土地項目的開發(fā)速度還是較為緩慢的。

研究中心分析師認為，高價地塊一般都處于房價較高的核心一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區(qū)域，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價空間。

比如，天津的萬科翡翠大道項目拿地樓面價為22628元/平方米，目前周邊項目在售均價也僅為22000元/平方米，至今仍處于未開工階段。

此外，今年房企的融資能力也開始下滑。同策咨詢監(jiān)控的40家上市房企顯示，2017年10月融資額531億，環(huán)比9月減少24%。

資金成本提高進一步導致房企現(xiàn)金壓力增加。萬科公告顯示，今年前三季度，萬科經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為167億元，比上年同期減少61.14%。到三季度末，萬科一年內(nèi)到期的債務比上年末增加37.92%。泰禾集團三季報數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為27.9億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-216億元，現(xiàn)金流凈額-18.7億。

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