沖擊A股物業第一股！ 南都物業首發獲通過

• 2017年12月6日 FanTianQing來源：網易新聞 1192 77
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沖擊A股物業第一股！12月5日，證監會網站的消息，南都物業首發獲通過。

沖擊A股物業第一股！南都物業首發獲通過！詳情如下。

在沖擊A股“物業第一股”的路上，相較于中國女首富楊惠妍控制的廣東碧桂園物業服務股份有限公司（以下簡稱“碧桂園物業”）而言，名不見經傳的南都物業服務股份有限公司（以下簡稱“南都物業”）又先行一步。

A股首家獲首發通過的物業公司

12月5日，證監會網站的消息，南都物業首發獲通過。10月31日，南都物業更新后的招股書顯示，擬公開發行不超過1984.127萬股，計劃募集資金4.11億元，用于物業管理智能化系統、公寓租賃服務等項目。

南都物業是浙江省最早成立的物業服務企業之一，控股股東為南都地產服務，持有公司45.82%股權。實際控制人為韓芳，直接持有公司28.64%的股權，加上通過南都地產服務、舟山五彩石間接持有的股權，合計持有公司75.83%股份，為公司實際控制人。

南都物業首發獲通過的同時，南都物業被要求說明物業管理行業趨勢和主要競爭對手、競爭優劣勢；以及物業管理中的公共收益、商標權、同業競爭問題、收入確認等問題。

招股書顯示，南都物業從事物業管理相關服務，但業務過于集中在浙江地區。2014至2016年和2017年上半年，南都物業在浙江實現的營業收入在主營業務收入中的占比分別為95.80%、93.27%、85.49%和75.69%。

報告期內，南都物業分別實現營收3.91億元、4.71億元、5.78億元和3.75億元；分別實現凈利潤3149.59萬元、5427.19萬元、6296.48萬元和3589.03萬元。

外界一度認為碧桂園物業會成為首支登陸A股的物業公司，特別是在10月20日，證監會公布的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，截至10月19日，企業54家中止審查，南都物業即在其中。

女首富控制的物業公司一直在擴張

12月5日，碧桂園物業更新招股書，擬在上海證券交易所發售不超過4010萬股股份，且不低于本次發行后總股本的10%，每股面值為人民幣1元。證監會公布的截至11月30日的消息顯示，上交所首次公開發行股票正常審核狀態企業基本信息情況表顯示，碧桂園物業排名72位；當日南都物業排名29位。

招股書顯示，碧桂園擬募集資金11.25億元，主要用于信息化升級改造項目、社區智能化改造項目、市場拓展項目和社區服務中心項目。

碧桂園物業備受關注的與其實際控制人不無關系。招股書顯示，碧桂園物業實際控制人為中國女首富楊惠妍，持股52.94%，該持股量較此前公布的持股比例增加2.709%；其父親、中國前首富楊國強持有0.207%的股份，較此前上升0.111%。

碧桂園正在擴大規模，更多的項目公司、更多管理面積。截至 2017 年 6 月 30 日，公司下設 43 個區域，共 474 家項目公司；在2016年的同期，下設 34 個區域和 285 家項目公司。其中，負責碧桂園馬來西亞項目物業服務的碧桂園物業馬來西亞公司首次納入其中。

2017年上年，碧桂園物業收費管理面積分為 0.51 億平方米，此前2014至2016年之間的三年的收費管理面積為0.70 億平方米、0.91 億平方米和 1.07 億平方米。

此前，為實現擴張，碧桂園物業同步在進行并購。2016 年 9 月，收購湖北清能物業服務有限公司 50%股權；2017 年 7 月，收購重慶金陽物業 51%股權 ；2017 年 8 月，收購昆明星尚物業 100%股權 。截至 2017 年 8 月 11 日，其在12 個月內累計收購公司占總資產的1.22%，總營收的3.03%%。

不僅如此，碧桂園在管理架構上進一步的完善，新增項目管理中心、信息管理中心、智能物聯開發中心、協銷服務中心和投資拓展中心；并將品牌管理中心升級為戰略創新與市場管理中心。

截止6月底，今年碧桂園物業實現營業收入14.15億元，凈利潤2.23億元。此前2014至2016年的營業額為分別為12.07億元、16.72億元和23.58億元，凈利潤分別為1.20億元、2.31億元和3.58億元。

碧桂園物業仍有問題待解

接管物業來源過于集中。截至2017年6月30日，碧桂園物業合同管理面積達2.47億平方米，其中碧桂園集團獨立開發的合同管理面積為1.67億平方米，占比約67.94%、碧桂園合作項目開發的面積為0.50億平方米，占比20.21%。

關聯交易是碧桂園物業備受關注的焦點之一，但較此前三年有明顯降低。2017年上半年，向關聯方提供勞務獲得的營業收入為1.17億元，占公司營收的9.69%。

此前三年，來自關聯方的營業收入分別是1.98億元、3.88億元和2.21億元，對應當年公司營業收入的比例分別為11.84%、16.45%和15.62%。

此外，報告期內，公司的營業收入屬于由關聯方支付的物業服務費權益安排部分 分別為 25,033.99 萬元、41,411.20 萬元、44,215.94 萬元和 23,553.72 萬元，占當 期營業收入的比例分別為 20.74%、24.76%、18.75%和 16.65%。

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