房地產：明年房企將迎集中還債期！

• 2017年12月14日 FanTianQing來源：新浪網 1156 74
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  2017-2022年中國房地產中介行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  房地產中介行業研究報告主要分析了房地產中介行業的國內外發展概況、行業的發展環境、市場分析（市場規模、市場結構、市場特點等）、競爭分析（行業集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

WIND統計數據顯示，截至2017年9月，房地產板塊資產負債率為79.3%，較6月末上升0.8個百分點，較2016年底上升2.24個百分點，再創近年新高;凈負債率方面，凈負債率達到113.3%，較6月末上升7.8個百分點。

明年將是關鍵年？房企明年將迎集中還債期！

近日，昔日“地王”，南京京奧港未來墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超2000萬元。與此同時，該項目一筆34億元融資即將到期，京奧港資金鏈出現風險。

對此，業內人士表示，近年來房企不計成本拍高價地、激進擴張，負債大幅增加。但隨著房地產調控的加深，房企融資難度加大，融資成本大幅上升，令房企的資金鏈深度承壓，一旦銷售狀況不理想，企業周轉能力受阻，償債能力將會失控。

京奧港并不是唯一面臨困難的“地王”。中原地產數據顯示，2016年以來50宗高價地中，因資金壓力，有32宗地塊產權在拿地后出現了變動，占比高達64%。日前，北京總價第三高地塊——豐臺地王在拍地后正經歷股權的第三次變動。

中原地產首席分析師張大偉表示，近兩年來，房企積極搶地，對市場過度樂觀。但在限價下，高價地項目入市難度高，特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。所以整體看，高價地面臨市場與政策雙風險。

而對于房企激進擴張的深層原因，一名業內人士表示，近兩年來一些中型房企不計成本大量購地、高杠桿并購、激進擴張，是為防止被大房企吞并，增加企業規模。根據wind數據顯示，2014年7月至2017年7月，境內房地產企業并購案發生972宗，涉及并購金額高達1.17萬億元。以擴張著稱的陽光城為例，其年報顯示，2016年，陽光城新增計容建面977.8萬平方米，其中85.5%來自并購。

“出于生存考慮，房企激進做大企業規模，而這些企業資金往往是高成本、高杠桿。”上述人士說。中國住房報告課題組成員劉偉也表示，房地產行業是典型的高負債行業，今年市場資金面整體偏緊，中小型房企資金獲得難度增加，帶來了資金成本大幅上升，一旦銷售狀況不理想，企業周轉能力受阻，償債能力將會失控，風險積聚。

WIND統計數據顯示，截至2017年9月，房地產板塊資產負債率為79.3%，較6月末上升0.8個百分點，較2016年底上升2.24個百分點，再創近年新高;凈負債率方面，凈負債率達到113.3%，較6月末上升7.8個百分點。中信建投證券報告顯示，中型房企短債壓力和凈負債率分別達93%和143%，較去年提升28個百分點和35個百分點，加杠桿更為突出。

事實上，2018年迎房企集中還債期，報告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限，金額達392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

對此，一位房企人士坦言，2018年對于房企來說極為重要，市場回暖，資金鏈緩沖，企業將大步前進，但也有可能的是，調控繼續緊縮，房企資金鏈難以承受，只能從頭再來。

中國社會科學院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業資金鏈安全，進而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金占比。

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