廣州：商用市場頻現大宗交易 商用項目如何能夠突圍？

• 2017年12月17日 FanTianQing來源：鳳凰房產 639 37
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進入年底，廣州多個商用物業明顯發力：萬科云城米酷、廣州國際空港中心最近一個季度的網簽數均超過了300套。

商用市場為何頻現大宗交易？商用項目如何能夠突圍？

“以前拿下辦公用地后，通通設計成公寓，銷售方式和住宅差不多，頂多再聯系幾家酒店管理公司，提供一下返租服務就可以了；如今，銷售、招商、運營，每一件事情都要親力親為，哪一件都不省心。”在某知名房企任職的陳先生表示，一年前的商用市場和現在大相徑庭。

樓市調控讓不少商用項目無法再一賣了之，倒逼房企加入苦心經營的行列。

商用市場頻現大宗交易

“3·30”新政以前，用地為辦公性質的物業可以對個人銷售，出于穩妥以及便于銷售的考慮，不少寫字樓項目會將產品分割成較小面積的公寓，可辦公可居住，吸引了不少個人投資客。

新政后，商服類一手物業不能賣給個人，新規劃設計的辦公物業的單位面積也不能少于300平方米/套，投資門檻大大升高。

進入年底，廣州多個商用物業明顯發力：萬科云城米酷、廣州國際空港中心最近一個季度的網簽數均超過了300套。

市場上還不時可見大宗交易：11月3日，南沙水岸廣場與南沙航運產業基金簽署了整體購置2棟寫字樓的備忘錄；11月29日，中國鐵建環球中心宣布單筆成交462套商辦物業，簽約金額3.4億元。

商用項目如何能夠突圍？

硬件要有新賣點

豪華明亮的大堂、快速高檔的電梯、除霾新風系統等硬件設施，以往是高檔寫字樓吸引企業進駐的高端配置；如今，擁有這些硬件只能算是“基本達標”，不少企業主動“加料”。

南沙水岸廣場包括甲級寫字樓、水岸總部型獨棟、企業會館和濱水文化創意商業街等多種配置，獨棟辦公樓有獨立冠名權，沿蕉門河東西兩側分布，幾乎每棟都有一線江景。

萬科近日推出的創想公社·天河，項目內提供眾多生活配套，包括地鐵接駁巴士、人才公寓——泊寓、水吧臺、便利店、員工食堂、健身房、籃球場等，還有企業會館、云山秀場、靜態展區、眾創空間等產業配套。

時代E-PARK則配套了雙會所，內有員工食堂、恒溫泳池、健身房、商業街等，還有為VIP客戶提供的專屬私享會所，提供咖啡廳、品茶室、紅酒房等增值服務。

軟件要有新服務

有了好的硬件還不夠，服務等軟件也要跟上。

創想公社·天河提供時尚產業鏈所涉及的市場、銷售、設計、教育等多種服務，屋頂秀場有永不落幕的時尚發布平臺；結盟國際時尚企業，將本土設計師介紹到國際舞臺；通過設計師群體的聚合效應，為設計師提供成長空間；通過“萬創大課堂”，培育產業鏈各環節相關市場化人才。

時代商業的企業邦則為時代E-PARK的進駐企業提供“全生命周期服務”，除了安保消防、綠化保潔、物業保修等基礎服務，還提供商務、政務、孵化培育、創業金融、人力資源等成長類服務。

爭取優惠“大殺器”

與政府合作，爭取投資優惠政策，更是贏得企業歡心的“大殺器”。

廣州國際空港中心由綠地 集團和機場集團聯手開發，項目本身擁有大批優秀航空企業資源，空港經濟區內還有“7+1”系列招商優惠政策，切實減輕企業運營成本。

今年，花都獲批國家級綠色金融改革創新試驗區，作為全國5個試點的綠色金融產業示范區之一，花都區政策優惠力度大。保利綠色金融商業項目就位于這一創新試驗區內，該項目的相關負責人認為，政策優勢對企業進駐很有吸引力。

關注人工智能新需求

高力國際的相關負責人表示，商用項目還要關注人工智能發展所帶來的辦公空間需求的新變化。根據該公司的統計，未來40%的知識勞動人口為移動辦公人群，已成主要勞動力的Y世代將更青睞靈活辦公空間，目前30%-40%的辦公空間甚少被使用，而物業成本不斷上升、已成為第二大成本支出，這些因素都推動了辦公空間向靈活辦公空間或基于活動功能的辦公空間轉變。研究發現，共享空間能夠提升員工的工作體驗，降低人才流失。

高力國際預測，人工智能的影響在未來十年內將持續擴大，對靈活辦公空間的需求將會增多。企業需要大力投入以提高員工高附加值技能，大型租戶對寫字樓智能化硬件設施的需求將會更高。開發商應充分意識到該趨勢的發展，并預先設計相關配套設施，同時針對不同類型客戶的需求，在不同區域打造不同定位的項目，包括租金較為低廉的次級商務區及周邊區域，而不僅局限于主要商務區。雖然說新政后不能再建設小于300平方米的辦公物業，但在這樣一套辦公單元內，如何規劃合適的公共空間、吸引更多新企業進駐，將是一個值得長期關注的問題。

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