南京打響地王“崩盤”的第一槍 政策高壓資金趨緊

• 2017年12月18日 ZhouXun來源：中國網財經 1259 82
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  2017-2022年中國房地產中介行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  房地產中介行業研究報告主要分析了房地產中介行業的國內外發展概況、行業的發展環境、市場分析（市場規模、市場結構、市場特點等）、競爭分析（行業集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

2016年全國各地誕生340宗樓面價和總價“地王”，但2017年來全國各地也實行了近乎嚴苛的調控政策。身陷調控風暴中的地王們，如今開發現狀如何呢?

往年“地王”頻出的場景依然歷歷在目，那時就有許多人疑問，用近乎瘋狂的價格拿地，開發商真的能賺回來?如今，南京“京奧港未來墅”停工的事實擺在眼前，畫風突變劇情直轉，地產界出人意料地打響今年來地王“崩盤”的第一槍。

這只是近兩年來“地王”們命運的一個縮影。2016年全國各地誕生340宗樓面價和總價“地王”，但2017年來全國各地也實行了近乎嚴苛的調控政策。身陷調控風暴中的地王們，如今開發現狀如何呢?

南京地王項目折戟

南京麒麟板塊“京奧港未來墅”曾是響當當的天價項目。眼下項目現場卻無工人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地門口，白紙黑字貼著三張封條，上書“工程暫停、大門封閉”。工地門口的公示牌還在昭告該地塊不菲的出身：價值47.6億元，樓面價2.2萬元/平方米，創下當地當時出讓價格紀錄。

“停工緣于拖欠施工方工程款數千萬元，此外，該項目一筆逾30億元的融資即將到期。”一位不愿具名的知情人士向中國證券報記者透露，開發商為了回籠資金，每個項目的開發周期一般控制在3年內，如碧桂園、萬科等成熟開發商，從拿地到預售最快半年。但“京奧港未來墅”從2016年4月拿地至今，資金鏈一直偏緊，其正在施工的A地塊僅有幾棟樓形似封頂，但項目整體距離完工還相去甚遠。“其實11月25日就停工了，工程欠款已累積數月。”該人士表示。

“南京的案例并非極端個案，而是行業性現象的開始。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，過去兩年地王頻出，當限購、限價、限制流通等政策密集出臺后，開發商回籠資金的周期會拉長，一旦資金鏈斷裂，項目就陷入停罷的泥潭。

克而瑞研究中心的統計數據顯示，2016年誕生的340宗總價和樓面價“地王”中，有50宗屬于典型案例，截至目前，其中14宗處于未開工狀態，整體開發進度較為緩慢，有相當一部分項目選擇延遲入市。

記者對近年來北京“地王”項目實地調研后發現，這些項目如今命運頗為坎坷。

在車水馬龍的北京南三環西路上，比鄰麗澤橋金融商圈，兩棟新樓矗立在老舊小區中顯得格外顯眼。該項目即為2013年拍出的豐臺區夏家胡同“地王”項目。有意思的是，四年多過去了，該項目的圍擋并沒有掛出該項目的宣傳海報，而是開發商的另一個項目。該項目銷售人員告訴中國證券報記者，他是另一個項目的銷售，該項目開盤時間未知，連售樓處都沒建。一般情況下，從拿地到預售最快在半年左右。

在朝陽區常營鄉，2015年拍出的一塊“地王”項目上，卡車進進出出，施工機械繁忙運轉。記者從高處俯瞰時，該地塊只開工了一部分，另一部分仍是荒地。該項目開發商系首開股份和保利地產，“項目開工的部分是配套保障房，商品房還在等公司的規劃。”該項目負責人透露。首開股份董秘王怡就這一現象接受記者采訪時表示，其對此并不知情。

中原地產首席分析師張大偉認為，當前調控環境下，高價地塊項目入市難度高，這些地塊拿地時對市場過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。整體來看，高價地面臨市場與政策雙風險。

政策高壓資金趨緊

不順的銷售回款和即將到期的債務，是懸在開發商頭上的兩把利劍，對公司的資金鏈是嚴重考驗。隨著時間推移，越來越高的資金成本使得“地王”項目越來越難盈利。

例如2013年的豐臺夏家胡同項目，土地轉讓資料顯示，夏家胡同地塊總價17.7億元，規劃建筑面積76630平米，配建3.8萬平米公租房，剔除保障房后，樓面價高達45819元/平方米。業內人士預計，夏家胡同地塊打造的產品售價可能達到9萬元/平方米以上。從今年來北京的新房價格控制來看，該項目若想獲得這一理想售價頗具難度，但如果不能盡快銷售，企業面臨著更大的資金成本。

該項目開發商在2015年10月下旬將該項目土地及現房抵押給長城資產，后又于2016年將項目公司全部股權質押給長城資產。

一邊是步步驚心的財務成本，一邊是融資渠道越來越難。今年來，房企融資難度較往年大增。在此境況下，海外融資、資產證券化、聯合金融機構設立并購基金等方式成為房企融資新途徑。2016年11月以來，多家房企的公司債發行處于“冰凍”狀態。從證監會給各公司的反饋文件看，證監會關注的焦點在于企業的融資用途，比如是否用于重點調控城市的土地競拍。

同策咨詢監測顯示，房地產行業在銀行融資渠道連續4個月的融資額降低;境內公司債渠道10月份僅發行兩筆，這兩筆公司債均為2016年度獲批的額度。

張大偉認為，整體來看，不管是境內，還是境外，房企的融資難度越來越大。前期放杠桿拿地的企業，如今資金成本會劇增，下一步將影響銷售安排。

聯合開發分攤風險

“開發商以近乎瘋狂的價格拿地，遇到這一年多來的政策高壓，若自身專業能力不夠，資金儲備不足，應對風險能力欠缺，那么短線資金就會在嚴苛的調控之中遭受巨大壓力。”一上市房企副董事長告訴中國證券報記者，在嚴格調控面前，房企往往相互抱團、聯合開發來解燃眉之急。

以綠城為例，它是曾經受天價拿地影響最大的企業。2009年，這也是一波地王降臨的年代，此后國家陸續出臺調控政策，在2014年尤甚，這一年，受累于持續的資金壓力，綠城連續兩次被整合。

中原地產統計數據顯示，2015年來住宅類單宗地塊成交金額超過65億元地塊約50宗，因涉及的資金體量大，其中32宗地塊產權在拿地后出現了變動，占比達64%。因此，引入更多的資金分擔壓力與風險成主流。這樣的“聯合體”分布在北京、上海、深圳、武漢等“地王”頻現的區域。

“除了聯合操盤，政策高壓之下，行業集中度也會進一步提升，大魚吃小魚的行業并購整合現象將增多。”嚴躍進認為。

今年以來，陽光城因拿地規模較大而出現短期負債上升的情況。陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，陽光城的土地大多集中在一、二線城市。這些地方隨時可以找到合作伙伴，“需要的話，明天拿出來賣就可能賣掉，換成現金。”

多位接受中國證券報采訪的房企高管對后市的預判認為，長期看好一、二線城市的房地產市場，開發進程跟隨市場節奏靈活調整也很正常，大公司抗風險能力比較強，因此會出現強者恒強的局面。但對于中小房企來說，就沒那么輕松了。項目少、資金緊，意味著騰挪空間就小，一旦項目無法及時銷售回籠資金，現金流一斷裂，就只能待價而沽或破產。

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