投資客降20%拋房 未來房價以穩中有降為主

• 2017年12月22日 FanTianQing來源：網易新聞 332 14
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  2017-2022年中國房地產中介行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  房地產中介行業研究報告主要分析了房地產中介行業的國內外發展概況、行業的發展環境、市場分析（市場規模、市場結構、市場特點等）、競爭分析（行業集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

樓市調控持續之下，一線城市二手房市場陷入成交低迷，價格出現松動。

房地產調控下，樓市有何變化？投資客又有何動作？

樓市調控持續之下，一線城市二手房市場陷入成交低迷，價格出現松動。記者從上海、北京、深圳的二手房市場了解到，一線城市目前普遍存在中介門店來訪量、帶看量維持低位的現象，不少業主選擇主動下調掛牌價或暫緩出售，京滬部分區域二手房成交價格環比跌幅可達10%以上。不降價就賣不掉，成為目前一線城市二手房交易的一個主要特點。業內人士預計，未來一線城市二手房交易量有望小幅回升，價格仍將穩中有降。

滬外環九折樓盤已不鮮見

在較為低迷的市場氛圍下，上海各個區域的二手房價格跌多漲少。上海中原地產數據顯示，其監測的上海295個有效樣本樓盤中，264個11月價格環比下跌，其中23個跌幅大于5%；31個價格環比上升，其中12個漲幅小于5%。嘉定區嘉定主城區板塊“保利湖畔陽光苑”、寶山區張廟板塊“泗塘五村”、浦東新區三林板塊“浦發綠城”，11月價格環比跌幅分別為10.43%、10.41%和10.06%，位列樣本樓盤跌幅榜前三。

記者從“保利湖畔陽光苑”附近的中介門店了解到，該盤位于外環外，投資客較多，群租現象普遍，目前掛牌的二手房不降價10%以上幾乎無人問津。中原地產當地分行經理張明中告訴記者，最近該盤成交了一套80平方米的兩房房源，房東2013年以130萬元買下這套房子投資，今年年初340萬元尚不肯賣，最近因急于處理投資的物業，以278萬元成交，降幅近20%。“這個樓盤投資客購買的較多，隨著投資客陸續離場，放盤量一直較大，故客戶選擇空間大，房源降價不到位，根本不可能成交。”他說。

據記者了解，目前愿意降價的房東主要有兩種：一種是置換型的，一種是急于離場的投資客。目前的市場環境下，掛牌房源想要成交，不光價格要降到位，房東還得積極配合看房，而買家幾乎都是挑挑揀揀、狠狠殺價，即使房東愿意降價，不少買家依然表示“再看看”。

以“浦發綠城”為例，其一直是三林地區成交量較大的明星熱盤，這個動遷房小區的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的兩房，帶電梯、總價低、靠近地鐵，適合預算不高的剛需置業。但由于動遷戶手中閑置房源較多，該盤掛牌量一直很大，目前房東普遍主動降價促進成交。記者從中介門店了解到，該盤近期成交一套93平方米的小三房，成交價450萬元，而上個月同類房源的成交價在480萬元左右，年初則在510萬至520萬元左右。一套掛牌價330萬元的兩房房源，房東降價到315萬元，買家依然不愿出手，房東再降至300萬元，買家考慮兩天后仍表示“還要再看看”。

上海中原地產分析師盧文曦表示，上海二手房降價從外圍開始，尤其是掛牌量大、品質不高的樓盤，降價幅度相對較大，九折房源已不鮮見。目前市場成交仍以400萬元以下的低總價段產品為主，400萬元以上房源的購房者總體保持觀望。

北京剛需買家議價權增強

北京二手房市場同樣是“不降價，難成交”。麥田房產報告顯示，11月份買方整體議價幅度（買方議價=成交價/最后一次報價-1）達到-6.6%，為今年以來的高位。在賣方價格預期不斷下調的同時，買方群體在購房談判中話語權增強，買方市場已經確立。

據麥田房產統計，“3·17新政”實施以來，北京二手房市場買家議價幅度從4月份的-1.8%拉大到11月份的-6.6%。以一套掛牌價1000萬元的房子為例，經過買家議價，在4月份平均能以982萬元成交，到11月份成交價格則平均可以降至934萬元。

鏈家研究院也指出，從月度數據來看，調控后新增掛牌均價累計跌幅為12.9%，大于成交均價的跌幅12.1%，表明業主預期松動，報價更趨理性。新增需求于低位企穩，調控后投資投機漏洞幾乎堵死，剛性需求有序入市。

據北京中原地產介紹，在降價幅度較大的豐臺區，成交房源一般降價幅度都在10%以上。通常業主的底價會比掛牌價低10萬至30萬元左右，而實際成交價往往會再低10萬至15萬元，450萬至500萬元總價普遍會打個九折。最新成交的房源成為同一小區的“風向標”，已掛牌業主會參照最新成交價下調掛牌價，從而促使二手房掛牌價格的理性回歸。業主想要成交，必須調整心態。

未來價格以穩中有降為主

價格松動，令一線城市11月二手房成交量環比出現回升。

各地二手房官方成交數據顯示，11月上海二手住宅成交1.34萬套，環比上漲25.23%，成交量止跌回升；北京11月二手住宅網簽量8483套，環比增長37.7%；深圳11月二手住宅共成交5606套，環比上升25.2%。深圳各區域二手房成交升幅都在17個點以上。其中，羅湖升幅最大，達到了44.2%；鹽田增加31.8%；只有寶安和龍崗升幅低于20%，分別上升17.8%和18.9%。據記者了解，深圳二手房市場相對較熱，主要受兩方面因素影響：一是深圳落戶政策相對寬松，本科以上學歷外來人口落戶后有購房補貼，因此限購對深圳市場成交的殺傷力不如京滬；二是近期有投資客以公司名義整購深圳商務公寓的傳聞，令市場氛圍有所回暖。深圳中原數據顯示，深圳11月二手房市場投資客占比為25.17%，與前一月基本持平。

不過，成交量的觸底反彈并不代表市場熱度有所回升，相反，業主信心、價格走勢依然處在下降通道中。據記者了解，一線城市11月二手房成交量有所回升，主要是由于10月成交量尤為低迷，上海、北京均創近年來新低，二手房市場降溫尤為明顯。從中介門店來訪量、帶看量維持低位，以及買賣雙方的心態來看，市場冷清的氛圍和價格下降趨勢并沒有扭轉。業主信心不足，不少急于置換或拋售的業主往往主動選擇下調掛牌價，不著急賣房的業主則選擇暫緩出售，由此也造成近期部分區域租賃市場房源增加、租金下跌。

業內人士認為，目前政策及市場預期的穩定，有助于刺激購房需求的緩慢釋放，預計未來一線城市二手房市場的交易量可維持小幅理性回升；房價方面，由于市場供求關系的變化，買方市場下購房人的議價底氣更足，業主則報價更理性，為了盡快出售套現或騰出購房指標也愿意主動降價，因此房價未來仍然會保持穩中有降的趨勢。總體來看，短期內行政調控及信貸政策均不會放松，一線城市二手房市場成交量逐漸向合理區間靠攏，不會對價格形成大的上漲壓力，價格以穩中有降為主。

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