2018-2023年版房地產投資產業園區定位規劃及招商策略咨詢報告
“產業園區”是執行城市產業職能的重要空間形態，園區在改善區域投資環境、引進外資、促進產業結構調整和發展經濟等方面發揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經濟騰飛的助推器。產業園區是...
當2017年的杭州沉浸于土地價值的爆發，2018年的杭州新房市場卻已局部打響“價格戰”。
2018樓市情況如何？房企有何新動作？
風向，似乎已悄然轉變。當2017年的杭州沉浸于土地價值的爆發，2018年的杭州新房市場卻已局部打響“價格戰”。
近日，某區域標桿地塊項目苕溪壹號，以“起價14950元/平方米、均價16470元/平方米”的低價首開，讓業內為之一驚。相比項目所在的樓面地價分別11848元/平方米、13662元/平方米，這一銷售價格幾乎“虧本”。
同時打響的還有“速度之戰”，據記者了解，除了苕溪壹號，2017年下半年在同區域拿地的融創金成·十錦臺、旭輝東原·吳越府，也都將在農歷春節前后開盤，短兵相接已迫在眉睫。
區域標桿地塊項目首秀，竟以保本價銷售
2017年8月25日，地上集團力壓群雄，以11848元/平方米、13662元/平方米的樓面價包攬錦北街道馬溪以北的兩宗地塊，成為區域地價標桿。
2017年12月29日，地塊所在的項目苕溪壹號便宣布首開，6幢共約400套房源，起價僅14950元/平方米，均價16470元/平方米，主力面積分別為143平方米、115平方米。這意味著，銷售均價僅比平均地價12755元/平方米高出不到4000元/平方米。
按照業內通用的保本房價計算公式：地價+財務成本（地價×10%）+建安成本+銷售稅費及營銷成本（地價×15%），那么，平均地價12755元/平方米、財務成本約1275.5元/平方米、建安成本毛坯約4000元/平方米、銷售稅費及營銷成本則1913.25元/平方米，苕溪壹號的保本房價約1.9萬元/平方米。
不過，鑒于該項目搶速度開盤，財務成本相對較低，再加上20萬元一個車位的收益，或可以勉強保本。
近日，記者前去探盤，售樓處內人流攢動，可售房源公示牌上幾乎標滿了“已售”。從價格上看，低樓層的幾套單價確實1.4萬元/平方米起，而3~5層則1.5萬元/平方米左右，樓層再往上的均價在1.6萬~1.8萬元/平方米不等，每棟樓僅頂樓躍層戶型售價超過2萬元/平方米。不過，一同銷售的車位價格要20萬元/個。
地上集團分管策劃經理陳俊告訴記者：“兩塊地做成一個項目，整個項目的均價在1.8萬元/平方米左右，由于團隊運作效率較快，整個項目會在農歷春節前開掉6成房源，可以說薄利多銷。”
眾多房企搶開盤速度，趁市場尚熱趕緊出貨
據記者了解，除了苕溪壹號，同樣是2017年下半年拿地的融創金成十錦臺、旭輝東原吳越府，也都將在農歷春節前后開盤。
相比之下，地價最高的苕溪壹號則搶在了這些競爭項目之前，先發制人。
對此，陳俊解釋：“宏觀上看，市場被看好，眾多利好下，未來的房價或將繼續走高，但也不是非得等房價漲到更高再賣。每個企業的運作模式不同，或許資金夠雄厚的大企業可以慢慢開發，而我們的打法是高周轉、短平快。這個項目清盤后，我們還有其他地塊繼續開發，后續也會繼續拿地。”
事實上，2018年的市場仍不明朗，對于一部分中小房企而言，能搶占一波市場是一波。
浙江中原地產首席分析師荊海燕分析：“其實現在恰好是市場的空白期，該區域過去的存量已經被拆遷戶大量消化，眾多今年拿地的項目仍在開發。在供應少，需求大的情況下快速上市，不失為一個好時機。”
另一方面，未來或將受限于價格調控，銷售價格變化不會太大，開發時間越久，則財務成本越高，利潤同樣有限。若市場進入盤整期，未來銷售速度也將打上一個問號，因此不如趁當下市場尚熱，趕緊出貨。
高價地分化已現，部分項目面臨大考驗
近兩年的杭州樓市，被業內評價為“一鍋沸水”。
出于對后市的堅定看好，部分房企不惜代價爭奪高價地，于是，超20個板塊的地價在2017年邁入新臺階。
進入2018年，隨著高價地相繼入市，分化也開始從局部顯現。
部分高價地密集的板塊，以及地價超過或逼近周邊在售新房價格的板塊，將面臨考驗。
例如南部臥城，地價超2萬元/平方米，而周邊新房售價約1.8萬元/平方米；再如蕭山市北在去年初出讓的兩宗3萬元/平方米地塊，目前該板塊新房售價約3萬元/平方米。
對此，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛預測：“如果限價政策仍以現在的價格為標準，或者預期改變了，市場只接受現在這樣的價格水平，那些高價地的命運就會面臨較大挑戰。”
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