土地出讓金2796億創歷史新高 今年北京土地仍是“供應大年”

• 2018年1月5日 FanTianQing來源：騰訊網 1068 68
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  2018-2023年版房地產基金產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

據北京市規土委公布的數據顯示，2017年全市商品住宅用地供應量達到721公頃，供應計劃完成率111%；其中共有產權住房用地供應量達到207公頃，完成率104%，實現住宅用地供應總量及結構的“雙完成”。

今年北京土地市場走勢如何？

在“房子是用來住的、不是用來炒的”整體政策定位下，去年北京從供應端開閘放水，加大土地供應，并實現超過100%的目標完成率。據北京市規土委公布的數據顯示，2017年北京市商品住宅用地供應計劃完成率111%，其中，共有產權住房用地供應完成率104%。2018年，這一趨勢或將繼續。據北京市規土委信息顯示，今年北京土地供應已經拉開序幕，算上昨日(1月4日)成交的土地，未來一個多月，將有26宗土地密集出讓，合計規劃建筑面積達334.74萬平方米，起始價達641.4億元。有業內人士表示，2018年仍將是一個土地供應大年，且限價房和共有產權住房用地仍是主流，將繼續有效平抑房價上漲。

土地出讓金2796億創歷史新高

2017年已經結束，關于北京土地供應計劃目標完成如何？據北京市規土委公布的數據顯示，2017年全市商品住宅用地供應量達到721公頃，供應計劃完成率111%；其中共有產權住房用地供應量達到207公頃，完成率104%，實現住宅用地供應總量及結構的“雙完成”。

2017年北京供應的商品住宅用地(除共有產權住房用地外)全部采取“限房價、競地價”方式確定競得人，且當達到預設地價上限時，企業需競報自持商品住房面積比例。據中原地產數據顯示，刨除公建及其他面積后，去年北京共有產權住房用地成交面積達到303萬平方米，占比約41%，限價房用地成交面積達到356萬平方米，占比約48%，自持用地共成交約87萬平米，占比約11%。

值得關注的是，為了滿足職住平衡的發展方向，2/3的共有產權住房用地位于城區和近郊新城區內，其中有53公頃用地位于朝陽、海淀、豐臺、石景山，104公頃用地位于大興、通州、順義、昌平、房山等近郊新城區。

住宅用地供應加碼，直接的結果是北京土地成交額高位上漲。上述機構數據顯示，去年全年北京共成交104宗土地，總成交額達到2796億元，位居全國榜首，較2016年全年860億漲225%，是北京第二次年度土地出讓金突破2000億大關，創歷史新高。其中，住宅用地全年共成交71宗，合計建筑面積達969萬平方米，成交額達到2398億元，同創新高。

抱團取暖聯合拿地成主流

雖然土地供應開閘，“限房價、競地價”方式抑制了高價地的誕生，但是銷售限價、配建自持面積等多樣化的土拍規則與競買條件則變相提升了開發商的拿地門檻和難度。

根據中國指數研究院提供的數據顯示，2017年全國住宅用地成交總價排行榜TOP10中，北京雖占四席，但多處后位。但在樓面價排行榜上，北京包攬榜單前五，上榜地塊樓面價均超50000元/平方米，其中豐臺區西局村地塊以60905元/平方米居首。

因此，北京土地市場的參與者多以實力國企、央企和民企為主，且聯合拿地成為主流方式。

根據中原地產數據顯示，在2017年房企北京拿地排行榜上，排名第一的是首開集團，所得15宗地塊全部為聯合所得，排名第二的保利集團，10宗地塊聯合所得，2宗獨自競得，緊隨的龍湖、萬科、旭輝等房企也全部是聯合拿地。

理性拿地成為北京土地市場上房企的共識，最明顯的變化是土地溢價率整體下降，2017年北京住宅用地溢價率為26%，11月份以來，北京宅地溢價率跌至8%。

此外，宅地罕見出現兩年來的首次流拍，且連續兩個月流拍。11月4日，來自平谷區的一宗公建混合住宅用地流拍，流拍原因除了地塊位置較遠外，還有就是利潤空間太窄。12月28日，延慶區延慶新城YQ00-0300-0058等地塊因沒有任何報價最終流拍。

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，隨著需求的減弱，2018年土地市場按照今年的節奏供地，流拍和流標的地塊將會更多。

近一個月26宗地密集出讓

事實上，在2017年尚未結束時，北京土地市場上已經掛出了2018年初待售的地塊，供應大幕開啟，全年供應節奏初現端倪。

據北京規土委信息顯示，1月4日-2月6日，將有26宗土地密集出讓，合計規劃建筑面積達334.74萬平方米，起始價達641.4億元。疊加3宗招標地塊，預計最后成交金額將超過700億元。而去年一二月份，北京僅成交4宗用地。

據記者發現，全部的23宗住宅用地中，共有產權住房地塊為10宗，“限房價、競地價”地塊為13宗。

昨日(1月4日)出讓的三宗住宅用地，開拍前雖然收到25次網上報價，但現場房企舉牌較為冷靜，平均溢價率為18%，低于去年26%的平均水平。

有業內人士認為，2018年仍將是一個土地供應和成交大年，且限價房和共有產權住房用地可能仍將是供應主流，將繼續有效平抑房價上漲。但是，由于供需逐漸平衡，且競拍門檻較高，開發商拿地將更加謹慎理性。

對于今年的供地計劃，據了解，北京市規土委已提前開展編制2018年度商品住宅供地計劃，計劃將緊密結合北京城市總體規劃(2016年-2035年)確定的城市空間結構，充分考慮區域職住平衡、新城綜合承接能力和生態涵養區等因素，突出把握首都發展、減量集約、改善民生的要求。

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