各方加速布局租賃市場 物業和裝修行業機遇凸顯

• 2018年1月8日 FanTianQing來源：鳳凰房產 1362 89
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  2018-2023年版房地產基金產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

近日，房地產行業多家上市公司加大縱向整合力度，加強產業鏈上下游整合布局。

政策調控下，房地產市場出現哪些新變化？

近日，房地產行業多家上市公司加大縱向整合力度，加強產業鏈上下游整合布局。業內人士表示，住房市場進入存量房為主的新常態，通過發展住房租賃市場、鼓勵長租公寓發展等措施，盤活存量房市場，成為樓市整體發展的重要趨勢。與存量房相關的運維服務、存量資產價值再造等配套設施行業迎來巨大的市場機會，其中物業和裝修行業尤其突出。

物業和裝修行業機遇凸顯

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，對于北上廣深等一線城市和熱門二線城市而言，存量房市場的轉變趨勢更為突出。與存量房相關的運維服務、存量資產價值再造等配套設施行業迎來巨大的市場機會。其中，物業和裝修行業尤其突出，主要原因是，存量房要想再次進入流通市場，需要再裝修和再包裝，在增加居住功能的同時，也增加了居住的價值。

記者近日采訪了一位萬科物業的區域負責人。該負責人表示，目前，大型地產公司都配備物業公司，比如萬科、綠城、碧桂園、保利、金地、龍湖等。但整個行業尚未形成市場占有率較大的跨區域、全國性物業管理公司。整個《2017中國物業服務百強企業名單》所涉及的全部物業公司，合計市場占有率不到30%。雖然目前物業管理公司數量很多，但市場呈現完全競爭狀態，集中度不夠，未來可提升空間很大。

“新開工的項目，通常會使用自有品牌的物業公司。目前物業行業空間仍很大，好的物業服務有助于地產公司進行銷售，因此各家地產公司都比較重視。”該負責人表示。

國海證券研報顯示，基于相對保守的測算，預計2021年國內物業服務市場規模將達到9481億元，2030年將達到1.35萬億元，相比當前行業規模存在兩倍以上的成長空間。隨著行業的加速整合，擁有優秀品牌且具備持續擴張能力的龍頭公司將享受行業成長及市場份額擴張的雙重成長紅利，龍頭公司市值規模有望接近1000億元。若考慮基于社區的多元化業務延伸，市值空間更加值得期待。

與此同時，在盤活樓市存量資源，加強上下游整合的總體趨勢下，相關市場發展的配套措施建設仍然不完善，樓市總體仍呈現增量和存量之間資源分配不均的相關矛盾。

中國房地產業協會名譽會長宋春華表示，資源分配不均是普遍現象，特別是租購之間的不平衡。原來是增量型的發展，對存量和租賃不夠重視，目前這一情況開始轉變。以長租房為例，在長租房受追捧的同時，需求端對長租房的期許也日益增多。為了更好地解決租賃權益問題，現在提倡“租購同權”，解決租房戶在落戶、醫療、子女入學等方面享受與擁有房屋同樣的權利和服務。

各方加速布局租賃市場

住房租賃市場作為住房存量市場重要一環，近日也成為多家企業著重布局的方向。金螳螂日前公告稱，與子公司精裝科技和中天集團簽署《合作協議》，擬設立合資公司共同發展長租公寓市場。而保利地產、龍湖地產等房企也于近日通過發行類REITs產品和專項公司債券用以推動旗下租賃住房項目發展。

*ST松江日前公告，公司子公司天津松江置地有限公司將部分房屋委托天津泊寓經營管理，天津泊寓受托經營的該項目用途為長租公寓，項目總建筑面積為11969.22平米，合作經營期限為240個月。而天津泊寓是龍湖地產在天津開發的長租公寓品牌。

孔丹對記者表示，住房市場在進入存量房為主的新常態，通過發展住房租賃市場、鼓勵長租公寓發展等措施，盤活存量房市場，成為樓市整體發展的重要趨勢。

2018年第一周，上海、南昌、成都、蕪湖等多地也出臺發展住房租賃市場的新措施。1月7日，南昌市2018年政府工作報告稱，將完善土地、稅收、金融等措施，建立健全房地產發展長效機制，大力發展住房租賃市場，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。1月5日，上海召開促進房地產市場健康發展聯席會議稱，2018年上海將著力推進租賃住房規劃建設，完善租購并舉的住房制度，到2018年底，實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房源9萬套（間）的目標。

此前，成都市發布加快發展和規范管理住房租賃市場的意見，從部門聯動管理和權責劃分、租賃房源的規范、合同管理備案等方面做了具體規定。安徽省蕪湖市也于1月2日發布《蕪湖市人民政府關于進一步加強房地產市場監督促進房地產市場平穩健康發展的意見》稱，引導有條件的房地產開發企業，與專業化住房租賃企業合作，建立“開發＋租賃＋銷售”的多樣化運營模式，發展住房租賃業務。

發展住房租賃市場，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，已成為多地出臺樓市調控政策的“標配”。以上海為例，數據顯示，2017年，上海已推出租賃住房用地29塊，累計土地出讓面積達79.69公頃、建筑面積181.26萬平方米。上海市稱，下一步，上海將建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，健全市區兩級住房租賃服務中心，線上線下聯動，數據共建共通共享。

2017年以來，多地加速出臺有關住房租賃市場的扶持政策。據統計，全國已有近60個城市發布了有關住房租賃的政策措施。

上下游深度整合頻現

東易日盛1月4日公告稱，公司收到股東天津晨鑫、萬科鏈家的通知，擬通過大宗交易系統，向公司控股股東、實際控制人陳輝、楊勁購買其各自持有的公司無限售條件流通股140萬股，共計280萬股，占公司總股本的1.07%，交易價格為21.38元/股。

此前，東易日盛披露非公開發行股票情況報告，天津晨鑫、萬科鏈家分別以1.7億元、7000萬元獲配此次全部非公開發行股份，發行價格24.98元/股，募集總額約2.4億元。天眼查顯示，天津晨鑫為鏈家信息技術有限公司的全資子公司，萬科鏈家系北京萬科企業與北京鏈家房地產經紀等共同出資設立。其中，北京萬科企業持有萬科鏈家50%股權。業內人士稱，房地產市場各產業鏈條縱向整合，有助于上述多方在項目開發、銷售等方面形成合力，提升各自在房地產市場的競爭力。

而根據天眼查顯示，鏈家地產此前變更了工商信息，此前參與投資的融創中國董事長孫宏斌、萬科副總裁劉肖進入董事會。并與萬科在北京成立了一家名為“萬鏈”的家裝公司，積極拓展家裝業務。

近來，多家房地產產業鏈相關公司也紛紛在資本市場、整合上下游等方面加強布局。昆百大A日前發布公告稱，公司擬以發行股份及支付現金的方式購買我愛我家84.44%的股權，合計支付對價55.31億元，同時擬募集不超過16.6億元配套資金。標的資產過戶完成后，公司合計持有我愛我家90.44%的股權，我愛我家成為公司的控股子公司。

業內人士稱，以房地產中介市場為例，多龍頭競爭格局有其自身原因，在樓市調控仍然偏緊，樓市交易量和交易額在部分熱點城市處于下降通道的形勢下，通過入局資本市場、加快強強聯合，可以保證在市場上的競爭力、維持占有率。

偉業我愛我家市場研究院總監孔丹表示，房地產行業已經從“開發時代”轉變為“存量房時代”，已經從解決老百姓住房問題轉變為如何住得更好的問題。“存量房時代”的主角肯定不是開發商，而是以存量房交易和運營為主的經紀機構和租賃經營機構。資本和互聯網的介入，是行業的大趨勢。

“在此之前，不光是房地產中介機構，包括建材、家居、裝修在內的行業都是以開發商為中心。但現在角色開始發生轉變，趨勢變化中，嗅覺最靈敏的肯定是資本，所以上市房企近來才會頻頻出現布局存量房產業鏈的動作。在資本的助力下，會打通很多上下游鏈條。”孔丹對記者表示。而在產業整合方面，某中型上市房企北京區域人士稱，“從產業鏈整合上看，目前還是以房企為主導較有優勢，以家裝、中介牽頭主導不是市場主流。”

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