房地產股猛然“崛起” 原因主要三方面

• 2018年1月9日 ZhangHongYuan來源：中國基金報 1240 81
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  2018-2023年證券經紀業務產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告

  在一個供大于求的需求經濟時代，企業成功的關鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產業的當前需求、潛在需求以及新的...

昨日，地產股概念股集體大漲，多只個股漲停。從今年開年算起，新年首周表現領先的基金基本被地產板塊基金包攬。對此，記者采訪多位基金經理認為，龍頭地產股的行情還將繼續。

昨日，地產股概念股集體大漲，多只個股漲停。從今年開年算起，新年首周表現領先的基金基本被地產板塊基金包攬。對此，記者采訪多位基金經理認為，龍頭地產股的行情還將繼續。

房地產股猛然“崛起”

今天，一批房地產股漲停。泰禾集團、蘇寧環球、世貿股份、沙河股份、合肥城建、榮安地產等多只個股集體漲停，同時，綠地控股、華夏幸福、金地集團等多只個股也迎來大幅上漲。

泰禾集團股價的狂飆最早是由于董事長黃其森的喊話。黃其森在2017年12月22日接受媒體采訪時表示，2018年，泰禾將力爭邁入2000億時代。而2017年度，泰禾集團實現銷售收入大約在1000億上下。若按照黃其森的目標，2018年的銷售增長將翻倍。

雖然其后公司表示董事長的預測不能代表公司的預測和承諾，但是這已經木有辦法阻止泰禾集團連續漲停，在短短10個交易日內，公司從16.6元上漲到30.48元，漲幅高達83%。

泰禾集團的上漲不是特例。

有市場分析人士向記者表示，從整體地產股的業績情況來看，明年業績翻番的可能不止泰禾集團一家，而其董事長的喊話一下子讓市場清晰地看到地產股明年的業績情況可能會出奇的好。他認為這是地產股近期集體爆發的契機。從近期來看，保利地產、萬科A等地產龍頭帶動地產股迎來一整波漲勢。

有基金經理向記者分析，由于此前萬科、保利等龍頭公司上漲幅度較大，因此市場開始關注那些更具比價優勢的低估值地產企業，綠地集團、華夏幸福、蘇寧全球等個股的大漲均與此有關。他認為，這代表著地產股作為一整個板塊的行情可能會繼續深入并且出現分化。

房地產格局在變

從記者采訪來看，房地產行業的大漲主要源自三個方面的原因。

一是房地產銷售數據持續超預期。實際上，在房地產市場遭到限購的2017年，許多大型房企的銷售數據反而大超預期，由于這些銷售收入將體現在2018年的銷售收入中，使得房地產企業2018年的業績大有超預期的可能。

其二，龍頭房企的集中度不斷提升，業績增長的確定性增強，已呈現出超越行業周期的業績增長特征。

其三，近期部分城市的限購出現松動跡象。1月5日，蘭州調整限購政策，新政策要點是，對部分區域取消限購，繼續限購的地區取消限購社保、納稅證明，同時，在出售期限上繼續加碼，規定需要滿3年才可以交易。

而此前，武漢、長沙、成都、西安等地相繼出臺相關政策，為了招攬人才而有針對性對特定人員放松限購。近日，南京也出臺人才新政，40歲以下本科生可以先落戶再就業，并且可以購買首套房不限購。而這一因素顯然對于市場扭轉房地產市場預期有著重要作用。

今年以來地產行業基金走勢最牛

在這些因素的驅動下，今年以來的房地產板塊走勢凌厲。實際上，房地產行業基金是今年以來漲的最好的基金。

萬家基金的專戶投資經理任路向記者表示，他們從去年開始就堅定看好地產股的前景。

他表示，雖然去年開始地產股不斷受到政策打壓，但是他們從地產股的銷售數據、業績數據中發現，那些龍頭地產公司的銷售數量一直是超越預期的。“當行業的寒冬到來的時候，小地產公司是沒有抵御寒冬的能力的，但是那些前期通過銷售積累了大量現金的龍頭地產公司卻依然可以在寒冬中拿地、銷售。因此，從最終銷售數據來看，多家行業龍頭企業在去年都實現了50%以上的銷售增長。”

從上表可以看出，房地產行業指數基金包攬了漲幅的前三位。此外，萬家基金有4只基金上榜，而這些基金在去年三季度就重倉了地產股。

他表示，實際上，從去年開始，房地產行業的行業集中度就在不斷提升，相關數據顯示，前20位的大型房地產公司拿地的集中度從2016年的29%提升到2017年前10月的60%。

他認為，這說明這個行業的格局正在發生深刻的變化。以前，市場一直將地產行業視為周期性行業，但是現在隨著房地產政策長效機制的建立，隨著地產行業集中度的提升，地產行業的龍頭公司不應該再被簡單地看成是周期股，而可以將其視為藍籌股。他認為，地產股的行情還將繼續。“地產股距離估值完全修復還有一定的空間，現在還沒有到位。”

多位權益類基金經理看好地產

記者多方采訪發現，不少基金經理都表示繼續看好地產龍頭股行情。

東方基金薛子徴認為，開年以來地產股行情表現突出，更多是對行業預期或市場情緒的一種修復。

“此前，市場對地產的看法較為悲觀，但實際情況要比預期好很多。比如雖然領證未售的庫存很低，但從未開工未領證的土地庫存來看，大概還有40個月以上的去化周期，這就意味著在三四線城市借由政策去庫存的動力依然強烈。”薛子徴表示，“本來我們對地產的銷售投資就不悲觀，有了上周末蘭州等部分城市的因城施策后，市場預期得到強烈修復。”在他看來，其實近期鋼鐵、煤炭、水泥的行情，也是基于同樣的邏輯。

薛子徴指出，除了上述因素，短期地產行情向好還有以下因素：一是地產商習慣于把去年底的部分銷售數據挪到1、2月份，形成“開門紅”，在這種情況下，短期內地產股不會出現較大利空;二是元旦后短端利率會出現下行，也有利于開年的地產股行情。

在薛子徴看來，目前地產股上漲，并非基于整個地產行業復蘇的邏輯，因此，不會有整個板塊性的上漲，更多是基于龍頭公司市場占有率提升的邏輯，因此，這波地產行情更多是龍頭公司的個股行情。

此外，薛子徴表示，會繼續看好地產龍頭的行情，“2017年市場出現一個明顯的變化是，很多定義為周期股的個股，已變成相對穩定的高股息率藍籌股，周期性被弱化，因此，很多龍頭公司的估值得到重估。”不過，薛子徴認為，雖然今年可能還會有幾波地產股行情，但第一波行情大概率會在春節前結束，“但在出現較大漲幅后，市場對利空消息的反應會更為敏感，后期房產稅立法很可能會對市場情緒產生負面影響。”

華商基金李雙全表示，按以往數據來看，1月份地產銷售較容易超預期，目前階段政策預期相對平穩，各個公司拿地的潛在毛利率有望提高，這意味著公司可持續性發展會提高，此外，很多公司在其他方面，比如物業管理、長租公寓等都取得了明顯進展。“從需求來看，目前全國庫存去化周期15個月左右，低庫存導致短期需求難以全面放松。從2017年支持自住到2018年支持剛需、改善，調控更有針對性，保障合理需求，雖然不代表政策轉向，但有利于支撐行業銷售。從供給端來看，低庫存導致價格上行風險大，供需凍結的流動性限制措施或為短期行為。”

“未來我們仍然認為，短期階段政策相對平穩，會帶來行業龍頭公司的穩定性進一步提升，從銷售到結算的時間拉長，公司估值有可能向上突破歷史區間，目前來看，安全邊際相對較高。”不過，李雙全認為，從長期來看，地產行業會發生分化，一些有品質的、資金成本低的公司會更有優勢。在集中度提升的大背景下，龍頭企業或更加受益。

另據北方某基金公司基金經理表示，地產景氣度的持續一方面支撐著價格中樞平緩下行，另一方面則加速了地產產業鏈相關行業庫存的去化速度。該基金經理表示，其所管理的基金重倉股中也有地產股，其對地產股的重配是在去年下半年，當時地產股遠遠跑輸白酒股，相對而言性價比更高。不過，據該經理透露，雖然對地產龍頭持續看好，但后期并不準備繼續加倉，在其看來，對于一個傳統行業，保持3-4%的標配即可。

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