三線城市商業地產已現洗牌 業態需向體驗式轉型

• 2018年1月12日 FanTianQing來源：騰訊網 209 5
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  2018-2023年中國房地產投資行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

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實體商業的衰落在這幾年是一個普遍的社會現象。有業內觀點認為，無論是一線城市還是三線城市，實體商業都面臨著危機。

三線城市商業地產已現洗牌？企業該如何應對？

2018年開年，來自新加坡的上市公司凱德集團出售作價83.65億元的20個購物中心，接盤者為由印力、萬科和Triwater組成的無關聯第三方，這成為2018年商業領域單個大型并購。值得注意的是，這20家商業地產分布在19個城市，其中大部分位于三線城市。

商業消費仍處于上升期

實體商業的衰落在這幾年是一個普遍的社會現象。有業內觀點認為，無論是一線城市還是三線城市，實體商業都面臨著危機。無論是電商沖擊、還是運營成本的高企，都在不斷地侵蝕著曾經盛極一時的商業地產。而凱德此舉無疑是一種“甩包袱”的行為。不過值得注意的是，接盤者印力地產本身為萬科旗下商業地產平臺。而這些商業中心則分布在中國華北、華東、華南和中西部區域，有分析指出，此次收購填補了印力在三四線城市的業務空白。

作為收購方，印力集團方面在公告中表示：“收購上述商業地產，有助于提升我們商業網絡的廣度及深度，下沉核心區域市場及周邊城市群。”而凱德集團方面則回應稱：“此次交易有利于優化集團資產配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續投資優質物業，進一步強化凱德集團在華五大核心城市群的業務布局。”

可以說，凱德的“退”與印力的“進”，形成了一個鮮明對比。這不禁讓人困惑，三線城市的商業地產究竟是不是“包袱”？消費潛力到底該如何轉化為消費能力？這些問題都是目前業內人士所普遍思考的問題。

對此，業內普遍認為，從消費潛力來看，三線城市是處于上升階段的。中金證券一份行業研究報告顯示：2017年節假日期間我國多個省市的銷售額增速同比明顯提升。僅從增速來看，三四線城市也展現出較一二線城市更強的消費潛力。而中信證券的研究報告也顯示：由于三四線居民工作時長、通勤時間大幅小于一二線居民，因此有更多的時間和精力進行線下消費，促使三、四線的主流消費模式是“深體驗，后買單”。

業態需向體驗式轉型

在消費潛力逐步增加的背后，有業內人士指出了目前商業地產在三四線城市所面臨的盈利難題。優鋪創始人、中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰說：“現在的三線城市商業發展要比一、二線城市更加困難。可以說商業增量過大，同質化趨勢明顯。關鍵是短時間增長的商業體量和消費者的消費能力有差距，實體商業在三線城市普遍虧損。”

“現在三線城市的商業地產，落后于發展成熟的北京、上海等一線城市，剛剛進入轉型周期。”陳云峰指出，如今人們對時尚消費、品牌消費、體驗式消費都非常有熱情，尤其是餐飲和兒童的業態上升比較快。而縱向比較來看，商業地產從最初的百貨業態，到后來的購物中心，再到如今的城市綜合體，商業地產“賣產品”的屬性正在減弱；取而代之的是“賣體驗”。購物中心和城市綜合體業態在三四線持續滲透逐步替代原有的百貨業態。

同時，上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進也指出：“三四線城市高端市場培育空間發展緩慢，但針對中產階層的大眾化消費規模持續攀升。”此外，嚴躍進還表示。“由于消費者對價格的敏感性，這對三、四線城市的商業來說，往往受到網購沖擊更大。因此對運營者來講，有比較大的風險。凱德等主動退出并轉讓部分已經進入成熟期的項目，也是有這方面的考慮。”

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