2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告
房地產資產置換行業研究報告主要分析了房地產資產置換行業的市場規模、房地產資產置換市場供需求狀況、房地產資產置換市場競爭狀況和房地產資產置換主要企業經營情況，同時對房地產資產置換行業...
“改變政府作為居住用地唯一供應者的情況。”國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話，一石激起千層浪。
房改前集資建房形式或將再現
政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產企業自有土地、農村集體經營性建設用地，是貫徹中央提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的一項基礎性的土地制度變革。哪些主體會加入到住宅供應的隊伍中來？
在專家看來，“非房地產企業依法取得使用權的土地”還包括集體經濟組織、非開發類的相關企業、個人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權的土地。其中，國有企業用地的開發備受關注。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對過去很少被提及用于住宅用地的國有企業工業用地，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產權房、租賃住房的“四元產品線”提供更有保障的土地供應。
事實上，利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。
2013年10月，北京推出自住型商品房，并提出年底供應2萬套的目標。當年11月，北京市規劃展覽館展出了北京第一批自住房項目的規劃設計方案，7個項目分布在朝陽、豐臺、昌平、海淀，基本都是靠國企自有用地建設。
據了解，這些國企自有用地獲準改變土地性質蓋保障房，通常都是以底價成交，企業不會直接獲得土地收益。但盤活資源后，可以從保障房配建的車庫、商業配套等項目中獲取收益。
北京市住建委相關負責人介紹，北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作，其中，鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房，加大政策支持力度，目前已建設約12萬套。
“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房，是增加保障房的供給渠道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。
企業在自有土地上為員工建造住房，也成了一個新動向。例如，有媒體報道，格力、華為等企業“造房行動”已經開始。華為為員工首批建造3萬套住房，員工以低于市場價70%的價格購買，入職3年后可購買，10年后可轉讓。格力電器董事長董明珠日前也透露，為了穩定人才隊伍，她這兩年在思考，讓8萬格力電器的員工每人有兩室一廳的房子。
分析人士認為，“非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地”新政落地后，預期一線二線城市的大企業，可能也會隨著格力、華為開始“造房行動”。
而類似房改前集資建房的形式或將再現。北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，今后不一定是房地產開發商拿地建房，比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。類似于房改前集資建房的形式，大家先湊錢，公司集合了錢，拿地建房，再以成本價分房。
房價受何影響？哪類市場受影響最大？
公眾最為關注的是，上述新政施行后，將對房價產生什么影響。
李宇嘉對記者分析，從供給側改革角度看，若供給渠道多元，供應源頭上形成競爭，將改變獨家供應下的“供地荒”現象，降低供應成本，特別是降低被地價推高的房價。
楊紅旭也認為，這屬于房地產供給側改革，也是房地產長效機制的重要組成部分，有助于緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。但他也對記者表示，改革會遇到各種阻力，推進沒那么快，不會立即傳遞到房價上去。
哪類市場受影響最大？張大偉認為，政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將產生非常大的提升，其中，城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租賃房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。”
事實上，北京、上海等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月，國土部明確北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
張大偉認為，國土部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地供應相對緊張，而部分區域存在城中村等集體土地，如果部分城中村等集體土地進入租賃市場將有利于房源供應，也有利于城中村改造。
根據部署，北京市計劃于2017—2021年的5年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。張大偉分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設30萬～40萬套出租房，“將有效緩解區域租賃市場供需不平衡，住房租金也會下調”。
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