長租公寓已開始洗牌？ 長租公寓“江湖”初成

• 2018年1月26日 FanTianQing來源：騰訊網 1192 77
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  2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告

  房地產資產置換行業研究報告主要分析了房地產資產置換行業的市場規模、房地產資產置換市場供需求狀況、房地產資產置換市場競爭狀況和房地產資產置換主要企業經營情況，同時對房地產資產置換行業...

近年來，長租公寓市場可謂是群芳爭春，尤其引來了資本的青睞。

僅僅三年，長租公寓還未走向繁榮就已開始洗牌。在以開發商直營、專業機構運作、資本入股等多種方式進入的參與者中，冷暖各異：有政策和資本“棉襖”保暖的，正在蓄力；而那些獨力支撐的，或已被凍僵在半路，或被大魚吞噬。有進退有生死、有等級有層次，這才是江湖。的確，長租公寓已逐漸從偏門領域變為主流，并且內部逐漸分化，格局逐漸有了層次，江湖初成。那么長租公寓的“江湖規則”又到底是什么，其生存現狀到底給出了怎樣的生存啟示？

多因素助推長租公寓進入爆炸期？

近年來，長租公寓市場可謂是群芳爭春，尤其引來了資本的青睞。1月16日，鏈家地產旗下長租公寓品牌“自如”宣布，獲得40億元人民幣A輪融資。

得益于存量市場的增長和企業融資模式的多元化，開發商直營的長租公寓也在快速發展。從各家企業的戰略布局來看，這片新的市場未來無疑存在極大的發展空間。長租公寓，是一場新的卡位戰。

來自萬科2017年三季度報告的數據顯示，公司旗下泊寓數量已覆蓋24個一線及二線城市，累計開業82個項目，開業約2.4萬間，規模遠高于其他房企的長租公寓。

2017年12月1日，“招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃”獲深交所審批通過。該項目是全國首單長租公寓儲架發行CMBS（商業物業抵押貸款證券化）產品，獲批發行規模達60億元，刷新了長租公寓類資產證券化的最高額度。

龍湖緊隨其后，于2017年12月5日披露公開發行50億元住房租賃專項公司債券，其中首期發行規模不超過30億元。

2018年1月11日，朗詩宣布和平安不動產達成戰略合作，雙方計劃在未來3年內，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目，基金目標資產管理規模人民幣100億元。

“2017年下半年開始，長租公寓成為市場熱點。過去幾個月各大開發商紛紛推出自己的長租公寓平臺，同時一些國有銀行和機構開始將資金端傾向于這類資產，政府對這類類REITs和ABS的金融創新，審批速度加快。”仲量聯行人士表示。

安居客房地產分析師張波則告訴記者，據不完全統計，2017年全國有近60城出臺與租賃相關的政策；2018年，住建部的重點工作之一也是大力發展住房租賃市場，強有力的政策支撐是租賃市場發展的有效保障。

2017年12月召開的工作會議，首次提出構建長期租賃市場，并支持專業住房租賃企業發展。中指院認為，未來租賃用地的供應力度仍會加大，各企業的參與度也會越來越強。

在需求端，中國的城鎮化進程極大地推動了城市長租市場的高速發展。

張波表示，城市中的住房租賃需求是長期存在的，且隨著人口流動性增加而增長，新一線城市中如杭州、重慶等都是租房需求漲幅較高的地區。

虛假繁榮遇“陣亡潮”市場真相幾何

像自如、朗詩這樣有源源不斷資金注入和強大房企背書的企業畢竟是少數，近段時間以來，長租公寓市場不斷有公司退出，甚至不乏“陣亡”的案例。

據克而瑞統計，創立于2015年9月GO窩公寓，于2017年底因為經營不善宣告關閉；作為最早一批進入租賃市場的公寓運營商品牌之一，深圳Color公寓官網于2017年年中突然掛出“也許今日的離別是為了明日更好的相見”的頁面，標志著其正式告別公寓業務；成立于2015年的深圳V客青年公寓，因主打中低端市場被集中式長租公寓品牌魔方公寓相中，并于2017年8月被后者入股，從而與魔方公寓以中高端白領為主要目標人群的定位形成了補充……

競爭在加劇，市場也在試錯，當大量資本進入長租公寓開始新生的時候，也有大批公寓企業退出、衰弱或消亡。

張波告訴記者，2017年國內長租公寓迎來大規模發展，知名房產企業紛紛進軍長租公寓外，中介機構、國資企業也積極入局，激烈的競爭必然會導致部分企業出局。“究其原因，長租公寓由于運營模式導致前期投入資金較大，實現盈利至少需要5年以上，若資金難以保證，其生存空間難以得到保障。”

張波還表示，長租公寓與傳統中介租房的主要差異在于能提供優秀的服務和多樣的裝修風格。若不能保證服務品質始終如一，也難以長久發展。

大浪淘沙始見金 哪些企業能留在江湖

實際上，長租公寓是有自己的生存法則的。在對不少業內人士的采訪中，他們認為，“不問盈利、先搶市場”是目前長租公寓首要生存法則。

以目前進入長租公寓市場的房企來看，無論進入早晚，也無論規模大小，普遍都存在不盈利的現狀。

民營房企或機構更是如此。張波認為，現階段長租公寓市場的首要生存法則是先不要關注盈利，而是考慮市場占有率。這也要求目前的長租公寓“不問模式、先談活著”。

當下長租公寓領域有著多種模型，不同模型適用于不同類型的運營主體，本質上選擇適合自己且可以先期發展的似乎更重要。這也使得業內認為，長租公寓需要“不問機遇，先問自己”。

張波直言，從政策角度來看，房屋租賃無疑是房產領域最大的紅利所在，但這并不代表長租公寓市場就是個大藍海，包賺不賠、亦可入市，前面已經有大量企業“陣亡”，而且這份名單在未來還會快速加長。

的確，并非所有企業都適合且能夠進入長租公寓的藍海。相較之下，大型房企、中介機構和國企有著更多先天優勢，也更有可能成為市場主力。

不過，在魔方公寓相關負責人看來，決定企業長存的因素非常復雜，除了規模，還包括企業的資金、人才、市場變化和發展策略等。雖然發展一定的規模能提供更長遠的保障，但長租公寓還是應探索多樣化的盈利模式，這是保證生存的必需品。

“例如，長租公寓多將租客定位為獨身白領，實際上家庭租房需求也不小，而市面上的長租公寓多為單間，房廳組合少，并不能滿足這部分需求。所以面對目前長租公寓的大量需求和需要提升，供給方還有大量功課要做、市場可探尋。”上述負責人認為，這也是目前難以判斷哪些企業能夠真正留在長租江湖的原因，未來依然將是洗牌與突破并存的格局。

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