2017年全國賣地收入再創新高 土地出讓溢價率走低

• 2018年1月26日 FanTianQing來源：騰訊網 1190 77
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  2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告

  房地產資產置換行業研究報告主要分析了房地產資產置換行業的市場規模、房地產資產置換市場供需求狀況、房地產資產置換市場競爭狀況和房地產資產置換主要企業經營情況，同時對房地產資產置換行業...

在樓市去庫存的大背景下，房企拿地需求增加，帶動2017年土地出讓總收入超過5.2萬億元，創下歷史新高。

2017年土地市場整體情況如何？

財政部25日發布的“2017年財政收支情況”顯示，2017年1~12月累計，全國政府性基金預算收入61462億元，同比增長34.8%。其中國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%。此前，當2017年前11個月土地出讓收入數據公布后，有關全年土地出讓收入將創歷史新高的預測就多了起來。

一位土地專家對?記者表示：“這是意料之中的結果，一方面地方政府供地增加，另一方面樓市銷售情況尚好，房地產企業的拿地需求也比較旺盛。”

土地市場形勢大好

過去20余年，隨著土地出讓制度的逐漸完善，我國土地出讓收入保持了較為平穩的增長態勢。1995年，全國土地出讓收入僅420億元，到2010年就已達到2.91萬億元，首度邁過2萬億元大關。此后至今，這一數據未曾低于2萬億元。

自2011年至2016年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。

在此次財政部發布數據之前，其他渠道的信息也預示2017年土地市場形勢大好。

國家統計局近日發布的2017年全國房地產開發投資和銷售情況顯示，2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%;土地成交價款13643億元，增長49.4%。

除官方數據外，非官方機構統計也顯示2017年全國土地出讓收入有較大幅度的增長。業內相關機構近日公布的數據顯示，2017年全國300個城市土地出讓金總額為40623億元，同比增加38%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為33264億元，同比增加45%。

中原地產研究中心統計數據也顯示，2017年房企積極拿地，最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億元，與2016年同期拿地金額13668億元對比，漲幅達到75%。

“雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數據看，房企在2016年后資金情況空前寬裕，在歷經去庫存之后，大部分標桿房企都開始積極拿地。”中原地產首席分析師張大偉稱。

土地出讓總收入創歷史新高的背后，除了房企購地意愿強烈，地方政府也增加了房地產用地的供應量。

在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017~2019年三年住宅用地供應計劃，加大供地量成為主要做法，以求穩定市場預期。

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年北京住宅土地供應74宗，合計供應規劃建筑面積是最近4年最高，達到了1014萬平方米，同比2016年全年上漲了304%.

“商品房住宅供應土地量是2016年的7倍。土地供應大幅度增加，將明顯影響2018年北京房地產市場價格。”張大偉稱。

土地出讓溢價率走低

此外，為了調控房地產市場，地方政府顯然不愿意土地價格過快上漲、影響房價預期，于是也紛紛出臺政策抑制土地市場的高溢價率。

業內相關機構數據顯示，2017年土地出讓平均溢價率同比下滑14個百分點，“因城施策”調控效果明顯，一二線市場趨于理性。

業內相關機構數據顯示，2017年全國300個城市土地平均溢價率29%，較2016年下降14個百分點。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率34%，較2016年下降21個百分點。

上述土地專家對記者表示，土地出讓溢價率走低是必然的結果，在樓市調控的大背景下，政府在土地出讓環節一般會對溢價率設定有形和無形的限制措施，有形的限制包括“限房價、競地價”等措施，企業考慮后期利潤因素，不會再肆意抬高地價，溢價率自然下降。

“而除了這種擺在臺面上的措施，政府還可以在土地出讓環節將出讓底價適當提高，以此提高企業參與競買的門檻，土地出讓成交后的價格會更為理性，溢價率也會有所降低。”上述專家稱。

一二線城市因為調控趨緊，房地產開發商去年開始逐漸轉戰三四線城市，后者的地價及出讓收入同比均有上漲。

中指院數據顯示，2017年，三四線城市共推出土地18046宗，推出土地面積67998萬平方米，同比增加10%;成交方面，共成交土地15368宗，成交土地面積57502萬平方米，同比增加13%;土地出讓金13492億元，同比增加78%;土地成交樓面均價為1371元/平方米，同比上漲56%。

國土部近日發布的“2017年第四季度全國主要城市地價監測報告”顯示，在熱點城市市場調控從嚴的背景下，企業向三四線城市轉向明顯，三四線城市土地市場異常交易出現持續增長，2017年四季度，三線城市綜合、商服、住宅地價同比增速上升。

報告預測，2018年房地產市場在政策基調不變、金融監管從嚴、調控力度不減的情況下，將繼續調整，城市分化格局或將延續，部分處于調控“空窗期”、庫存去化快的三線城市，住宅地價漲幅或將有所擴大。

“下一步需密切關注三四線城市庫存水平變化，根據住房銷售情況、地價變化情況和資金、人員流動情況等，精準判斷區域房地產市場所處的調控分類序列，適時調整相關政策，促進健康市場機制的形成與完善。”該報告稱。

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