北京房貸調查：個人按揭上浮10%成常態(tài) 多家股份行稱額度不足

• 2018年3月1日 lihuizhen來源：第一財經 474 25
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  2018-2023年中國房地產信托行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資前景預測報告

  地產信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托，但直到1920年以后，美國投資...

業(yè)內人士指出，與春節(jié)前國有四大行對廣州地區(qū)的住房按揭利率提升至基準上浮10%相比，北京房貸利率仍有進一步上浮空間。

房貸市場越發(fā)緊俏。繼春節(jié)前廣州國有大行紛紛將房貸利率上調至基準利率上浮10%，部分銀行宣稱暫停房企融資新增額度后，春節(jié)后的房貸市場依舊呈現收緊態(tài)勢。

記者近期在北京調查發(fā)現，雖然北京地區(qū)國有大行仍將首套房個人按揭貸款利率維持在上浮5%，大部分股份制商業(yè)銀行也維持上浮10%，與去年不變，但已有部分銀行上調至上浮20%甚至更高。同時，多家銀行個人按揭貸款也出現額度緊張的情況。

某直轄市分行副行長對第一財經記者表示，在監(jiān)管政策引導及利率市場成本雙重因素影響下，2018年個人按揭貸款增幅將同比收窄。“信貸資源投放不再偏好房地產，也會導致個人按揭貸款額度緊張?！币晃还煞菪袃炔咳耸繉τ浾弑硎?。

另外值得關注的是，對一直處于高壓監(jiān)管態(tài)勢下的“房抵貸”，2月28日，中信銀行“一刀切”主動叫停半年200萬元以上額度個人住房抵押貸款。在房地產調控大背景下，經營性的個人住房抵押貸款一直是一些一線城市個人按揭貸款的“替代品”，中信銀行此舉在北京銀行業(yè)中比較罕見。

個人按揭上浮10%成常態(tài)

在第一財經不完全調查的北京地區(qū)13家銀行房貸利率情況中，雖然四大行、招商銀行、大華銀行、北京銀行目前首套房均執(zhí)行基準上浮5%的市場最低價，交通銀行、民生銀行及浦發(fā)銀行維持上浮10%，與去年持平，但也有部分銀行已經率先提價或在醞釀調價中，少部分銀行將首套按揭貸款利率上調至上浮20%甚至更高。

以光大銀行為例，去年年底該行北京分行將首套按揭貸利率上調至基準上浮20%。即便如此，光大銀行個貸部經理對記者表示，目前貸款額度依舊緊張。

而中信銀行北京某支行客戶經理對第一財經表示，該行對于首套房個人按揭貸款利率近期將作出調整，上浮情況尚未確定。

北京銀行客戶經理也對第一財經稱，“目前還在等通知，如果客戶符合要求，征信沒有問題，原來執(zhí)行的是基準上浮5%，但是以行里實時政策為準，不明確承諾也不排除近期繼續(xù)上浮的可能。”

在這13家銀行中，只有外資行中的匯豐銀行一家有選擇性地下調了個人按揭貸款利率。第一財經獲悉，該行2月初進行政策調整，將200萬元以上額度的個人按揭貸款利率由基準上浮10%下調至上浮5%，不過200萬元以下則維持基準上浮10%不變。

業(yè)內人士指出，與春節(jié)前國有四大行對廣州地區(qū)的住房按揭利率提升至基準上浮10%相比，北京房貸利率仍有進一步上浮空間。

“目前北京地區(qū)常見批出利率為基準上浮5%，因為發(fā)放個人按揭貸款的主力是四大行，所以北京房貸利率在一線城市中不是最高的。”一位房貸中介對記者稱。

上海方面，融360網站顯示，上海多家股份行如廣發(fā)、興業(yè)、民生等首套房貸款利率為上浮10%。雖然大行中如農行、交行等標注最低利率為基準或9.5折，不過常見批出利率仍為基準上浮10%。

多家股份行稱額度不足

“額度不足?！薄拔覀冦y行放得特別少?！薄昂芫脹]做過了，確實有額度但不知道什么時候能放款?！卑ㄆ职l(fā)、民生、光大等多家股份行一線個貸部客戶經理對第一財經表示。

以民生銀行為例，該行客戶經理指出，北京分行近年來側重點已經不是個人按揭貸款，整個分行放款都呈現逐年下降態(tài)勢?！胺中胸撠熍鷤€人按揭貸款的評審就一個人，支行也沒什么人報個人按揭貸款，業(yè)務量非常小?！彼蛴浾咄嘎?。

無獨有偶，記者從浦發(fā)銀行北京某支行個貸部經理處了解到，從2017年開始，該行北京分行個人按揭貸款便開始向抵押類貸款轉型，按揭貸款比例明顯下降，而抵押類貸款中則以房屋抵押經營貸款為主。當記者詢問300萬元按揭額度能否順利放款時，客戶經理稱“不好說”。

一般情況下，如果分行額度不足，會影響客戶個人按揭貸款的放款時間。雖然不會出現拒貸的情況，但要排隊放款，增加貸款期限。

記者了解到，即便從2017年起，北京地區(qū)個人按揭貸款利率經過六度上調后才來到基準上浮10%的“高位”，但在銀行業(yè)內人士看來，個人按揭貸款依舊是“虧錢”買賣。“按現有基準上浮10%放首套個人按揭貸款也不掙錢?！鄙鲜雒裆y行客戶經理對記者表示。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛對第一財經記者指出，從銀行自身考慮，目前貸款額度緊張，貸款需求相對旺盛，銀行在進行資產配置時愿意配置收益更高的資產。雖然個人按揭貸款在基準利率上上浮，但依然無法與企業(yè)端融資利率相提并論。同時，目前銀行流動性壓力相對較大，在貸款資產期限結構上，也傾向期限短的資產。由此，個人按揭貸款無論是從價格還是期限抑或國家政策三方面都不占優(yōu)勢。

“從目前市場看，資金成本呈上升態(tài)勢，而對于商業(yè)銀行而言，首套房利率即便較基準上浮30%，也只多了1個百分點(按公積金貸款利率3.25%計)。”上述直轄市分行副行長指出。

他還表示，目前監(jiān)管要求商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的占比、增幅都不能快于上年，所以按照政策要求也會呈現逐年下降趨勢。

而政策方面更不鼓勵銀行激進的放貸行為。第一財經記者此前從北京銀監(jiān)局獲悉，2月13日，為嚴防各路資金違規(guī)進樓市，該局對轄內銀行業(yè)金融機構提出要求：審慎發(fā)放房地產抵押貸款和房地產領域并購貸款;嚴格執(zhí)行集中度比例規(guī)定，動態(tài)評估押品價值，適當降低房地產押品的抵押率;遵循并購貸款風險管理要求和穿透原則，審慎開展涉及房地產領域的并購貸款業(yè)務。

不過第一財經也發(fā)現，與股份行房貸規(guī)?？s減、額度不足相比，北京地區(qū)建行某個貸客戶經理則表示，目前額度充足，如果夫妻雙方收入在3萬元以下可以不提供流水，收入證明能覆蓋月還兩倍，并要求無征信逾期或不良記錄。

“房抵貸”遭遇嚴監(jiān)管甚至暫停

在個人按揭貸款業(yè)務不斷加價且額度收緊的大背景下，一些股份行一年前已經開始轉型。 其中，抵押類貸款中如用于個人經營性質的房地產抵押貸款與消費貸是兩個重點轉型方向。

所謂個人住房抵押貸款，與一般意義上的首套、二套房個人按揭貸款不同，前者是拿著已經有的房子向銀行抵押貸款，一般用于企業(yè)經營活動等;后者則是從銀行貸款用于買房。

不過，由于此前出現過有人通過個人住房抵押貸款、消費貸從銀行獲得資金后用于炒房等金融亂象，北京銀監(jiān)局今年在針對轄內銀行業(yè)房地產業(yè)務明確的5項禁令中也三令五申，不得以“房抵貸”、“置換按揭”等名義發(fā)放實際用于購買個人住房的貸款。

2月28日，記者從中信銀行獲悉，該行近期暫停了北京地區(qū)200萬元以上的房屋抵押經營性貸款。

當日，中信銀行相關負責人對第一財經記者表示，中信銀行堅決執(zhí)行國家關于房地產市場調控的政策，這一調整是為確保該行信貸資金真實用于個人客戶的企業(yè)經營和生活消費，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產市場。該項調整不會影響北京市居民及企業(yè)的正常購房信貸需求。

記者還了解到，目前北京地區(qū)多家銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務正常運轉。招商銀行北京某支行客戶經理向第一財經稱，該行目前房屋抵押經營性貸款正常，未區(qū)分200萬元額度上下的不同政策。

但目前銀行對個人住房抵押貸款都實施較嚴格的監(jiān)管。例如，浦發(fā)銀行發(fā)放的個人房屋抵押貸款主要走受托支付的渠道，用于個人從事的公司經營性貸款，由銀行直接將貸款打給上游企業(yè)。此外，該行消費貸最高只能貸款30萬元，30萬元以上也需走受托支付形式。

而監(jiān)管政策方面，央行目前對房地產貸款并無統一要求，各商業(yè)銀行可以依據自身情況定奪相關貸款規(guī)模和額度。

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