《2018-2023年版住宅裝修項目可行性研究報告》為中研普華公司獨家首創針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告。報告分為：行業通用版、專業定制版。行業通用版是中研普華根據行業一般水1...
對于中國的房價很多人一直存在很多疑問，馬上要年底了，年底能買房嗎？明年2018的房價會跌嗎？2018市場會是什么行情？其實根據國情的需要在短時間內各大城市的房價下調幾率不大，來看看2018年房價的具體分析吧
2018年房價還會漲嗎
一、首先，房價真的在上漲嗎
首先澄清一個事實：從整個中國而言，房價并沒有上漲，甚至還可能略有下跌。目前較大的誤區是沒有將中國房地產市場分區域來看，其實輿論所謂的房價上漲，只是一線城市在瘋漲，而二線尤其是三線以下的城市正面臨著極大的去庫存的壓力，房價不僅沒有上漲，還在逐漸走低，如圖所示。（請注意，下圖的截止時間是16年1月，但我認為不影響我的主要結論，不應該拿近1年來短期的波動來否定5年以來的整體走勢）
通過這張圖（存銷比）可以發現，一線城市賣得最好，沒毛病，但我們的二三線城市就沒那么走運了，尤其是三線城市，已經超出合理值（存銷比≈15）的2倍甚至更多，說白了就是賣不掉了。
二、房價推手之一：ZF（潛力較大）
經濟增長方面：由于房地產是我國的支柱型產業，因此一旦去庫存這一問題解決不好，對經濟的壓力將是異常巨大的。根據國家統計局發布的數據顯示，截至2016年11月末，全國商品房待售面積約7億平方米，其中70%分布在三四線城市。目前一線城市火熱、三四線城市卻壓力山大，顯然有違ZF的初衷。因此，加大調控幾乎是必然的，目的很簡單，就是趕人、去庫存，這樣帶來的經濟增長才是更貨真價實的，也是ZF更愿意看到的。
財政收入方面：土地財政是ZF主要的財政收入來源之一，因此有效發展房地產市場，完全符合ZF的財政利益。
以上2點是看漲派的主要依據，由于中國ZF對于經濟把控的能力有目共睹，因此“跟黨走”確實可以作為房價將繼續上漲的依據之一，尤其對于銷存比較高的三線及以下城市來說，更是ZF希望引導的方向。
三、房價推手之二：百姓（潛力不足）
自住方面：自住性需求也就是人們常說的“剛需”。根據住建部部長陳政高于2016年的說法，城鎮的人均住房面積已經由1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米，這一數字已經接近發達國家水平，所以說
“剛需”一詞是存在疑問的，因為從數據上說，中國的城鎮居民并不缺房。
那么新增需求將主要來自哪里？城鎮化。據統計，2016年中國城鎮化率已經達到57.35%，確實還有一定空間，不過參考美國、韓國的城鎮化率（約80%），增幅已經逐漸趨于見頂了，起碼和前30年的城鎮化率從10%起步是不好比了。
投資方面：由于貨幣超發等因素影響，老百姓手上的錢在迅速貶值，投資性需求加大，而在投資性方面，一線城市更具升值空間，因此一線城市連續出現瘋漲，這與之前提到的數據是一致的。然而，
一線城市房產的投資價值正在被迅速稀釋。
根據國際通行的售租比數據，中國一線城市的售租比已遠高于泡沫警戒線（200:1）的3到4倍，可謂命懸一線。一旦泡沫繼續放大繼而引發經濟危機，所有人都將面臨重創。目前中央一直在說去杠桿、去金融泡沫，并不是在說大話，在美聯儲加息的大背景下，一定要對金融風險提高警惕。 （下圖為已經非常離譜的租售比數據，在日本等國家就已經是泡沫破滅的邊緣）
2018房價走勢最新消息
國家統計局發布了2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。
1.10月份，隨著“因城施策”房地產市場調控政策不斷深入，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體平穩。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間;天津、上海和成都分別上漲0.1%、0.3%和0.7%。從同比看，13個城市漲幅繼續回落，回落幅度在0.1至3.7個百分點之間。
初步測算，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和持平。二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;
二手住宅價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。
一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落，10月份比9月份分別回落0.5和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續11個月回落，10月份比9月份回落1.0個百分點;二手住宅價格同比漲幅連續9個月回落，10月份比9月份回落0.7個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續3個月回落，10月份比9月份分別回落0.7和0.3個百分點。
融360說房君：三線城市房價漲幅連續3個月回落，是政策后期發酵的結果，接下來兩個月也不會有太大波動。
2.相繼出臺的眾多國家政策加上即將到來的2022年冬奧會，成為了冰雪市場爆發的雙引擎。能最快將光禿禿的山川變為配套完善的雪場或度假村的投 資者似乎占有先機——房企是其中最搶眼的群體。
搶灘巨頭中的先行者之一，萬科冰雪事業部相關負責人透露，下一步將于崇禮投 資建設一個全新的度假項目——汗海梁滑雪場，“雪道規劃面積450萬平方米，相當于三個松花湖，垂直落差810米，相關設計設備國內領先。”
2014年12月18日，萬科松花湖度假區正式開業，2017年1月，時任萬科董事局主席的王石正式宣布成立冰雪事業部，目前，其旗下已經整合了吉林松花湖、吉林北大壺、北京石京龍三大滑雪場。
融360說房君點評：房企之所以敢入手冰雪產業，一方面是有政策扶持，另一方面就是隨著人們收入的提升，對于運動消費的認知漸漸變強。
3.未來房地產開發企業的競爭力在于住宅產品的溢價率高低。“在‘房住不炒’指導思想下，房地產市場進入低頻波動長周期。開發商的住宅產品如果不能有10%-20%的溢價，就會在未來的市場競爭中處于劣勢。”
未來開發商要想在樓市低迷的市場環境下保持利潤，就要遵循“4321”原則：40%靠拿對土地，30%靠做精準的產品客群定位，20%靠營銷策略，10%靠團隊戰略執行。
購房策略
對于一線城市的策略：
無論從ZF意愿、自住需求還是投資性方面，都已經看不到任何上漲空間，能夠維持房價穩定并避免泡沫戳破就已經燒香拜佛了。無視經濟規律、說房價永遠會漲是十分可笑的做法，無論國內還是海外，房地產泡沫破滅都完全是真實發生過的事件，也會對整個經濟形成重大打擊。
對于二三線城市的策略：
由于各個城市差異較大，這里沒法給一個統一的說法，需要問題具體分析，比如參考經濟、人口結構等各種因素的影響，但總體而言，確實可以作為購房的一個主戰場（在剛需的背景之下可購買，用作投資則未必是最佳途徑，畢竟房產屬于不動產，流動性極低）。
其實在這個圈子里，對于房價，大家一直有一個共識，那就是“短期看政策，中期看土地，長期看人口”。
無論是土地還是人口，還是貨幣等等，歸根結底就是供需問題，看供過于求還是供不應求。在中國，大力發展的前提就是完善解決供需問題。
即使后續租售同權等政策落實，那其實從政策制定到落實，中間還是有過渡期和緩沖期的，也就是說，2018年仍然是房產的緩沖期和過渡期，這段時間房價仍然會保持穩定小幅上漲。
延伸閱讀：
中國房價“打不倒”的原因
房價高漲是這一段討論話題的核心。很多人提供了一系列觀點，包括去庫存，維護外匯，減少地方債等等。甚至還有說房價一定會漲到幾十萬一平米，所以現在房價很正常。
但是，我感覺這些觀點都有一個基本問題，就是每個人都覺得這是一個解決現有問題的辦法，同時都承認這辦法會帶來更嚴重的問題。但是，似乎沒有人關注這種政府默許的暴漲究竟會向何處去，或者說，下一步的經濟將向何處去。
以下是來自知乎一條點贊過萬的回答，深以為然，特貼上來與讀者分享。
先請各位思考兩個問題：
假設中國只有兩個行業，房地產、工廠。
1，假如你是有錢人，你有1000萬，房價一年漲5%，工廠一年收益20%。
請問你怎么用這筆錢？
答：投資工廠。
這是10年前的中國。
2，假如你還是有錢人，你有1000萬，房價一年漲20%，工廠一年收益5%。
請問你怎么用這筆錢？
答：投資房子。
這就是現在的中國。
為什么會發生這種情況？
答：很好理解，因為工廠是個競爭市場，開工廠的人越多，工廠的收益就越小，只有一個人做手機，可能工廠收益率200%，這時候有另一個人來做手機，收益率變成100%，然后變成50%，40%，30%，20%，10%……
突然，大家發現工廠的收益率比買房要低了，于是有錢人不投資工廠了，改去買房。
房地產有一個特殊屬性：投資品。所謂投資品，簡單理解，就是當所有人都來買的時候，價格就上漲，當所有人都賣的時候，價格就下降。例如股票，黃金，就是典型的投資品。
這點和工廠正好相反。
于是大家開始不再去投資工廠，開始買房，原本房價一年5%，后來10%，20%，30%，40%……
但是房地產還有個特殊屬性：很多人的剛需。其他投資品，價格高就高了，無所謂，比如黃金，黃金就算賣到100萬一克，跟大多數普通人也沒什么關系。股票就算漲到1000000點，一股平均100萬，普通人也不是一定要去買股票。
房地產不可以，房地產真的很多人需要，很多人不想投資，他們是真的需要房子。
最要命的是，這種屬性給了很多人“房地產風險不大，反正是剛需”的錯覺，更敢買，比起買黃金買股票，房子在很多人眼里風險小得多。
所以政府必須要穩定房價。
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