2018年杭州房價還將暴漲 杭州房價走勢預測 杭州房價均價多少錢一平

• 2018年3月23日 zengpingping來源：K易錦囊 563 31
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  2018-2023年住宅產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告

  住宅行業研究報告中的住宅行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統計分析方法，在描述行業概貌的同時，對住宅行業進行細化分析，重點企業狀況等...

每年開春的3、4、5月份，捂了一個春節的購房欲望也會隨著氣溫的回暖而迅速升溫。

每年開春的3、4、5月份，捂了一個春節的購房欲望也會隨著氣溫的回暖而迅速升溫。然而杭州近兩年的房價基本暴漲60%，無疑使得一部分既得利益者打算脫手賣出，另一部分買家也擔心自己成為最后接盤俠。如何判斷杭州接下來的房價走勢，我們就不能忽略以下幾個維度。

我們都知道2016年的G20峰會將杭州捧上了準一線城市的地位，直接使得2015年的房價觸底反彈，帶動2016和2017年房價的大幅度上漲。那么2022年的杭州亞運會又會為杭州的房市帶來什么樣的變動?

關心的人會知道，第一次在中國舉辦的亞運會建設的時期恰好是我國社會主義現代化建設的開端，很多資本運作還在探索階段，當年為了處理十來幢公寓樓，由“亞運村服務中心”為前身成立的上市公司北辰集團，至今還靠著當年亞運村的紅利養活。

而2010年的廣州亞運會卻是一個地產界的反面教材。這屆歷史上最貴的亞運會的花費高達2500億，期待著靠著“亞運村新城”買房回血的廣州，卻由于將亞運村放在市中心40千米外。首期就有8000多套的商品房，花了4年才賣出112億，價格也一直沒有起色。

與廣州不同的是，杭州的亞運村恰好坐落在“擁江發展”政策的重疊區——杭州CBD、蕭山區的錢江世紀城，周邊既有奧體中心，也有G20的主會場國際博覽中心。2015年均價兩萬五的奧體，如今已經超過五萬。

這兩個國際的大型會議和賽事，不僅直接帶動了一個版塊兒的房價發展，還拉動了整個杭州的整體市場。未知的是，亞運會所帶來的利好是否還能持續發力。

房產既然是一個市場，那么在分析價格的時候就離不開供求關系。

首先我們來看杭州房產庫存情況。

主城區住宅庫存低于萬套，這在全國范圍內都是偏低的。當然這也得益于杭州的新房限價使得二手房溢價普遍高達30%甚至以上。

再通過土地出讓情況預測未來的住宅供應：

杭州累計共出讓土地168宗，其中涉宅用地93宗，商業用地65宗，其他類型10宗，合計面積586萬方，同比增長4.9%。全年土地成交金額首次突破2000億，創歷史新高，達2025.4億元，同比增長24.7%，成交總額是2015年全年的3倍還多。

我們可以單獨看一下2017年涉宅用地市場成交情況。

可以看出五個主城區所占比例還算高。

再與近五年涉宅用地市場成交情況做縱向對比。

很明顯，住宅供給側情況存在一定量增長，但與此同時，土地成本也在大幅度上升。

接著來看杭州房市可能的需求情況。

根據杭州統計局的公布的數據，截止2017年底，杭州常駐人口達到946.8萬，一年的凈增長量達到28萬。縱向對比近7年，2017年可謂是一個爆發性的增長。縱向對比同樣新一線的蘇州雖然總數比杭州多了一百多萬，但是人口增量僅達5.83萬。(在此也帶一句，廣州的常駐人口增量達到了45.49萬，可能給多年平緩的房價帶來不一樣的變化。)

我們都知道需求的概念是在一定時期內，在某個價格水平下，人們有能力購買并且愿意購買某個具體商品的數量。龐大人口的流入不一定能帶來有效購買力。

但是我們可以來看各大城市的人才引進計劃在杭州的施行詳情。根據杭州市社保局統計，截至去年11月底，杭州共引入7.9萬國內大學畢業生，2.5萬海外大學畢業生，1.5萬外籍人才和4000名海外專家，其中主要為信息經濟等高新產業人才。這一部分可能的高收入人群，必定會帶來很大的房屋剛需。

與此同時，由于“主城區城中村改造五年攻堅行動”的施行，僅在去年就在主城區拆遷超過20000戶，其中選擇拿現金補償而也產生了強大的購買需求。

接著我們來簡單看看杭州的購房政策。

首先是從2016年政府就開始的對“首付貸”嚴查的持續推行。首付貸幫購房者放大了杠桿，容易導致投機，人為放大了不合理的需求，很可能形成的房地產局部泡沫會隨著持續嚴查被擠壓。

其次升級非本地戶籍居民限購措施(在三年內連續繳納滿兩年杭州社保);更為重要的是，增設本地戶籍居民家庭的限購——暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。另外就是首套房上浮5%-10%，二套房上浮10%-20%。這兩項舉措極大削減了投資性需求。

最后不可忽略的就是杭州的經濟發展預期了。因為凈人口的流入并不能代表就能留在杭州，這個城市是否能提供更多的就業才是能否留住勞動力的基礎。作為互聯網信息產業高度發達的杭州，在2017年A股IPO的企業就達到87家，更有阿里巴巴這個龐然大物和網易的大部分業務的支撐，潛力還是非常大的。

在房產界，有一句話是：“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。從以上幾個維度綜合來看，杭州還在快速擴張發展時期，雖然政府在嚴格控制房價，但是由于四年后亞運會還靠著賣地續命，今年的行情筆者還是看漲的

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