2018-2023年中國房地產中介行業競爭分析及發展前景預測報告
在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產中介行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，是輔助企業決...
3月26日，市住房和建設局發布了《關于加強棚戶區改造工作的實施意見（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。此次意見稿對棚改的政策適用范圍、補償標準、實施模式、房屋征收、土地使用權出讓等核心問題作出規定。
業內觀點
深圳的土地存量開發開始由城市更新一家獨大的格局開始動搖，繼2018年1月25日的《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》的征求意見稿出臺后，今日，《關于加強棚戶區改造工作的實施意見》（征求意見稿)公布，三大模式并駕齊驅進行土地二次開發的藍圖初步呈現。
本次《意見》整體框架有濃厚的城市更新意味，明確了政策的適用范圍、組織結構、和工作流程。
雖然官方開始重視多種措施并舉進行存量土地開發，但是相對于城市更新與土地整備，棚改的政策還在探索階段，如何完善棚改政策體系、推動棚改落地實踐，棚戶區改造仍然任重道遠。
對居民而言，目前來看棚改可能是最好的選擇；對開發商的也是新的機會：城市更新越來越難做，棚改作為一項政府工程，具有較強的公共性質，對于開發商也是一種新的擴張途徑。
棚改的重點還是在民生工程。
官方解讀
棚改與城市更新政策有什么區別？
棚戶區改造和城市更新是相互獨立的政策體系。
（一）政策適用范圍不同。棚戶區改造政策主要適用于老舊住宅區；而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區、舊工業區、舊商業區、城中村和舊屋村等。
（二）補償獎勵標準不同。棚戶區改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令292號）的規定執行，產權調換按照套內建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執行，允許增購不超過10㎡的建筑面積；而城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。
（三）項目實施模式不同。棚戶區改造項目以公共利益為目的，采取政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引導、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質住房。
哪些情況適用于棚改政策？
棚戶區改造對象以老舊住宅區為主，其中：
（一）使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區適用棚戶區改造政策。
1、“住房質量安全隱患”是指房屋所處場地、環境存在存在安全風險，或房屋上部主體結構存在明顯破壞、變形，如房屋傾斜，地基不牢，墻體、梁、柱存在明顯破壞、開裂，鋼筋大面積外露銹蝕等情況；
“消防安全隱患”是指房屋存在違反消防法律法規、不符合消防技術標準，可能導致火災發生或火災危害增大，并由此可能造成重大、特別重大火災事故的不安全因素，如未設置疏散通道、安全出口、消防車道或消防登高面無法使用、室外消防用水缺乏等情況；
2、“使用功能不齊全”是指房屋室內空間和設施不能滿足安全和衛生要求（如無集中供水、無分戶廚衛等）；
3、“配套設施不完善”是指住宅區內及周邊教育、醫療、排水、交通、供電、供氣、通信、環衛等基礎設施和公共服務設施配套不齊全或年久失修。
（二）使用年限不足20年且按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區，經區政府（含新區管理機構，下同）批準后可以適用棚戶區改造政策。
根據《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）規定，房屋危險程度可分為A、B、C、D級，其中D級危房是指承重結構已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態，構成整幢危房。
棚戶區改造項目補償獎勵標準如何確定？
棚戶區改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合等方式,由權利主體自愿選擇。
（一）貨幣補償標準。棚戶區改造項目的貨幣補償不得低于與被搬遷住房同類型同地段房地產的市場評估價。
（二）產權調換標準。棚戶區改造項目中的產權調換按照套內建筑面積1：1的比例進行；鑒于老舊住宅區的產權證書普遍只記載建筑面積，沒有記載套內建筑面積，為了避免產生糾紛、方便操作，《實施意見》明確棚戶區改造項目中的產權調換可以按照不超過建筑面積1:1.2的比例進行。
（三）增購獎勵標準?？紤]到老舊住宅區業主改善居住條件的需要，《實施意見》明確各區政府可以根據項目實際情況，允許權利主體每套住房增購不超過10㎡的建筑面積作為獎勵，增購價格按照同項目的貨幣補償標準計收。
權利主體是指哪些群體？
《實施意見》所稱的權利主體，是指可以通過不動產權利證書（含房地產證）、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權利的當事人。
哪些企業可作為棚改項目的實施主體？
棚戶區改造項目以人才住房專營機構為主，其他企業也可以發揮各自在房地產開發、工程建設等方面的優勢，積極參與棚戶區改造項目的實施。
棚改項目的實施主體將如何產生？
棚戶區改造項目實施主體由區住房建設部門（以下簡稱區主管部門）確認,確認方式有兩種：
1、直接確認人才住房專營機構作為棚戶區改造項目的實施主體；
2、通過招標等方式確認棚戶區改造項目實施主體。
棚改項目實施主體的工作有哪些？
棚戶區改造項目實施主體負責以下工作：
（一）棚戶區改造項目實施主體應當協助街道辦事處，制定項目的搬遷安置補償方案；
（二）棚戶區改造項目實施主體參與簽訂搬遷安置補償協議；
（三）棚戶區改造項目實施主體應當按項目監管協議、補償協議約定，支付安置補償等相關費用，協助權利主體辦理房屋抵押相關事宜；
（四）補償協議簽訂完成后，棚戶區改造項目實施主體應當按規定向區主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區主管部門的監督下完成建筑物拆除；
（五）建筑物完成拆除后，棚戶區改造項目實施主體向不動產登記機構申請辦理與補償協議相對應的產權證書注銷登記；
（六）建筑物拆除和不動產權利證書注銷后，棚戶區改造項目實施主體向區城市更新主管部門申請辦理建設用地審批手續；
（七）待安置補償面積明確后，棚戶區改造項目實施主體應當與區城市更新主管部門簽訂土地使用權出讓合同。
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