“三價合一”正式落地_什么是“三價合一”_對二手房市場有何利弊

• 2018年3月29日 lihuizhen來源：每日經濟新聞 1247 81
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何為“三價合一”?現實中，一套二手房交易會有四個價格：實際成交價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價和貸款評估價。

什么是“三價合一”傳聞?傳聞許久的“三價合一”終于落地深圳!

人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發布《關于建立信息互通查詢機制 規范購房融資的通知》，要求堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。

就此向各大中介、銀行進行核實，都表示收到了通知，但截至發稿，記者并未在官網發現相關文件。

“三價合一”正式落地

通知要求，商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記系統將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統將自動攔截并予以退文，并將相關違規情況報監管部門核查。

何為“三價合一”?現實中，一套二手房交易會有四個價格：實際成交價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價和貸款評估價。所謂“三價合一”，指的就是二手房交易中涉及的貸款評估價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價三個價格將不再“各自為戰”，銀行將以網簽價和計稅評估價的最低值作為貸款評估額度依據。

對此，業內人士普遍表示，“三價合一”后，會造成買房稅費增加或者首付額增加。

深圳房地產經紀公司樂有家解釋稱，前期的二手房稅費計算基準，一般是參考房管局計稅評估價而定。目前深圳房管局評估價，多為房屋實際成交價的7成左右，因此繳納的稅費較低。以一套成交價為500萬元，房管局計稅評估價350萬元的80平普通住宅為例，若是滿5年唯一的二手房，三價合一前稅費為3.5萬元，三價合一后稅費為5萬元;而滿2年不滿5年，之前稅費7萬元，三價合一后稅費10萬元，增加了3萬元;不滿2年的二手房，之前稅費25.33萬元，三價合一后36.19萬元，增加10.86萬元。

另一方面，假設一套房屋實際成交價為400萬元，為減少稅費支出網簽備案合同價定為300萬元。三價合一前：銀行貸款評估價可達400萬或更高，貸款額度為400萬元乘以0.7為280萬元。買方需支付首付為400萬元減去280萬元為120萬元，或者更少。三價合一后：銀行貸款評估價只能取較低值的網簽備案合同價，貸款額度為300萬元乘以0.7為210萬元，買方需要支付的首付為400萬元減去210萬元為190萬元。相較之下，首付增加了70萬元。

其實早在2017年9月30日，住房城鄉建設部、人民銀行和銀監會三部委就發布了《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，規定銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

業內聲音：并非打擊剛需而為規范管理

文件指出，該通知于3月28日起正式執行，在此之前(含當日)已查詢征信記錄或購房者已支付定金、部分房款的貸款申請，可向房地產信息系統報備。這意味著，3月29日起，所有類型房屋交易貸款均嚴格執行“三價合一”政策。

昨晚消息傳出后，一石激起千層浪，深圳各大房產中介紛紛發朋友圈，大致內容是業務線、按揭部全體加班到12點等等。并且某家中介公司還提出，買房客戶到該家中介公司刷2000元以上定金，或者客戶發身份證復印件過來給按揭員查征信，都盡可能保留未來幾個月購買二手房按老政策執行的資格。

“三價合一”意義何在?通知稱，“三價合一”實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，并提高稅賦公平性。同時，也將完善二手房市場監測管理，有利于房地產市場主管部門全面掌握真實二手房成交價，為房地產調控提供更可靠的數據支持。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，其實這個政策出臺的一個前提就是國家在2017年提出的防范金融風險。“三價合一”最直接的影響就是買房的成本上升，短期內打算入市的人會變得觀望，二手房的成交量會下滑。

同時戴德梁行華南華西區研究部主管及高級董事張曉端認為，相比陰陽合同，“三價合一”有利于規范管理，維護市場秩序;從影響來看，要么減少貸款額而多付首期款，要么多交稅，這必然意味著二手交易門檻提高，短期內冷卻二手交易量，進而令活躍度本來就不高的商品住宅市場進一步降溫;另一方面來看，會令一部分的購房者從二手市場轉向新房市場;但整體而言，對市場的降溫作用是不言而喻的，需求的放緩也意味著對價格的支撐力削弱;中長期來看，政策效力會被逐漸消化。這種規范市場的行為最終還是有利于市場持續穩健發展的，也會為長效機制下很多的管理和政策的規范實施奠定有利的市場環境。

樂有家稱，“三價合一”并不是打擊剛需，而是為了維持房地產市場的健康有序發展，打擊“陰陽合同”，打擊利用高杠桿的投資投機購房者。“三價合一”的實施，對明確價格指標，增強信息披露，優化交易制度是起到了積極作用。

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