快看！解讀2018年深圳房產三價合一政策內容

• 2018年3月29日 chinairnwz來源：百家號 687 40
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  2018-2023年二手房產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告

  隨著二手房行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的二手房企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前市場環境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期提前...

深圳樓市重磅政策出臺： “三價合一”終結二手房“陰陽合同”。二手房“三價合一”政策在深圳終于正式落地。

　　2018年深圳二手房三價合一政策內容及解讀一覽

　　3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布通知，將建立信息互通查詢機制，規范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。

　　該通知要求：商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記系統將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統將自動攔截并予以退文，并將相關違規情況報監管部門核查。簡單的說，就是二手房市場“三價合一”，貸款評估價必須按照網簽備案價和評估價的最低數來確定。

　　原文內容如下：

　　深圳房產三價合一政策解讀

　　三價是哪三價?

　　簡單理解，就是二手房交易中的所有價格都統一，即成交價、評估價以及網簽價“三價合一”，并且按照這個價格來計稅以及申請貸款。

　　舉個栗子，買房會發生什么變化?

　　1、稅費增加

　　前期的二手房稅費計算基準，一般是參考房管局計稅評估價而定。目前深圳房管局評估價，多為房屋實際成交價的7成左右，因此繳納的稅費較低。但三價合一后，若購房者想提高貸款評估價，勢必要提高網簽備案合同價，也就意味著稅費的提高。這對于樓齡較早的房源、非普通住宅影響較多一些。

　　需要提醒的是，政府每年都會參考市場行情進行1-2次的房管局計稅評估價調整，實際成交價與房管局評估價之間的差距一直在縮小，這是大勢所趨，并非三價合一政策才帶來的影響。此外，深圳普通住宅標準也不定時在上調，因此，“被豪宅”住宅的稅費，一定程度上會有所減少。

　　2、首付增加

　　三價合一前，部分首付不充足的客戶，會通過提高銀行貸款額度，從而降低實際首付金額。三價合一后，這種做法將得到有效抑制。

　　假設一套房屋實際成交價為400萬，為減少稅費支出網簽備案合同價定為300萬。

　　三價合一前：銀行貸款評估價可達400萬或更高，貸款額度為400*0.7=280萬。買方需支付首付為400-280=120萬，或者更少。

　　三價合一后：銀行貸款評估價只能取較低值的網簽備案合同價，貸款額度為300*0.7=210萬，買方需要支付的首付為400-210=190萬。相較之下，首付增加了70萬。

　　因此，三價合一后，部分購房者將面臨2種選擇：

　　①為了維持首付及貸款評估價不變，選擇付出更高的稅費。

　　②稅費不變，但貸款評估價降低，實際首付增加。

　　那么在“三價合一”后買什么房子是最劃算呢?

　　據業內人士介紹

　　1、次新房

　　次新房的房管局計稅評估價與實際成交價差額不大，所以新政前后變化也不大。但次新房大多不滿2年，增值稅也是一筆支出，購房者應綜合考量。

　　2、滿5唯一的普通住宅二手房

　　因滿5唯一可免征增值稅與個稅，很大程度上減少了購房者的支出。

　　3、尋找平衡點

　　對購房者而言，三價合一后最合適的是找到平衡點，通過適當提高網簽備案合同價，增加稅費，降低貸款評估價。

　　業內人士表示,“三價合一”有助于抑制二手房價格過快上漲,防止資金違規流向房地產,并提高稅賦公平性。該政策的實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間,防止交易雙方通過報低價來避稅;同時遏制利用高杠桿投資投機購房,或者通過提高銀行評估價變相降低首付比例等行為。

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