2018年濟(jì)南樓市新政策：濟(jì)南房價還會上漲嗎 濟(jì)南房價多少錢一平

• 2018年4月4日 zengpingping來源：策城新房 882 54
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  2018-2023年科技地產(chǎn)市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

濟(jì)南的三月已然有了初夏的感覺，這輪地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)眼來到了第三個年頭，市場在被壓制需求與被限制供給共同作用下，逐漸露出了她猙獰的面目。

濟(jì)南的三月已然有了初夏的感覺，這輪地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)眼來到了第三個年頭，市場在被壓制需求與被限制供給共同作用下，逐漸露出了她猙獰的面目，水與火的交融，將在未來的九個月里，讓開發(fā)商與購房者們共同體驗一下“一半是火焰，一半是海水”的2018。

需求端：剛需依舊被煎熬，改善可以慢慢挑

在這冰火兩重天的一年里，剛需客戶仍然還會有種被架在火上烤的感覺。從最近一次萬達(dá)城火爆開盤可以看到，以剛需群體為主要目標(biāo)客戶的項目還是熱度空前的。

左右剛需選擇的還是價格，15000元/平米幾乎成為剛需守衛(wèi)的最后價格底線。在堅守15000元/平米價格線的同時，剛需客戶已經(jīng)對區(qū)位的要求一降再降了，但是能不能買到房還在拼手速、網(wǎng)速和運氣。

往往選房資格還要根據(jù)付款情況被區(qū)別對待。造成這種狀況的原因一方面受供需關(guān)系的影響，另一方面還受目前限購政策的制約。現(xiàn)在各項目開盤特別是相對低價的項目開盤，如果要取得認(rèn)購資格是一定要提交房查資料的。

大部分開發(fā)商通過這種方式把客戶綁架在自己項目上，即使客戶選不到房，在整個過程中至少把客戶綁架兩到三個月，這兩三個月的時間足夠讓一個剛需客戶錯過幾個競品項目的開盤選房。在一次開盤選房中落空，半年內(nèi)都沒有再來一次的機會了，所以剛需客戶在今年的限購政策不做調(diào)整前依然還在火焰中煎熬。

不過近期武漢已經(jīng)出臺了保護(hù)剛需客戶買房政策。

政策要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售備案均價低于1.8萬元/平方米的新建商品住房項目中，戶型建筑面積低于120平方米的準(zhǔn)售房源，采取公證搖號方式，隨機選取不少于40%的比例納入優(yōu)先選房范圍。這條政策讓無數(shù)倍受煎熬的剛需客戶們感受到了炎炎烈日下的一縷清風(fēng)。

與剛需客戶不同，改善型客戶今年可以說是最幸福的一年。

如果你有改善置業(yè)的需求，今年將是最好的機會，可以利用上半年市場供給不足的空隙把手里的閑置房屋出售套現(xiàn)，手握現(xiàn)金下半年入場，到時候會有各類大牌開發(fā)商、各種風(fēng)格的產(chǎn)品供您挑選。

由于2017年土地市場的異常火爆，很多開發(fā)商土地購置的綜合成本已經(jīng)跟周邊的房價相當(dāng)，也就是說面粉買貴了，那么蒸饅頭肯定是賣不回成本了，索性只能做面包和蛋糕了，靠增加產(chǎn)品的附加值來滿足改善客戶的需求，幾乎成了市場的唯一出路。

看看鳳凰路從南到北依次排布的各知名開發(fā)商們：金科、萬科、保利、泰和、龍湖、銀豐、金茂、旭輝、雅居樂、碧桂園已經(jīng)列隊迎接目光挑剔的改善客戶們了。所以即使夏日的熱風(fēng)已經(jīng)刮到泉城，調(diào)整好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善型客戶依然可以享受海水的清涼。

供給端：上半年激情澎湃下半年火山爆發(fā)

說完了需求端，老貓再從供給端跟大家分享一下2018年濟(jì)南樓市的走向。從供給量上看，明顯呈現(xiàn)上半年房源緊缺，下半年井噴式爆發(fā)的局面。2017年底為保護(hù)環(huán)境多部門聯(lián)合下發(fā)的停工令使得所有下半年拿地的項目都處在了原地踏步的狀態(tài)，而大部分開發(fā)性居住用地的土拍幾乎都集中在下半年，所以各品牌開發(fā)商有了一次在同一起跑線展現(xiàn)業(yè)務(wù)能力的機會。

從規(guī)劃局的網(wǎng)站上可以看到，幾乎每周都有十幾個去年取得土地的項目，進(jìn)行著各階段的規(guī)劃公示，可以說在整個冬歇期里，各家都在忙著做設(shè)計跑手續(xù)，按照規(guī)劃公示成果的不同，根據(jù)用地和工程的批前和批后的幾個成果，各開發(fā)商的內(nèi)功水平已經(jīng)有了高下。

由于限購政策實施后對預(yù)售政策有了調(diào)整，要求高層建筑工程進(jìn)度要達(dá)到主體12層才能辦理預(yù)售許可證，未來的6各月里工程部的比拼將拉開帷幕。所以2018的前9個月是各個地產(chǎn)公司之間展開的一場沒有硝煙的比拼，在這個階段沒有銷售數(shù)據(jù)的比較，各家比拼的只有進(jìn)度，因為有了評價的客觀標(biāo)準(zhǔn)所以這半年的地產(chǎn)從業(yè)者們將充滿激情。

在調(diào)控和停工令的雙重作用下，在9—12月這個極短的時間內(nèi)，將有近1000萬平方米的新建商品房集中入市，僅東部地區(qū)就會有CBD、漢峪、長嶺山、張馬屯、唐冶、潘田、雪山7個集中放量的區(qū)域，除了潘田片區(qū)的萬達(dá)城項目會呈現(xiàn)年度平穩(wěn)釋放外，其他6個片區(qū)在下半年的三四個月中會集中釋放超過300萬平方米的高端產(chǎn)品線的商品住宅，所以用爆發(fā)來形容一點都不過分。

說到銷售，房價是不可回避的話題，由于2017年東部幾個片區(qū)土拍的實際價格集中在1.3—1.7萬元/平方米，所以漢峪、長嶺山片區(qū)的房價2.5萬元/平方米起應(yīng)該是不爭的事實，但是能否沖擊三萬還要看長嶺山片區(qū)最大地主銀豐的臉色。

畢竟銀豐以底價取得了七百多畝土地，即使綜合上片區(qū)配套和前期的熟化費用，實際成本也在1萬上下，懷揣百萬平米配套精良的大盤優(yōu)勢，加上一次支付83億土地款的資金壓力，銀豐項目的入市價格會讓群眾們滿意的。

而銀豐項目恰好處于張馬屯和漢峪兩個片區(qū)之間，他的定價將決定整個東部片區(qū)房價的走勢。所以沖擊三萬恐怕要到來年了。

唐冶將再次坐上火山口。按照唐冶片區(qū)去年土拍的結(jié)果，今年的新房售價如果低于2萬將面臨虧損，但是作為城市的副中心，目前只有居住功能的唐冶是否能夠承載2萬的房價還值得商榷。

前兩年唐冶片區(qū)樓市的火爆是得益于價格優(yōu)勢，吸引了大量的剛需群體，而當(dāng)這個片區(qū)失去了價格優(yōu)勢以后，特別是在比其更靠近市區(qū)的潘田和華山兩個片區(qū)有持續(xù)低價的房源供應(yīng)的時候，其競爭優(yōu)勢蕩然無存。那么在改善客戶心目中，唐冶和CBD、漢峪、長嶺山之間幾乎沒有可比性，所以唐冶地主的2018恐怕只有火焰了。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》顯示，2月份濟(jì)南二手房住宅價格環(huán)比與上月持平，同比上漲1.8%。但需要注意的是，二月份正好跨了一個新年假期，存在偶然性。在此之前，濟(jì)南的二手房價已經(jīng)是“七連跌”。

從2015年的5月份到2016年12月份，濟(jì)南有18個月環(huán)比上漲(其余2個月環(huán)比持平)，2017年1月份二手房價環(huán)比首次出現(xiàn)下跌，跌幅為0.2個百分點，此后一路上揚，連漲5個月。然而，去年7月份開始，省城二手住宅價格開始出現(xiàn)下跌，此后便一路向下，去年下半年，濟(jì)南二手住宅就在持續(xù)降價中度過，直至2月份才持平。

據(jù)某數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，濟(jì)南二手房住宅掛牌均價為18024/㎡，歷下區(qū)二手房住宅掛牌均價為24752元/㎡;市中區(qū)二手房住宅掛牌均價為21552元/㎡;歷城區(qū)二手房住宅掛牌均價為16512元/㎡;槐蔭區(qū)二手房住宅掛牌均價為16090元/㎡;天橋區(qū)二手房住宅掛牌均價為16883元/㎡;高新區(qū)二手房住宅掛牌均價為20028元/㎡;長清區(qū)二手房住宅掛牌均價為11999元/㎡;章丘區(qū)二手房住宅掛牌均價為10915元/㎡。從各區(qū)掛牌價格來看，歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)居前三位。西客站商圈依舊位居熱搜榜首位，唐冶商圈躍居第二位，漢峪商圈降至第三位。

與此同時，二手房同比價格漲幅近來也在不斷下跌，2月份同比上漲1.8%，較上月再次縮小了0.5%。

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