2018年東莞房價要下跌 東莞房價走勢連續15個月橫盤 現在東莞買房劃算嗎

• 2018年4月9日 zengpingping來源：搜狐焦點 821 50
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  2018-2023年版裝飾裝潢產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

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近日，在接受媒體采訪時，住建部部長王蒙徽再次就樓市調控發表公開講話，他表示，“未來將堅持調控目標不動搖，力度不放松，保持政策的連續性和穩定性，特別是要進一步夯實地方政府的主體責任。”

近日，在接受媒體采訪時，住建部部長王蒙徽再次就樓市調控發表公開講話，他表示，“未來將堅持調控目標不動搖，力度不放松，保持政策的連續性和穩定性，特別是要進一步夯實地方政府的主體責任。”而這也為2018年的樓市走勢定下了基調。

據中介發布的統計數據表明，2018年東莞全市預計將有54個新盤入市，主要集中在濱海片區、水鄉片區、臨深片區和中心城區四大區域。據統計，預計總住宅套數高達11.9萬套，新增供應面積高達1189萬㎡，是去年全市新房成交面積(501萬㎡)的2.4倍。

業內人士分析認為，2018年東莞樓市調控政策放松的可能性很小，而伴隨著銀行房貸利率上浮、二手房“三價合一”政策的影響，市場觀望情緒將變濃，在新房供應量猛增的背景下，樓盤之間的競爭勢必會更為激烈，預計部分房企將或采取“以價換量”的策略，謀求快速回籠資金。

東莞樓市觀望情緒較濃 市場以消化庫存為主

受銀行房貸政策持續收緊、利率不斷上浮等因素疊加因素影響，進入2018年之后，東莞樓市開始持續降溫。據優房超·瑞城搜提供的統計數據顯示，今年2月份東莞全市一手住宅累計成交1142套，環比下跌70%，同比去年1月份減少了21%，住宅成交均價16793元/㎡，已連續十五個月保持平穩。

進入3月份之后，隨著開發商推貨節奏加速，東莞樓市成交出現一些升溫的跡象，截止至3月11日，東莞全市累計網簽新房2286套。雖然網簽數據有所上升，但整體的市場觀望氣氛仍比較濃，目前主要是消化庫存為主，鮮有純新盤入市銷售。

住宅供應量是去年成交量的2倍 樓盤或上演搶客大戰

據東莞中原地產戰略研究中心提供的統計數據顯示，今年東莞預計將有21個鎮街“推新”，新盤數量達到54個，主要集中要濱海、水鄉、臨深和城區等四大片區。其中城區將有4個純新盤等待入市，分別是：萬科皇馬酈宮、萬科御景灣8號、豐華瓏遠翠瓏灣、金地風華公館，泛城區區域則有萬科高埗項目、陽光城石碣項目、新城控股石碣項目等樓盤將入市。

那么今年東莞到底有多少新房將入市銷售呢?據優房超·瑞城搜提供的統計據顯示，2018年預計將有6.6萬套新房入市，新增住宅供應面積達到658萬㎡，比去年全年總銷售面積(501萬㎡)增加了20%，加上2017年的存量面積，2018年東莞全市新房可售面積高達1186萬㎡，是去年全年總銷售面積的2.4倍。隨著房價不斷攀升，有購房資格和能力的客戶數量變得十分有限，這將導致樓盤之間的競爭變得異常激烈。

東莞一手住宅供過于求 開發商或將“以價換量”

最近幾年，受粵港澳大灣區、地鐵通車等利好因素的疊加影響，東莞城市魅力凸顯，吸引了越來越多的品牌開發商進駐。招商、華潤、旭輝等全國品牌開發商通過土地招拍掛進入東莞市場，萬科、碧桂園、金地、新城控股、遠洋、奧園、陽光城等開發商通過舊改、收購并購的形式進一步加碼布局東莞。

大量的品牌開發商集中涌入東莞，一方面快速提升了住宅開發品質的同時，另一方面也加劇了樓盤之間的競爭激烈程度。在新房供應量猛增，開發商競爭加劇的大背景下，東莞樓市將如何發展?房價將繼續上漲，還是轉向下跌?

東莞中原戰略研究中心分析師認為，從17年東莞商品住宅存量走勢來看，今年上半年主要受到新政連續沖擊，加大抑制投資投機，導致市場雙方入市積極性較低，整體市場供需相對低迷，下半年開發商業績壓力大，紛紛加快項目入市步伐，連續6個月出現供過于求狀態，盡管市場成交亦持續走高，但相對來說市場成交水平仍處于較低位，房價高位，客戶價格抗性仍較大，庫存量持續攀升。盡管東莞進入全面調控時期，但是伴隨著粵港澳大灣區、濱海灣新區、穗莞深融城等諸多利好因素，開發商依舊看好東莞市場，尤其是品牌開發商加大規模發展，爭相進駐并深耕東莞市場，后市供應量依舊充足。2018年上半年開發商供應量將維持低位，部分開發商將以價換量加快業績銷售。

瑞峰策劃中心總經理栗江娥認為，盡管目前東莞樓市調控從嚴，信貸從緊，但預計行情仍然樂觀。經過產業結構的升級調整，易事特、華為等眾多高新技術產業扎根東莞，人口吸引力進入新階段,，加上東莞、融入粵港澳大灣區、成為新一線城市、取消“積分入戶”等利好消息，將為東莞引進大批高層次人才隊伍，住房需求還是巨大，包括去年、前年的供需比都非常平衡，基本不存在去庫存壓力。隨著樓市調控常態化，市民逐漸習慣了限購、限價的局面，房貸利率也處于歷史中等水平，后續房地產市場交易會趨穩定。

東莞2月份的樓市受春節影響，大量在莞務工的外地人返鄉過年，多數開發商也提前準備年會去了，因此導致2月東莞樓市表現平淡。

2月份中心城區成交量最大

春節期間，樓市寡淡。但部分樓盤仍開門迎客，甚至還有促銷活動，其中，時代天薈、玖頌江灣、虎門君悅東方等推出“春節不打烊”活動，金地藝境水岸推出一口價特價房，鼎峰悅境給來訪客戶派紅包等，但由于春節返鄉潮，樓盤人氣依然寡淡。

節后，交易量逐漸恢復，2月22日住宅網簽2套，23日簽約34套，24日簽約33套。但簽約數量相比正常時間段依然低迷。

根據咚咚找房數據中心監控顯示，2月12日至25日，春節前后兩周，東莞住宅無樓盤開盤或加推，新增供應量為0，住宅簽約量分別為50套和135套。而春節前幾周的周住宅簽約量維持在500-1000套之間，隨著春節臨近，住宅簽約量逐步下降，春節當周達到低估，節后慢慢恢復。

老牛認為，每年春節假期幾乎都是樓市淡季，各項目基本以存量銷售為主，加上貸款利率上浮，購房成本提高，市場觀望情緒加重。從鎮區來看，中心城區依然全市第一，購買力持續釋放，在全市成交占比約21%。值得注意的是，2月除水鄉片區成交占比大幅上升外，其它片區均有所下滑。

據咚咚找房數據中心監控顯示，2018年春節期間東莞160個在售項目住宅產品的來訪量及認購量環比分別下降33%、12%，樓市表現明顯低于預期。

東莞3月樓市已有回暖跡象

春節樓市慘淡，部分房企搶跑3月出貨，開發商將進一步加大推售力度來試探市場。

據老牛統計，3月全市開盤項目預計達12個，總計供應面積近20萬平方米，主要以在售項目加推為主，集中在城區及松山湖片區。不過，雖然樓盤集中入市相比春節期間增加，但是同比2016年及2017年仍存在一定差距，調控政策偏緊及房貸緊縮為主因，市場雙方入市信心依舊不足。

老牛預計，3月各大項目結束春節“休眠”狀態，市場人氣逐步回升，市場成交將觸底回升。熱點板塊房價將依然高位企穩，整體房價平穩。產品方面，90—125平方米三房依然是成交主導，125—144平方米改善需求將持續釋放。

在二手房方面，節后二手房市場回暖較一手房市場較快。上周東莞成交二手商品房181套，成交均價1.49萬元/平方米，環比上漲3.98%，市場有緩慢回升跡象。

此外，節后租房人群增多，租房成交量迅猛上漲。上周東莞六大片區中城區和東南臨深片區依舊是成交量最高的兩大片區，其中東南臨深片區上漲幅度最高，由之前一周2套上漲到上周的60套。

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