2018-2023年房地產投資行業深度分析及“十三五”發展規劃指導報告
“十三五”規劃對“十二五”規劃實施情況進行全面評估;貫徹黨的十八大和十九大精神,以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,突出改革創新;遠近結合,更加注重以解決長遠問題的辦法來應對...
公用分攤建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有,購房人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。
什么是公攤建筑面積
公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。
公用分攤建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有,購房人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。
公攤范圍
1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室,以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。
2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
近日一朋友買的新房子到了交房的時間,本來是件值得慶賀的事,可他卻高興不起來。原因是他買的這套建筑面積124㎡的三居,經過仔細測算后,套內實際使用面積還不到100㎡,得房率約79%。而他認識的同事買了另外一個樓盤的房子,得房率卻達到90%,所以心里很不平衡。于是咨詢筆者,他買的房子公攤面積到底合理不?
根據相關研究,公攤面積合理區間是:7層以下住宅公攤率為7%~12%;7~11層住宅公攤率為10%~16%;12~33層住宅公攤率為14%~24%;別墅類的公攤率為1%~8%。據此,因為他買的是超高層住宅,所以公攤率在合理區間內。雖然心里不爽,但也無耐。他說,當初看房時,被這個樓盤大氣的電梯、寬敞明亮的大堂與走廊所吸引,加上小區綠化率高,所以比較滿意。如今他卻發現,由于公共設施和建筑較多,房子公攤面積也高,足足公攤掉26㎡。
看來這是沒錯的,公共設施做的好,自然就多消耗些公攤面積。不過,購房者還需知道的是,根據購房合同的第八條規定,開發商交房時,房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%。若誤差超過3%,多出的面積有開發商無償贈送;少出的面積由開發商負責賠償業主,同時購房者可以選擇退房。因此整體而言,房子的建筑面積一定不能少,至于套內實際使用面積是多少,要看公攤面積了。
公攤面積是如何計算的
首先,要弄明白這幾個公式:1、建筑面積=套內建筑面積+公攤面積;2、公攤面積=公攤系數*套內建筑面積;3、公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數);4、套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積。另外,在公攤上,購房者還要注意:外墻隔墻量中線,套內墻體全計算;陽臺區分封閉后,封閉全算,未封算一半。
對于哪些部分算公攤面積,據了解,一般包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、共用墻體幾個部分。同時也需要注意的是,倉庫、車庫車位、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不包括在公攤面積內。
如今房價高企,面對高公攤或許很多購房者都有點難以接受,但是公攤面積并不是越小越好,低公攤面積往往是以犧牲社區的居住品質為代價的,在一定程度上會影響小區整體的美觀和居住的舒適度。最后還值得注意的是,得房率越高并不一定代表公攤面積越少,如果將贈送面積計入套內面積,得房率自然就"拔高"了。零公攤也是這個道理。
1、多層商品住宅樓,須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數,再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。
2、多功能綜合樓,須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建筑面積分攤系數,再按幢內各功能區內建筑面積比例分攤。
共有建筑面積分攤計算的內容如有變化,應以建設部現行的有關文件規定為準。
一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積,當然房屋樓體的墻壁也在里面,帶電梯的房子公攤相對大點。
各戶分攤公用建筑面積的計算方法:其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤:
第1步:計算分攤系數
分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內建筑面積之和)/各戶套內建筑面積之和。
第2步:各套房的公用分攤面積=分攤系數×各套內建筑面積。
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